China property market — Interpretación del informe

Visión general

Esta actualización semanal sobre el sector inmobiliario de China evalúa los volúmenes de transacciones, los indicadores adelantados de demanda, los inventarios, la actividad de construcción, las novedades de política y las valoraciones de los promotores. Goldman Sachs observa una recuperación marginal de los volúmenes, pero describe indicadores adelantados mixtos y una debilidad continuada en el ciclo general de desarrollo.

Perspectivas principales

La actividad de transacciones mejoró en la Semana 33, pero el informe no considera que el rebote constituya un fortalecimiento claro de la demanda. La superficie bruta vendida en el mercado primario aumentó 7% semana a semana y todavía cayó 6% interanual en unas 75 ciudades. Las transacciones secundarias crecieron 6% semana a semana y 8% interanual en unas 20 ciudades; las ventas por suscripción secundaria, que según el informe preceden a las ventas basadas en registro por una a dos semanas, aumentaron 2% semana a semana. Pekín superó a otras ciudades de primer nivel tras la política de relajación del 7 de agosto, con volúmenes primarios y secundarios al alza 4% y 13% semana a semana. Los informes de prensa también apuntaron a un aumento de las visitas a nuevos proyectos en distritos no centrales. Los indicadores adelantados fueron menos constructivos que los datos de volumen. La actividad de búsqueda de viviendas nuevas cayó 0.2% semana a semana, mientras que las visitas secundarias y la oferta de nuevas listas se mantuvieron en los niveles de la semana anterior. Los precios de las transacciones secundarias cayeron 2% semana a semana. El Iceberg Index mostró que los precios secundarios de Pekín bajaron 0.2% semana a semana, frente a una caída nacional de 0.1%. El Salesman Index de Centaline cayó 0.3 puntos porcentuales semana a semana, aunque subió 3.0 puntos porcentuales interanual; su Seller Asking Index cayó 0.1 puntos porcentuales semana a semana y 5.3 puntos porcentuales interanual. Goldman Sachs interpreta estas medidas como evidencia de que las expectativas de apreciación de precios de agentes y vendedores se estaban reduciendo. Las comparaciones mensuales y acumuladas en el año subrayan la recuperación desigual. En agosto acumulado al mes, la mediana de superficie bruta vendida primaria cayó 29% mes a mes y 23% interanual, mientras que la superficie bruta vendida secundaria cayó 11% mes a mes pero aumentó 2% interanual. En lo que va del año, la superficie bruta vendida primaria media cayó 12% interanual y se situó 18% y 39% por debajo de los niveles de 2024 y 2023, respectivamente. La superficie bruta vendida secundaria aumentó 2% interanual y quedó 14% y 13% por encima de los niveles de 2024 y 2023. Las ventas inmobiliarias en unas 75 ciudades sugirieron que las ventas contratadas de los 100 principales promotores caerían alrededor de 9% interanual en agosto, frente a una caída de 8% en julio. Los inventarios mejoraron modestamente, pero siguieron elevados en términos absolutos. El saldo de inventario cayó 0.8% semana a semana y se situó 7.3% por debajo del nivel de cierre de 2025. Los meses de inventario se situaron en 27.4, frente a promedios de 27.5 en junio y 27.1 en julio de 2026; el informe también describe los meses de inventario como planos semana a semana y 2.1% por debajo del cierre de 2025. Esto indica cierta reducción de existencias, pero no una normalización material de la medida de meses de inventario. Los indicadores relacionados con la construcción siguieron apuntando a contracción. El rastreador de finalizaciones de propiedades de Goldman Sachs, derivado de su perspectiva de oferta y demanda de vidrio flotado de China y de su modelo semanal de demanda de vidrio flotado, indicó una caída interanual de porcentajes altos de la decena en las finalizaciones de agosto. Esto se compara con una caída interanual de 19% informada por la NBS y una caída alta de la decena estimada por Goldman Sachs Economics para julio; Goldman Sachs Economics prevé una caída interanual de 15% en las finalizaciones de FY26E. Se esperaba que los nuevos inicios registraran una caída interanual de porcentajes altos de la veintena en agosto, según las tendencias de ventas de suelo en 300 ciudades y una ratio nacional de envíos de cemento que cayó 5.2 puntos porcentuales semana a semana a 37.3%. Se estimó que el GTV de BEKE de viviendas nuevas y existentes aumentó 5% interanual en 2Q26, impulsado por una caída de 23% en el GTV de viviendas nuevas y un aumento de 17% en el de viviendas existentes; el GTV de julio hasta mediados de agosto se estimó en alza de 7%, con los segmentos de viviendas nuevas y existentes al alza 8% y 7%. En renta variable, los promotores SOE más sólidos superaron al resto. Sus cotizaciones subieron 2% semana a semana en promedio, lideradas por CMSK con 5%, CR Land con 3% y Jinmao con 3%, mientras que otros promotores cayeron 3% en promedio. Los promotores offshore cubiertos permanecieron planos semana a semana frente a una caída de 4% para MSCI China, y la cobertura onshore cayó 1% frente a un avance de 1% para el CSI 300. Goldman Sachs señala que las coberturas offshore y onshore cotizaban cada una a 0.5x 2026E P/B, junto con descuentos medios al NAV de fin de 2026 de 35% y 30%, respectivamente. Compara la valoración offshore con mínimos de ciclos bajistas previos de 39%/0.7x en 2H2008, 73%/0.9x en 2H2011 y 58%/0.9x en 1H2014; la valoración onshore se compara con 67%/1.6x, 64%/1.5x y 61%/1.2x, respectivamente. Por tanto, el informe presenta los niveles actuales de P/B como mínimos de ciclos bajistas, a la vez que diferencia a los promotores SOE más sólidos de los pares con peor comportamiento.

Marco de análisis

Goldman Sachs combina indicadores semanales de transacciones en los mercados primario y secundario con datos de búsquedas, visitas, nuevas ofertas, expectativas de precios e inventarios para evaluar el impulso de la demanda. Después utiliza ventas de suelo, envíos de cemento y un modelo propietario de oferta y demanda de vidrio flotado para inferir la actividad de construcción, y compara la evolución bursátil de los promotores cubiertos con las valoraciones de NAV y P/B de 2026E.

Notas metodológicas

• Marco de análisis sectorialMarco de oferta y demanda

  Seguimiento semanal del mercado inmobiliario y de la oferta y demanda de vidrio flotado

  El informe utiliza indicadores de transacciones, inventarios, ventas de suelo y materiales de construcción para evaluar la demanda de vivienda e inferir tendencias de finalizaciones y nuevos inicios.

• Métodos de valoraciónValoración por P/B

  Comparación de precio-valor contable de 2026E

  El informe compara los múltiplos P/B prospectivos de los promotores cubiertos con mínimos de ciclos bajistas anteriores para situar las valoraciones actuales de renta variable en un contexto histórico.

• Métodos de valoraciónNAV (valor neto de los activos)

  Descuento al NAV de fin de 2026E

  Goldman Sachs mide el valor de mercado de cada universo cubierto frente al valor neto de activos estimado a fin de 2026 para describir los descuentos de valoración.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• CMSK (001979.SZ)

  Promotor SOE sólido cubierto; destacó en la Semana 33.

  Fortalezas

  La cotización subió 5% semana a semana.

  Comparación

  Superó al promedio semanal de +2% de la cobertura de SOE más sólidas.

• CR Land (01109.HK)

  Promotor SOE sólido cubierto.

  Fortalezas

  Calificación Buy; la cotización subió 3% semana a semana.

  Comparación

  Superó al promedio de las SOE más sólidas.

• Jinmao (00817.HK)

  Promotor SOE sólido cubierto.

  Fortalezas

  Calificación Buy; la cotización subió 3% semana a semana.

  Comparación

  Superó al promedio de las SOE más sólidas.

• Poly (600048.SH)

  Promotor SOE sólido cubierto.

  Debilidades

  La cotización cayó 3% semana a semana.

  Comparación

  Quedó por debajo del promedio de las SOE más sólidas.

• Greentown (03900.HK)

  Promotor cubierto dentro del grupo de promotores más sólidos.

  Fortalezas

  La cotización subió 2% semana a semana.

  Comparación

  Igualó el promedio del grupo de SOE más sólidas.

• Longfor (00960.HK)

  Otro promotor cubierto.

  Debilidades

  Calificación Neutral; la cotización cayó 2% semana a semana.

  Comparación

  Forma parte del grupo más débil de otros promotores, que cayó 3% en promedio.

• Seazen (01030.HK)

  Otro promotor cubierto.

  Debilidades

  Calificación Sell; la cotización cayó 2% semana a semana.

  Comparación

  Forma parte del grupo más débil de otros promotores.

• Vanke (000002.SZ; 02202.HK)

  Otro promotor cubierto.

  Debilidades

  Tanto las acciones A como las H tenían calificación Sell; las acciones A cayeron 4% y las H 5% semana a semana.

  Comparación

  Quedó por debajo del grupo de SOE más sólidas.

Datos clave

• Superficie bruta vendida en el mercado primario, Semana 33+7% wow; -6% yoyEn aproximadamente 75 ciudades.
• Transacciones secundarias, Semana 33+6% wow; +8% yoyEn aproximadamente 20 ciudades.
• Superficie bruta vendida primaria, YTD-12% yoyTambién 18% por debajo de 2024 y 39% por debajo de 2023.
• Superficie bruta vendida secundaria, YTD+2% yoyTambién 14% por encima de 2024 y 13% por encima de 2023.
• Meses de inventario27.4Frente a 27.5 en junio y 27.1 en julio de 2026.
• Previsión de finalizaciones FY26E-15% yoyEstimación de Goldman Sachs Economics.
• Valoración de promotores cubiertos0.5x 2026E P/BPromedio de las coberturas offshore y onshore; los descuentos al NAV de fin de 2026 fueron 35% y 30%, respectivamente.

Impacto e implicaciones

El informe indica que los volúmenes de transacciones han mejorado en el margen, especialmente en Pekín y en el mercado secundario, pero la caída de búsquedas, precios y expectativas de precios deja una señal de demanda mixta. La continuidad de los descensos en ventas, inicios y finalizaciones apunta a un ciclo de construcción aún débil, mientras que el comportamiento bursátil y las valoraciones favorecen una distinción relativa entre los promotores SOE más sólidos y otros promotores.