China property market — Interpretação do relatório

Visão geral

Esta atualização semanal sobre o setor imobiliário chinês examina vendas, sentimento do mercado secundário, estoque, mudanças de política, indicadores de construção e valuations de incorporadoras. A Goldman Sachs vê retração nos volumes de transação na semana 36, mas identifica sinais antecedentes mais construtivos no mercado secundário.

Visões principais

As transações do mercado primário enfraqueceram na semana 36: a área bruta vendida de imóveis novos caiu 6% semana a semana, embora tenha ficado 21% maior em relação ao ano anterior em cerca de 75 cidades. A atividade de busca por imóveis novos também caiu 2.3% semana a semana. No acumulado do ano, a área bruta vendida no mercado primário caiu 11% em relação ao ano anterior e ficou 17%/37% abaixo do nível de 2024/2023. As transações secundárias caíram 7% semana a semana, mas cresceram 5% em relação ao ano anterior em cerca de 20 cidades; a área bruta vendida no mercado secundário acumulada subiu 2% em relação ao ano anterior e ficou 14% acima dos níveis de 2024 e 2023. Apesar da retração semanal do volume, o relatório destaca melhora dos indicadores antecedentes do mercado secundário. As assinaturas secundárias, que antecedem as vendas baseadas em registro por uma a duas semanas, aumentaram 10% semana a semana, e as visitas ao mercado secundário cresceram 13%. As expectativas de apreciação de preços melhoraram ligeiramente tanto entre agentes quanto entre vendedores. O Centaline Salesman Index subiu 1.8 pontos percentuais semana a semana e 2.5 pontos percentuais em relação ao ano anterior; o Seller Asking Index subiu 0.1 pontos percentuais semana a semana, mas ficou 5.4 pontos percentuais menor em relação ao ano anterior. A oferta de novos anúncios secundários cresceu 22% semana a semana, em parte por sazonalidade. Os preços secundários em Pequim e Shenzhen moderaram 0.2%/0.1% semana a semana, como na semana anterior e em linha com o ritmo nacional de enfraquecimento, enquanto os preços em Xangai ficaram estáveis após alta de 0.1% na semana anterior. O estoque permaneceu estável semana a semana. O estoque total ficou inalterado e 7.8% abaixo dos níveis de fim de 2025; os meses de estoque foram 27.1, ante médias de 27.1/27.2 em julho/agosto. O apoio de políticas locais continuou: Haikou ampliou a elegibilidade e as cotas de compra; Chongqing elevou o limite máximo dos empréstimos do fundo de previdência habitacional e permitiu retiradas mensais para pagamento de hipotecas comerciais; e Wuhan lançou subsídios para compra de imóveis novos equivalentes a 1% do preço de compra em sete distritos até o fim de 2026, com total de Rmb100mn. Os indicadores de construção continuaram fracos. O Property Completion tracker da Goldman Sachs, baseado em sua perspectiva de oferta e demanda de vidro float na China e em um modelo proprietário de demanda semanal, indica queda anual de percentual alto de dezenas nas conclusões de agosto de 2026, contra queda de 19% reportada pela NBS e queda de percentual alto de dezenas estimada pela Goldman Sachs Economics para julho. A Goldman Sachs Economics prevê queda de 15% em relação ao ano anterior nas conclusões para FY26E. O relatório também espera que novos inícios registrem queda anual de percentual alto de dezenas de vinte em agosto, com base nas tendências de vendas de terrenos em 300 cidades e numa proporção nacional de embarques de cimento estável semana a semana em 43.3%. Separadamente, estima que o GTV da BEKE em julho-agosto possa subir 12% em relação ao ano anterior, com +18%/+10% para imóveis novos/usados, ante estimativa de +1% em relação ao ano anterior da equipe de internet para 3Q26E. Em valuations, as incorporadoras estatais mais fortes cobertas subiram 1% em média durante a semana. CMSK, Poly e COLI superaram com +6%/+5%/+3%, respectivamente, enquanto outras incorporadoras ficaram estáveis em média. As incorporadoras offshore cobertas ficaram estáveis, contra -1% para MSCI China; a cobertura onshore teve média de +4%, contra -1% para CSI 300. A Goldman Sachs afirma que a cobertura offshore negocia, em média, com desconto de 39% em relação ao NAV de fim de 2026E e a 0.4x 2026E P/B, frente a mínimos anteriores de 39%/0.7x, 73%/0.9x e 58%/0.9x em 2H2008, 2H2011 e 1H2014. A cobertura onshore negocia com desconto de 21% em relação ao NAV e a 0.4x 2026E P/B, frente a 67%/1.6x, 64%/1.5x e 61%/1.2x nos mesmos mínimos.

Estrutura de análise

O relatório combina dados semanais de transações primárias e secundárias com indicadores de buscas, assinaturas, visitas, preços pedidos e sentimento dos agentes para avaliar a demanda de curto prazo. Em seguida, avalia a oferta por meio de estoque e de um modelo proprietário de oferta e demanda de vidro float para inferir conclusões, e contextualiza o desempenho das incorporadoras por meio de descontos ao NAV e comparações de preço sobre valor patrimonial.

Notas metodológicas

• Marco de análise setorialMarco de oferta e demanda

  Acompanhamento de oferta e demanda do mercado imobiliário

  O relatório combina vendas, atividade de busca, assinaturas, visitas, anúncios e estoque para avaliar as condições de demanda e o equilíbrio de oferta e demanda no mercado habitacional chinês.

• Marco de análise setorialTransmissão entre elos da cadeia de valor

  Modelo de demanda de vidro float para inferir conclusões imobiliárias

  A Goldman Sachs usa as implicações de oferta e demanda a jusante derivadas de sua perspectiva de vidro float e de seu modelo semanal de demanda como indicador da atividade de conclusão imobiliária.

• Métodos de avaliaçãoNAV (valor patrimonial líquido)

  Desconto em relação ao valor líquido de ativos estimado

  O relatório compara os preços das ações das incorporadoras com o NAV estimado de fim de 2026 para mostrar o desconto no qual as coberturas offshore e onshore negociam.

• Métodos de avaliaçãoAvaliação por P/VPA

  Comparação de valuation preço sobre valor patrimonial

  O relatório compara os múltiplos 2026E P/B das incorporadoras cobertas com mínimos de ciclos anteriores de baixa do setor imobiliário.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• China Overseas Land & Investment (00688.HK)

  Incorporadora estatal forte coberta; superou na semana 36.

  Pontos fortes

  A ação subiu 3% semana a semana; rating Buy.

  Comparação

  Parte do grupo de incorporadoras estatais fortes, que subiu 1% em média.

• China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings (001979.SZ)

  Incorporadora estatal forte coberta; superou na semana 36.

  Pontos fortes

  A ação subiu 6% semana a semana.

  Pontos fracos

  Rating Neutral.

  Comparação

  Superou a média de +1% do grupo de incorporadoras estatais fortes.

• Poly Developments and Holdings Group (600048.SH)

  Incorporadora estatal forte coberta; superou na semana 36.

  Pontos fortes

  A ação subiu 5% semana a semana.

  Pontos fracos

  Rating Neutral.

  Comparação

  Superou a média de +1% do grupo de incorporadoras estatais fortes.

• China Resources Land (01109.HK)

  Incorporadora estatal forte coberta.

  Pontos fortes

  Rating Buy.

  Pontos fracos

  A ação caiu 1% semana a semana.

  Comparação

  Parte do grupo de incorporadoras estatais fortes.

• Greentown China Holdings (03900.HK)

  Incorporadora coberta.

  Pontos fortes

  Rating Buy.

  Pontos fracos

  A ação caiu 5% semana a semana.

  Comparação

  Classificada como de propriedade mista no relatório.

• China Jinmao Holdings Group (00817.HK)

  Incorporadora estatal forte coberta.

  Pontos fortes

  Rating Buy.

  Pontos fracos

  A ação ficou estável semana a semana.

  Comparação

  Classificada como estatal central no relatório.

• Longfor Group Holdings (00960.HK)

  Outra incorporadora coberta.

  Pontos fracos

  Rating Neutral; a ação caiu 5% semana a semana.

  Comparação

  Outras incorporadoras ficaram estáveis em média.

• Seazen Group (01030.HK)

  Outra incorporadora coberta.

  Pontos fortes

  A ação subiu 2% semana a semana.

  Pontos fracos

  Rating Sell.

  Comparação

  Classificada como empresa privada no relatório.

• Vanke A (000002.SZ) and Vanke H (02202.HK)

  Incorporadora de propriedade mista coberta.

  Pontos fracos

  Ambas as ações têm rating Sell.

  Comparação

  Vanke A ficou estável e Vanke H subiu 2% durante a semana.

Dados principais

• Área bruta vendida de imóveis novos, semana 36-6% wow; +21% yoyEm aproximadamente 75 cidades.
• Área bruta vendida no mercado secundário, semana 36-7% wow; +5% yoyEm aproximadamente 20 cidades.
• Área bruta vendida primária, acumulada no ano-11% yoy; -17%/-37% versus 2024/2023Média em 75 cidades.
• Área bruta vendida secundária, acumulada no ano+2% yoy; +14%/+14% versus 2024/2023Média em 20 cidades.
• Assinaturas e visitas secundárias+10% wow; +13% wowAs assinaturas antecedem as vendas baseadas em registro por uma a duas semanas.
• Meses de estoque27.1O saldo de estoque ficou estável semana a semana.
• Conclusões de agosto de 2026High-teens % yoy declineIndicado pelo GSPC tracker.
• Conclusões FY26E-15% yoyEstimativa da Goldman Sachs Economics.
• Valuation de incorporadoras offshore39% discount to end-2026E NAV; 0.4x 2026E P/BMédia da cobertura offshore.
• Valuation de incorporadoras onshore21% discount to end-2026E NAV; 0.4x 2026E P/BMédia da cobertura onshore.

Impacto e implicações

O relatório caracteriza o mercado como uma divergência de curto prazo: os volumes de transação observados enfraqueceram, mas os indicadores antecedentes e o sentimento de compradores e vendedores no mercado secundário melhoraram. A flexibilização de políticas locais pode apoiar a demanda, enquanto as expectativas fracas para conclusões e novos inícios apontam para pressão contínua sobre a atividade de construção. O relatório apresenta os valuations das incorporadoras como próximos a mínimos de ciclos de baixa em termos de P/B.

Pontos a observar

• Se as maiores assinaturas e visitas secundárias se transformarão em vendas secundárias baseadas em registro nas próximas uma a duas semanas.
• Mudanças nas expectativas de apreciação de preços de agentes e vendedores, nos anúncios secundários e nos preços de Pequim, Shenzhen e Xangai.
• A implementação e os efeitos sobre a demanda das medidas locais em Haikou, Chongqing e Wuhan.
• Dados de conclusões e novos inícios de agosto, e o desempenho de GTV da BEKE em julho-agosto.