China property market — Interpretação do relatório

Visão geral

Esta atualização semanal sobre o mercado imobiliário chinês avalia volumes de transações, indicadores antecedentes de demanda, estoque, atividade de construção, desenvolvimentos de política e avaliações de incorporadoras. O Goldman Sachs vê uma recuperação marginal dos volumes, mas descreve indicadores antecedentes mistos e fraqueza contínua no ciclo mais amplo de desenvolvimento.

Visões principais

A atividade de transações melhorou na Semana 33, mas o relatório não considera a recuperação um fortalecimento inequívoco da demanda. A área bruta construída vendida no mercado primário subiu 7% semana a semana e ainda caiu 6% ano a ano em cerca de 75 cidades. As transações secundárias aumentaram 6% semana a semana e 8% ano a ano em cerca de 20 cidades; as vendas por assinatura no mercado secundário, que o relatório afirma antecederem as vendas baseadas em registro em uma a duas semanas, aumentaram 2% semana a semana. Pequim superou outras cidades Tier-1 após a política de flexibilização de 7 de agosto, com volumes primários e secundários crescendo 4% e 13% semana a semana. Notícias também apontaram aumento das visitas a novos projetos em distritos não centrais. Os indicadores antecedentes foram menos construtivos que os dados de volume. A atividade de busca por imóveis novos caiu 0.2% semana a semana, enquanto as visitas no mercado secundário e a oferta de novas listagens permaneceram nos níveis da semana anterior. Os preços das transações secundárias caíram 2% semana a semana. O Iceberg Index mostrou queda de 0.2% semana a semana nos preços secundários de Pequim, ante queda nacional de 0.1%. O Salesman Index da Centaline caiu 0.3 pontos percentuais semana a semana, embora estivesse 3.0 pontos percentuais acima do ano anterior; seu Seller Asking Index caiu 0.1 pontos percentuais semana a semana e 5.3 pontos percentuais ano a ano. O Goldman Sachs interpreta essas medidas como evidência de que as expectativas de valorização dos preços entre corretores e vendedores estavam recuando. As comparações mensais e acumuladas no ano ressaltam a recuperação desigual. Em agosto até o momento, a mediana da área bruta construída vendida no mercado primário caiu 29% mês a mês e 23% ano a ano, enquanto a área vendida no mercado secundário caiu 11% mês a mês, mas subiu 2% ano a ano. No acumulado do ano, a área média vendida no mercado primário caiu 12% ano a ano e ficou 18% e 39% abaixo dos níveis de 2024 e 2023, respectivamente. A área vendida no mercado secundário subiu 2% ano a ano e ficou 14% e 13% acima dos níveis de 2024 e 2023. As vendas imobiliárias em cerca de 75 cidades sugeriram que as vendas contratadas das 100 maiores incorporadoras cairiam cerca de 9% ano a ano em agosto, ante queda de 8% em julho. O estoque melhorou modestamente, mas permaneceu elevado em termos absolutos. O saldo de estoque caiu 0.8% semana a semana e ficou 7.3% abaixo do nível do fim de 2025. Os meses de estoque ficaram em 27.4, versus médias de 27.5 em junho e 27.1 em julho de 2026; o relatório também descreve os meses de estoque como estáveis semana a semana e 2.1% abaixo do fim de 2025. Isso indica alguma redução do estoque, mas não uma normalização material na medida de meses de estoque. Os indicadores ligados à construção continuaram apontando para contração. O Property Completion tracker do Goldman Sachs, derivado de sua perspectiva de oferta e demanda de vidro float na China e de seu modelo semanal de demanda de vidro float, indicou queda anual de alta casa dos teens nas entregas de agosto. Isso se compara a uma queda anual de 19% reportada pelo NBS e a uma queda de alta casa dos teens estimada pela Goldman Sachs Economics para julho; a Goldman Sachs Economics prevê queda anual de 15% nas entregas em FY26E. Os novos lançamentos deveriam registrar queda anual de alta casa dos vinte em agosto, com base nas tendências de vendas de terrenos em 300 cidades e numa taxa nacional de embarques de cimento que caiu 5.2 pontos percentuais semana a semana para 37.3%. O GTV de imóveis novos e existentes da BEKE foi estimado em alta de 5% ano a ano no 2T26, impulsionado por queda de 23% no GTV de imóveis novos e aumento de 17% no de imóveis existentes; de julho até meados de agosto, o GTV foi estimado em alta de 7%, com os segmentos novo e existente crescendo 8% e 7%. Em ações, as incorporadoras SOE mais robustas tiveram desempenho superior. Seus preços subiram 2% semana a semana em média, liderados por CMSK com 5%, CR Land com 3% e Jinmao com 3%, enquanto outras incorporadoras caíram 3% em média. As incorporadoras offshore cobertas ficaram estáveis semana a semana, ante queda de 4% do MSCI China, e a cobertura onshore caiu 1%, ante alta de 1% do CSI 300. O Goldman Sachs observa que as coberturas offshore e onshore negociavam ambas a 0.5x P/B para 2026E, com descontos médios para o NAV de fim de 2026 de 35% e 30%, respectivamente. O relatório compara a avaliação offshore com mínimos de ciclos anteriores de 39%/0.7x no 2S2008, 73%/0.9x no 2S2011 e 58%/0.9x no 1S2014; a avaliação onshore é comparada a 67%/1.6x, 64%/1.5x e 61%/1.2x, respectivamente. Assim, o relatório enquadra os níveis atuais de P/B como mínimos de períodos de baixa, ao mesmo tempo que diferencia as SOEs mais robustas dos pares com pior desempenho.

Estrutura de análise

O Goldman Sachs combina indicadores semanais de transações dos mercados primário e secundário com dados de buscas, visitas, novas listagens, expectativas de preços e estoque para avaliar o ritmo da demanda. Em seguida, utiliza vendas de terrenos, embarques de cimento e um modelo proprietário de oferta e demanda de vidro float para inferir a atividade de construção, além de comparar o desempenho das ações das incorporadoras cobertas e suas avaliações por NAV e P/B para 2026E.

Notas metodológicas

• Marco de análise setorialMarco de oferta e demanda

  Acompanhamento semanal do mercado imobiliário e da oferta e demanda de vidro float

  O relatório usa indicadores de transações, estoque, vendas de terrenos e materiais de construção para avaliar a demanda por moradias e inferir tendências de entregas e novos lançamentos.

• Métodos de avaliaçãoAvaliação por P/VPA

  Comparação de preço sobre valor patrimonial para 2026E

  O relatório compara os múltiplos P/B futuros das incorporadoras cobertas com mínimos de ciclos de baixa anteriores para contextualizar as avaliações atuais das ações.

• Métodos de avaliaçãoNAV (valor patrimonial líquido)

  Desconto para o NAV de fim de 2026

  O Goldman Sachs mede o valor de mercado de cada universo coberto em relação ao valor patrimonial líquido estimado para o fim de 2026 para descrever os descontos de avaliação.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• CMSK (001979.SZ)

  Incorporadora SOE mais robusta coberta; teve desempenho superior na Semana 33.

  Pontos fortes

  A ação subiu 5% semana a semana.

  Comparação

  Superou a média semanal de +2% das SOEs mais robustas cobertas.

• CR Land (01109.HK)

  Incorporadora SOE mais robusta coberta.

  Pontos fortes

  Classificação Buy; a ação subiu 3% semana a semana.

  Comparação

  Superou a média do grupo de SOEs mais robustas.

• Jinmao (00817.HK)

  Incorporadora SOE mais robusta coberta.

  Pontos fortes

  Classificação Buy; a ação subiu 3% semana a semana.

  Comparação

  Superou a média do grupo de SOEs mais robustas.

• Poly (600048.SH)

  Incorporadora SOE mais robusta coberta.

  Pontos fracos

  A ação caiu 3% semana a semana.

  Comparação

  Teve desempenho inferior à média das SOEs mais robustas.

• Greentown (03900.HK)

  Incorporadora coberta no grupo de desenvolvedores mais robustos.

  Pontos fortes

  A ação subiu 2% semana a semana.

  Comparação

  Igualou a média do grupo de SOEs mais robustas.

• Longfor (00960.HK)

  Outra incorporadora coberta.

  Pontos fracos

  Classificação Neutral; a ação caiu 2% semana a semana.

  Comparação

  Fez parte do grupo mais fraco de outras incorporadoras, que caiu 3% em média.

• Seazen (01030.HK)

  Outra incorporadora coberta.

  Pontos fracos

  Classificação Sell; a ação caiu 2% semana a semana.

  Comparação

  Fez parte do grupo mais fraco de outras incorporadoras.

• Vanke (000002.SZ; 02202.HK)

  Outra incorporadora coberta.

  Pontos fracos

  As ações A e H tinham classificação Sell; as ações A caíram 4% e as H caíram 5% semana a semana.

  Comparação

  Teve desempenho inferior ao grupo de SOEs mais robustas.

Dados principais

• Área bruta construída vendida no mercado primário, Semana 33+7% wow; -6% yoyEm aproximadamente 75 cidades.
• Transações secundárias, Semana 33+6% wow; +8% yoyEm aproximadamente 20 cidades.
• Área bruta construída vendida no mercado primário, acumulado do ano-12% yoyTambém 18% abaixo de 2024 e 39% abaixo de 2023.
• Área bruta construída vendida no mercado secundário, acumulado do ano+2% yoyTambém 14% acima de 2024 e 13% acima de 2023.
• Meses de estoque27.4Versus 27.5 em junho e 27.1 em julho de 2026.
• Previsão de entregas em FY26E-15% yoyEstimativa da Goldman Sachs Economics.
• Avaliação das incorporadoras cobertas0.5x 2026E P/BMédia para as coberturas offshore e onshore; os descontos ao NAV de fim de 2026 foram 35% e 30%, respectivamente.

Impacto e implicações

O relatório indica que os volumes de transações melhoraram marginalmente, especialmente em Pequim e no mercado secundário, mas a queda das buscas, dos preços e das expectativas de preço torna o sinal de demanda misto. As quedas contínuas em vendas, lançamentos e entregas apontam para um ciclo de construção ainda fraco, enquanto o desempenho acionário e as avaliações favorecem uma distinção relativa entre as incorporadoras SOE mais robustas e as demais.