China property market研报解读

概览

这份中国房地产周度更新显示，Week 31成交活动在7月后环比趋于平稳，新增挂牌和库存下降带来一定支持。Goldman Sachs同时强调，新房销售、二手市场价格预期和房地产施工指标仍然疲弱。

核心观点

Goldman Sachs表示，Week 31一手和二手市场成交量环比均趋于持平。约75个城市的新房GFA销售环比持平、同比下降6%，新房搜索活动也环比持平。约20个城市的二手房成交环比下降1%，但同比增长4%。7月，中位数口径的一手GFA销售环比下降14%、同比增长1%；二手GFA销售环比下降7%、同比增长5%。年初至今，平均一手GFA销售同比下降13%，并较2024年和2023年水平分别低17%和39%。二手GFA销售同比增长1%，并分别较2024年和2023年高15%和13%。 报告将更广泛的市场活动描述为稳定，但尚未出现明确改善。新房搜索活动环比持平，二手房认购销售和成交价格也大致环比稳定。监测城市的二手房看房量环比增长3%，7月新增挂牌供应环比下降6%、同比下降17%。这些供给端变化伴随库存余额环比下降0.4%，并较2025年末低6.4%。去化月数为27.0，而2026年6月和7月的平均水平分别为27.5和27.1。然而，中介和卖方对二手房价格上涨的预期均有所回落。Centaline Salesman Index环比下降0.6个百分点，尽管同比上升2.9个百分点；Centaline Seller Asking Index环比下降0.4个百分点、同比下降5.3个百分点。 政策表态略显支持性。Goldman Sachs指出，7月政治局会议强调构建“安全屏障”、支持房地产市场稳定并有效实施一揽子债务化解方案。报告将此与一年前7月底的会议对比，后者未明确提及“房地产”；报告还指出，今年两次政治局会议均提到稳定房地产市场。 施工指标仍是前景中较弱的部分。Goldman Sachs的房地产竣工追踪指标基于其中国浮法玻璃供需展望及专有的每周浮法玻璃需求模型，显示2026年7月竣工面积同比可能出现高双位数百分比下降。这与NBS披露的6月同比下降25%以及Goldman Sachs估计的约20%降幅相比。Goldman Sachs预计FY26E竣工将同比下降15%。报告还预计，7月新开工将录得同比中双位数百分比下降；其信号来自300个城市土地销售趋势，以及全国水泥出货比率环比上升0.3个百分点至42.2%。BEKE的新房和存量房合计GTV在2Q26可能同比增长2%，其中新房GTV下降23%，存量房GTV增长12%。 在市场表现和估值方面，覆盖范围内较强国企开发商在Week 31平均上涨2%。Poly环比上涨5%，Jinmao上涨4%，其他开发商平均上涨4%。离岸覆盖房企平均上涨2%，而MSCI China上涨3%；在岸覆盖房企平均上涨5%，而CSI 300下跌3%。Goldman Sachs指出，离岸覆盖范围平均较end-2026E NAV折价35%，2026E P/B为0.5x；相较之下，2H2008、2H2011和1H2014的历史下行周期低点分别为39%/0.7x、73%/0.9x和58%/0.9x。在岸覆盖范围较end-2026E NAV折价29%，2026E P/B为0.5x；上述三个低点的对应数值分别为67%/1.6x、64%/1.5x和61%/1.2x。

分析框架

报告结合每周和每月的一手、二手市场成交追踪数据，以及搜索、到访、挂牌、库存和价格预期指标进行分析。随后将房屋竣工与专有的浮法玻璃供需模型相联系，并利用土地销售和水泥出货数据判断新开工情况，同时将覆盖房企的股价表现和估值倍数与历史下行周期低点进行比较。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架供需框架

  每周房地产市场供需追踪，以及用于竣工的浮法玻璃供需模型

  报告综合成交、挂牌、库存、土地销售和下游浮法玻璃需求，以推断住房市场平衡和施工活动。

• 估值方法P/NAV 资源地产估值

  较end-2026E NAV的折价

  Goldman Sachs将开发商股价与估计的净资产价值进行比较，以显示覆盖范围相对其评估资产价值的折价程度。

• 估值方法PB 估值

  2026E市净率比较

  报告使用预测P/B倍数以及与历史低点的比较，为当前开发商估值提供背景。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• Poly (600048.SS)

  覆盖范围内的较强国企开发商；报告将其列为Week 31跑赢者。

  优势

  股价环比上涨5%。

  对比

  跑赢覆盖范围内较强国企开发商Week 31平均2%的涨幅。

• Jinmao (0817.HK)

  覆盖范围内的较强国企开发商；报告将其列为Week 31跑赢者。

  优势

  股价环比上涨4%；报告中评级为Buy。

  对比

  跑赢覆盖范围内较强国企开发商Week 31平均2%的涨幅。

• CMSK (001979.SZ), COLI (0688.HK), CR Land (1109.HK), Greentown (3900.HK)

  纳入较强国企表现和估值比较的覆盖房企。

  优势

  属于用于评估较强国企表现和估值的覆盖范围。

  对比

  较强国企开发商在Week 31平均上涨2%。

• Longfor (0960.HK), Seazen (1030.HK), Vanke A (000002.SZ), Vanke H (2202.HK)

  纳入其他开发商估值比较的覆盖房企。

  优势

  其他开发商在Week 31平均上涨4%。

  对比

  该组在当周跑赢覆盖范围内较强国企开发商平均2%的涨幅。

关键数据

• Week 31一手GFA销售Flat wow; -6% yoy约75个城市
• Week 31二手房成交-1% wow; +4% yoy约20个城市
• 7月一手 / 二手GFA销售-14% / -7% mom; +1% / +5% yoy中位数销售量比较
• 年初至今一手 / 二手GFA销售-13% / +1% yoy一手销售较2024年/2023年低-17%/-39%；二手销售较上述年份高+15%/+13%
• 去化月数27.0相较于2026年6月的27.5及2026年7月平均的27.1
• FY26E竣工-15% yoyGoldman Sachs估计；7月追踪指标显示同比高双位数百分比下降
• 开发商估值Offshore: 35% NAV discount and 0.5x 2026E P/B; onshore: 29% and 0.5x覆盖房企平均估值

影响与含义

报告证据表明，市场已环比稳定，但尚未明确回升：挂牌和库存下降提供支撑，但一手需求疲弱、价格预期下降及施工活动收缩仍构成约束。Goldman Sachs还强调，覆盖房企相对选定历史下行周期的end-2026E NAV折价和P/B倍数均处于较低水平。

后续跟踪

• 每周一手和二手成交量、搜索活动、到访量、挂牌及价格预期指标。
• 监测城市的库存余额和去化月数。
• 7月房地产竣工、新开工、土地销售趋势和水泥出货数据。
• 7月政治局会议提及的稳定房地产市场和债务化解措施的实施情况。