China property market — Interpretação do relatório

Visão geral

Esta atualização semanal sobre o mercado imobiliário da China conclui que a atividade de transações se estabilizou na Semana 31 após julho, com algum suporte de menos listagens e estoque em queda. Ainda assim, a Goldman Sachs destaca a persistência de fraqueza nas vendas de imóveis novos, expectativas de preços menores no mercado secundário e queda na atividade de construção.

Visões principais

A Goldman Sachs afirma que os volumes de transações nos mercados primário e secundário ficaram estáveis sequencialmente na Semana 31. A GFA de novos imóveis vendida ficou estável na comparação semanal e caiu 6% em termos anuais em cerca de 75 cidades, enquanto a atividade de busca por imóveis novos também ficou estável. As transações no mercado secundário caíram 1% na comparação semanal, mas subiram 4% em termos anuais em cerca de 20 cidades. Em julho, a GFA mediana vendida no mercado primário caiu 14% em termos mensais e subiu 1% em termos anuais; a GFA vendida no mercado secundário caiu 7% em termos mensais e subiu 5% em termos anuais. No acumulado do ano, a GFA média vendida no mercado primário caiu 13% em termos anuais e permaneceu 17% abaixo de 2024 e 39% abaixo de 2023. A GFA vendida no mercado secundário subiu 1% em termos anuais e ficou 15% e 13% acima de 2024 e 2023, respectivamente. O relatório caracteriza a atividade mais ampla do mercado como estável, mas sem melhora decisiva. A atividade de busca por imóveis novos ficou estável na comparação semanal, enquanto as vendas por assinatura no mercado secundário e os preços de transação permaneceram amplamente estáveis. As visitas no mercado secundário nas cidades monitoradas aumentaram 3% na comparação semanal, e a oferta de novos anúncios em julho caiu 6% em termos mensais e 17% em termos anuais. Essas mudanças do lado da oferta acompanham um saldo de estoque que caiu 0.4% na comparação semanal e ficou 6.4% abaixo dos níveis de fim de 2025. Os meses de estoque ficaram em 27.0, ante níveis médios de 27.5 em junho e 27.1 em julho de 2026. Contudo, as expectativas de valorização dos preços de imóveis no mercado secundário, tanto de agentes quanto de vendedores, recuaram. O Centaline Salesman Index caiu 0.6 pontos percentuais na comparação semanal, embora estivesse 2.9 pontos percentuais acima em termos anuais; o Centaline Seller Asking Index caiu 0.4 pontos percentuais na comparação semanal e 5.3 pontos percentuais em termos anuais. As mensagens de política foram um pouco mais favoráveis. A Goldman Sachs observa que a reunião do Politburo de julho enfatizou a construção de uma “barreira de segurança”, a estabilização do mercado imobiliário e a implementação efetiva de planos de resolução de dívidas. O relatório contrasta isso com a reunião do fim de julho do ano anterior, que não mencionou explicitamente o setor imobiliário, e observa que as duas reuniões do Politburo deste ano se referiram à estabilização do mercado imobiliário. Os indicadores de construção continuam sendo uma parte mais fraca da perspectiva. O Property Completion tracker da Goldman Sachs, derivado de sua perspectiva de oferta e demanda de vidro float na China e de seu modelo proprietário semanal de demanda de vidro float, indica queda percentual anual na faixa alta dos adolescentes nas conclusões de imóveis em julho de 2026. Isso se compara a uma queda anual de 25% reportada pelo NBS e a uma queda de aproximadamente 20% estimada pela Goldman Sachs para junho. A Goldman Sachs estima que as conclusões em FY26E cairão 15% em termos anuais. Também espera que os novos inícios em julho recuem na faixa média dos vinte por cento em termos anuais, em comparação com a queda anual de 26% do NBS e a estimativa da Goldman Sachs de queda na faixa alta dos vinte por cento para junho; o sinal se baseia em tendências de vendas de terrenos em 300 cidades e em uma taxa nacional de embarques de cimento que subiu 0.3 pontos percentuais na comparação semanal para 42.2%. Estima-se que o GTV combinado de imóveis novos e existentes da BEKE tenha subido 2% em termos anuais no 2T26, com o GTV de imóveis novos caindo 23% e o de imóveis existentes subindo 12%. No desempenho de mercado e valuation, as incorporadoras SOE mais fortes cobertas subiram 2% em média durante a Semana 31. Poly subiu 5% na comparação semanal e Jinmao subiu 4%, enquanto outras incorporadoras avançaram 4% em média. As incorporadoras offshore cobertas subiram 2% em média, ante ganho de 3% do MSCI China; as incorporadoras onshore cobertas avançaram 5% em média, ante queda de 3% do CSI 300. A Goldman Sachs coloca a cobertura offshore a um desconto médio de 35% sobre o NAV de fim de 2026E e a 0.5x P/B de 2026E, em comparação com leituras de mínimas históricas de 39%/0.7x no 2S2008, 73%/0.9x no 2S2011 e 58%/0.9x no 1S2014. A cobertura onshore negocia a um desconto de 29% sobre o NAV de fim de 2026E e a 0.5x P/B de 2026E, versus 67%/1.6x, 64%/1.5x e 61%/1.2x nessas respectivas mínimas.

Estrutura de análise

O relatório combina indicadores semanais e mensais de transações nos mercados primário e secundário com indicadores de buscas, visitas, listagens, estoque e expectativas de preços. Em seguida, relaciona as conclusões de imóveis a um modelo proprietário de oferta e demanda de vidro float, usa dados de vendas de terrenos e embarques de cimento para avaliar novos inícios de construção e compara o desempenho das ações e os múltiplos de valuation das incorporadoras cobertas com mínimas históricas de ciclos de baixa.

Notas metodológicas

• Marco de análise setorialMarco de oferta e demanda

  Acompanhamento semanal de oferta e demanda do mercado imobiliário e modelo de oferta e demanda de vidro float para conclusões

  O relatório analisa conjuntamente transações, listagens, estoque, vendas de terrenos e demanda downstream por vidro float para inferir o equilíbrio do mercado imobiliário e a atividade de construção.

• Métodos de avaliaçãoAvaliação de recursos e imóveis por P/NAV

  Desconto sobre o NAV de fim de 2026E

  A Goldman Sachs compara os preços das ações das incorporadoras com o valor patrimonial líquido estimado para mostrar o quanto o universo de cobertura negocia abaixo de seu valor de ativos avaliado.

• Métodos de avaliaçãoAvaliação por P/VPA

  Comparação de preço sobre valor patrimonial de 2026E

  O relatório usa múltiplos P/B previstos e comparações com mínimas históricas para contextualizar os valuations atuais das incorporadoras.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• Poly (600048.SS)

  Incorporadora SOE mais forte coberta; o relatório a identifica como destaque de desempenho na Semana 31.

  Pontos fortes

  A ação subiu 5% na comparação semanal.

  Comparação

  Superou o ganho médio de 2% na Semana 31 das incorporadoras SOE mais fortes cobertas.

• Jinmao (0817.HK)

  Incorporadora SOE mais forte coberta; o relatório a identifica como destaque de desempenho na Semana 31.

  Pontos fortes

  A ação subiu 4% na comparação semanal; tem classificação Buy no relatório.

  Comparação

  Superou o ganho médio de 2% na Semana 31 das incorporadoras SOE mais fortes cobertas.

• CMSK (001979.SZ), COLI (0688.HK), CR Land (1109.HK), Greentown (3900.HK)

  Incorporadoras cobertas incluídas na comparação de desempenho e valuation das SOE mais fortes.

  Pontos fortes

  Fazem parte do universo de cobertura usado na avaliação de desempenho e valuation das SOE mais fortes.

  Comparação

  As incorporadoras SOE mais fortes subiram 2% em média na Semana 31.

• Longfor (0960.HK), Seazen (1030.HK), Vanke A (000002.SZ), Vanke H (2202.HK)

  Incorporadoras cobertas incluídas na comparação de valuation de outras incorporadoras.

  Pontos fortes

  Outras incorporadoras subiram 4% em média na Semana 31.

  Comparação

  O grupo superou o ganho médio de 2% das incorporadoras SOE mais fortes cobertas durante a semana.

Dados principais

• GFA vendida no mercado primário na Semana 31Flat wow; -6% yoyAproximadamente 75 cidades
• Transações no mercado secundário na Semana 31-1% wow; +4% yoyAproximadamente 20 cidades
• GFA vendida em julho no mercado primário / secundário-14% / -7% mom; +1% / +5% yoyComparação de volume de vendas mediano
• GFA vendida YTD no mercado primário / secundário-13% / +1% yoyAs vendas primárias ficaram -17%/-39% versus 2024/2023; as vendas secundárias ficaram +15%/+13% versus esses anos
• Meses de estoque27.0Versus 27.5 em junho e média de 27.1 em julho de 2026
• Conclusões em FY26E-15% yoyEstimativa da Goldman Sachs; o tracker de julho implica queda anual na faixa alta dos adolescentes
• Valuation das incorporadorasOffshore: 35% NAV discount and 0.5x 2026E P/B; onshore: 29% and 0.5xValuations médios das incorporadoras cobertas

Impacto e implicações

As evidências do relatório apontam para um mercado que se estabilizou sequencialmente, em vez de ter revertido de forma decisiva: menos listagens e menor estoque dão suporte, mas a demanda fraca no mercado primário, expectativas de preços menores e a contração da atividade de construção continuam sendo limitações. A Goldman Sachs também destaca que as incorporadoras cobertas são negociadas com descontos deprimidos sobre o NAV e múltiplos P/B baixos em relação a períodos selecionados de baixa histórica.

Pontos a observar

• Volumes semanais de transações nos mercados primário e secundário, atividade de busca, visitas, listagens e indicadores de expectativas de preços.
• Saldo de estoque e meses de estoque nas cidades monitoradas.
• Conclusões de imóveis e novos inícios em julho, tendências de vendas de terrenos e dados de embarques de cimento.
• Implementação das medidas de estabilização imobiliária e resolução de dívidas mencionadas na reunião do Politburo de julho.