3月中国房地产ASP跌幅继续收窄，一线城市改善最明显

概览

本报告为Goldman Sachs对中国房地产市场的月度追踪，重点覆盖2026年3月全国一手房、二手房、土地市场、开发商融资、施工链条和开发商拿地行为，并给出2026年4月的GSe预测。报告核心判断是：价格端出现边际改善，尤其是一线城市ASP环比恢复动能更强；销量端3月降幅好于预期，4月在低基数和稳定月内表现下有望进一步改善；但新开工、竣工和地产价值链指标仍显示行业基本面尚未全面复苏。

核心观点

报告认为，3月是70城ASP跌幅连续第3个月收窄，一手和二手市场均改善。一线城市是最重要的亮点，一手ASP环比+0.2%，二手ASP环比+0.4%。3月全国销售面积和销售金额同比降幅分别收窄至-7%和-13%，高于此前GSe；15个重点城市二手成交量同比-8%，也好于此前高双位数下降的预期。向4月展望，报告预计一手和二手ASP跌幅继续收窄，一线城市环比修复延续；新房销售面积同比转正、销售金额同比大体持平；竣工和新开工仍同比下降；二手成交量有望实现中个位数同比改善。

分析框架

报告结合NBS、Centaline、CREIS、CRIC、Beike及Goldman Sachs自有跟踪体系，按一手销售、二手成交、70城ASP、施工活动、土地市场、开发商融资和重点开发商拿地进行分项跟踪，并将3月实际表现与1-2月、此前GSe预期和4月GSe预测对比。

方法论与常识提炼

• 市场跟踪GS Property Monthly Tracker

  以月度高频和官方数据跟踪中国房地产销售、价格、施工、土地和融资变化。

  该框架将3月实际数据、1Q26累计表现、与GSe的偏离以及4月预测并列展示，用于判断行业边际趋势是否改善。

• 价格分析70城ASP指数

  用70个城市一手和二手住宅ASP环比变化衡量价格压力。

  报告特别关注一线城市和核心二线城市，因为这些城市价格稳定或转正可能形成行业信心修复的领先信号。

• 开发商盈利分析项目级GPM与土地储备质量监测

  通过重点开发商拿地金额占销售比例、城市能级分布和项目级毛利率评估土地投资质量。

  报告显示，3月跟踪开发商拿地支出约为当月合约销售额31%，项目级GPM约25%，且98%暴露于一二线城市。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产行业

  核心覆盖对象

  优势

  3月ASP跌幅收窄，销量表现好于预期，一线城市价格修复领先。

  劣势

  施工、新开工和竣工仍同比下降，行业复苏不均衡。

  对比

  3月表现优于1-2月，也优于此前部分GSe预期。

  风险

  价格修复不能扩散至更多城市，成交改善主要来自低基数而非真实需求恢复。

• 一线城市房地产市场

  领先修复区域

  优势

  一手和二手ASP均出现环比改善，二手房价环比转正，核心区域供应竞争有限。

  劣势

  改善仍集中在核心城市和核心区域，能否外溢至其他城市仍不确定。

  对比

  一线城市表现明显强于二三线城市。

  风险

  若挂牌量重新上升或政策支持不足，价格修复可能放缓。

• 强国企开发商

  潜在受益主体

  优势

  拿地更集中于一二线和Top-10城市，项目级毛利率约24%-25%，土地投资更注重区域和盈利质量。

  劣势

  整体行业销售金额仍下滑，投资节奏需与合约销售同步。

  对比

  较弱资质或流动性承压开发商，强国企更有能力参与优质土地补仓。

  风险

  土地成本上升、销售恢复不及预期或融资环境再度收紧可能压缩回报。

• 地产施工价值链

  滞后承压环节

  优势

  新开工和竣工降幅较1-2月有所收窄。

  劣势

  4月预计竣工仍约同比下降10%，新开工仍同比下降中双位数，玻璃、水泥等指标显示动能温和。

  对比

  销售和价格边际改善早于施工链条改善。

  风险

  若施工持续低迷，上游建材和地产投资恢复可能滞后。

关键数据

• 3月70城一手ASP环比-0.2%2月为环比-0.3%，跌幅继续收窄。
• 3月70城二手ASP环比-0.2%2月为环比-0.4%，13个城市二手ASP环比改善。
• 一线城市3月一手ASP环比+0.2%为2023年5月以来最强环比表现。
• 一线城市3月二手ASP环比+0.4%为2025年3月以来首次环比转正。
• 3月全国商品房销售面积同比-7%好于高频跟踪和此前GSe，1Q26同比-10%。
• 3月全国商品房销售金额同比-13%1Q26同比-17%。
• 3月15城二手成交量同比-8%，环比+112%好于此前GSe的高双位数同比下降预期。
• 3月新开工同比-17%1Q26同比-20%，仍处于下行但降幅较1-2月收窄。
• 3月竣工同比-19%1Q26同比-25%，大体符合GSe。
• 3月开发商新增资金来源环比+48%，同比+14%推动1Q26同比+7%，主要受境内债发行带动。
• 3月土地销售面积和金额同比+2% / -29%较2月的-25% / -43%明显改善，1Q26为-18% / -38%。
• 3月跟踪六家开发商拿地强度约31%合约销售额项目级GPM约25%，98%位于一二线城市，45%位于Top-10城市。

影响与含义

报告对中国房地产行业的含义是：市场正在从价格和成交量层面出现边际企稳信号，核心一线城市可能成为正反馈形成的关键区域。如果价格稳定、二手挂牌量下降和租金回报改善能够持续，潜在购房者持有成本压力可能缓解，行业信心有望改善。但施工链条仍弱，说明开发投资和上游需求复苏滞后；开发商仍需依赖高质量拿地、融资改善和政策支持来修复盈利与流动性。

风险

• 一线城市价格企稳无法扩散至其他城市，行业正反馈难以形成。
• 4月销量改善可能主要来自低基数，而非需求端实质恢复。
• 新开工、竣工和地产投资继续低迷，拖累地产链条。
• 二手房挂牌量若重新上升，可能再次压制二手ASP。
• 政策支持力度或落地速度不及预期，包括住房公积金改革、按揭利率下调、房贷补贴和库存收储等。
• 开发商流动性改善不足，白名单项目贷款、C-REITs和融资支持无法有效缓解压力。

后续跟踪

• 核心一线城市，尤其上海和深圳，是否出现持续的房价企稳或正拐点。
• 其他城市是否跟随一线城市改善。
• 高能级城市二手房挂牌量是否继续下降。
• 高能级城市租金收益率和租金稳定性是否继续改善。
• 住房公积金改革、大规模房贷利息补贴、商业按揭利率进一步下调等政策进展。
• 一线城市核心区域是否进一步放松或取消购房限制。
• C-REITs尤其商业地产REITs试点对开发商流动性的改善程度。
• 白名单项目贷款投放、政府库存回购和城中村改造资金支持是否提速。