China property market — Interpretación del informe

Visión general

Esta actualización semanal del sector inmobiliario chino concluye que la actividad de transacciones se estabilizó en la semana 31 tras julio, con cierto apoyo por menores listados e inventario. Sin embargo, Goldman Sachs destaca la persistente debilidad de las ventas de viviendas nuevas, expectativas de precios más débiles en el mercado secundario y una menor actividad constructora.

Perspectivas principales

Goldman Sachs señala que los volúmenes de transacciones de los mercados primario y secundario se estabilizaron secuencialmente en la semana 31. La superficie bruta vendida de viviendas nuevas se mantuvo sin cambios semana a semana y cayó 6% interanual en unas 75 ciudades, mientras que la actividad de búsqueda de viviendas nuevas también permaneció plana. Las transacciones secundarias bajaron 1% semana a semana, pero aumentaron 4% interanual en unas 20 ciudades. En julio, la superficie bruta vendida primaria mediana cayó 14% mensual y subió 1% interanual; la superficie bruta vendida secundaria cayó 7% mensual y subió 5% interanual. En lo que va de año, la superficie bruta vendida primaria media cayó 13% interanual y permaneció 17% y 39% por debajo de los niveles de 2024 y 2023, respectivamente. La superficie bruta vendida secundaria subió 1% interanual y quedó 15% y 13% por encima de 2024 y 2023, respectivamente. El informe caracteriza la actividad general del mercado como estable, pero sin una mejora decisiva. La actividad de búsqueda de viviendas nuevas permaneció plana semana a semana, mientras que las suscripciones secundarias y los precios de transacción se mantuvieron en gran medida estables. Las visitas al mercado secundario en ciudades monitoreadas aumentaron 3% semana a semana, y la oferta de nuevos listados de julio cayó 6% mensual y 17% interanual. Estos cambios de oferta acompañan un saldo de inventario que disminuyó 0.4% semana a semana y se situó 6.4% por debajo de los niveles de cierre de 2025. Los meses de inventario se ubicaron en 27.0, frente a los promedios de 27.5 en junio y 27.1 en julio de 2026. Sin embargo, las expectativas de apreciación de precios de propiedades secundarias de agentes y vendedores disminuyeron ligeramente. El Centaline Salesman Index cayó 0.6 puntos porcentuales semana a semana, aunque fue 2.9 puntos porcentuales mayor interanualmente; el Centaline Seller Asking Index cayó 0.4 puntos porcentuales semana a semana y 5.3 puntos porcentuales interanualmente. Los mensajes de política fueron algo más favorables. Goldman Sachs observa que la reunión de julio del Politburó enfatizó la construcción de una “barrera de seguridad”, la estabilización del mercado inmobiliario y la implementación efectiva de planes de resolución de deuda. Lo contrasta con la reunión de finales de julio de un año antes, que no mencionó explícitamente el sector inmobiliario, y señala que ambas reuniones del Politburó de este año hicieron referencia a estabilizar el mercado inmobiliario. Los indicadores de construcción siguen siendo la parte más débil de las perspectivas. El Property Completion tracker de Goldman Sachs, derivado de sus previsiones de oferta y demanda de vidrio flotado en China y de su modelo propio semanal de demanda de vidrio flotado, indica una caída interanual de porcentaje alto de dos dígitos en las terminaciones de julio de 2026. Esto se compara con una caída interanual de 25% reportada por NBS y una caída de aproximadamente 20% estimada por Goldman Sachs para junio. Goldman Sachs estima que las terminaciones FY26E caerán 15% interanual. También espera que los nuevos inicios de julio caigan un porcentaje medio de dos dígitos interanual, frente a la caída interanual de 26% de NBS y la estimación de caída de porcentaje alto de dos dígitos de Goldman Sachs para junio; su señal se basa en las tendencias de ventas de terrenos en 300 ciudades y en una ratio nacional de envíos de cemento que subió 0.3 puntos porcentuales semana a semana a 42.2%. Se estima que el GTV combinado de viviendas nuevas y existentes de BEKE aumentó 2% interanual en 2Q26, con el GTV de viviendas nuevas cayendo 23% y el de viviendas existentes subiendo 12%. En rendimiento de mercado y valoración, los promotores SOE más sólidos cubiertos subieron 2% de media durante la semana 31. Poly aumentó 5% semana a semana y Jinmao 4%, mientras que otros promotores ganaron 4% de media. Los promotores offshore cubiertos subieron 2% de media frente a una subida de 3% de MSCI China; los promotores onshore cubiertos subieron 5% de media frente a una caída de 3% de CSI 300. Goldman Sachs sitúa la cobertura offshore en un descuento medio de 35% frente al NAV de fin de 2026E y en 0.5x P/B 2026E, frente a niveles mínimos históricos de 39%/0.7x en 2H2008, 73%/0.9x en 2H2011 y 58%/0.9x en 1H2014. La cobertura onshore cotiza con un descuento de 29% frente al NAV de fin de 2026E y en 0.5x P/B 2026E, frente a 67%/1.6x, 64%/1.5x y 61%/1.2x en esos respectivos mínimos.

Marco de análisis

El informe combina indicadores semanales y mensuales de transacciones de los mercados primario y secundario con datos de búsquedas, visitas, listados, inventario y expectativas de precios. Después vincula las terminaciones inmobiliarias con un modelo propio de oferta y demanda de vidrio flotado, utiliza datos de ventas de terrenos y envíos de cemento para estimar los nuevos inicios de obra, y compara el rendimiento bursátil y los múltiplos de valoración de los promotores cubiertos con mínimos históricos de ciclos bajistas.

Notas metodológicas

• Marco de análisis sectorialMarco de oferta y demanda

  Seguimiento semanal de oferta y demanda del mercado inmobiliario y un modelo de oferta y demanda de vidrio flotado para las terminaciones

  El informe interpreta conjuntamente transacciones, listados, inventario, ventas de terrenos y demanda downstream de vidrio flotado para inferir el equilibrio del mercado de vivienda y la actividad de construcción.

• Métodos de valoraciónValoración de recursos e inmobiliario por P/NAV

  Descuento frente al NAV de fin de 2026E

  Goldman Sachs compara las cotizaciones de los promotores con el valor neto de activos estimado para mostrar cuánto cotiza por debajo de su valor de activos evaluado el universo de cobertura.

• Métodos de valoraciónValoración por P/B

  Comparación de precio a valor en libros 2026E

  El informe utiliza múltiplos P/B previstos y comparaciones con mínimos históricos para contextualizar las valoraciones actuales de los promotores.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• Poly (600048.SS)

  Promotor SOE más sólido cubierto; el informe lo identifica como uno de los valores con mejor desempeño en la semana 31.

  Fortalezas

  La cotización subió 5% semana a semana.

  Comparación

  Superó la subida media del 2% de la semana 31 para los promotores SOE más sólidos cubiertos.

• Jinmao (0817.HK)

  Promotor SOE más sólido cubierto; el informe lo identifica como uno de los valores con mejor desempeño en la semana 31.

  Fortalezas

  La cotización subió 4% semana a semana; tiene calificación Buy en el informe.

  Comparación

  Superó la subida media del 2% de la semana 31 para los promotores SOE más sólidos cubiertos.

• CMSK (001979.SZ), COLI (0688.HK), CR Land (1109.HK), Greentown (3900.HK)

  Promotores cubiertos incluidos en la comparación de rendimiento y valoración de los SOE más sólidos.

  Fortalezas

  Forman parte del universo de cobertura utilizado para la evaluación de rendimiento y valoración de los SOE más sólidos.

  Comparación

  Los promotores SOE más sólidos subieron 2% de media en la semana 31.

• Longfor (0960.HK), Seazen (1030.HK), Vanke A (000002.SZ), Vanke H (2202.HK)

  Promotores cubiertos incluidos en la comparación de valoración de otros promotores.

  Fortalezas

  Otros promotores subieron 4% de media en la semana 31.

  Comparación

  Su grupo superó la subida media del 2% de los promotores SOE más sólidos cubiertos durante la semana.

Datos clave

• Superficie bruta vendida primaria en la semana 31Flat wow; -6% yoyAproximadamente 75 ciudades
• Transacciones secundarias en la semana 31-1% wow; +4% yoyAproximadamente 20 ciudades
• Superficie bruta vendida primaria / secundaria en julio-14% / -7% mom; +1% / +5% yoyComparación del volumen de ventas mediano
• Superficie bruta vendida primaria / secundaria acumulada en el año-13% / +1% yoyLas ventas primarias fueron -17%/-39% frente a 2024/2023; las secundarias fueron +15%/+13% frente a esos años
• Meses de inventario27.0Frente a 27.5 en junio y 27.1 de promedio en julio de 2026
• Terminaciones FY26E-15% yoyEstimación de Goldman Sachs; el tracker de julio implica una caída interanual de porcentaje alto de dos dígitos
• Valoración de promotoresOffshore: 35% NAV discount and 0.5x 2026E P/B; onshore: 29% and 0.5xValoraciones medias de los promotores cubiertos

Impacto e implicaciones

La evidencia del informe apunta a un mercado que se ha estabilizado secuencialmente en lugar de recuperarse de forma decisiva: menos listados e inventario ofrecen apoyo, pero la débil demanda primaria, las menores expectativas de precios y la contracción de la actividad constructora siguen siendo limitaciones. Goldman Sachs también destaca que los promotores cubiertos cotizan con descuentos deprimidos frente al NAV y múltiplos P/B bajos respecto de determinados períodos históricos de caída.

Aspectos que vigilar

• Volúmenes semanales de transacciones primarias y secundarias, actividad de búsqueda, visitas, listados e indicadores de expectativas de precios.
• Saldo de inventario y meses de inventario en las ciudades monitoreadas.
• Terminaciones inmobiliarias de julio, nuevos inicios, tendencias de ventas de terrenos y datos de envíos de cemento.
• Implementación de las medidas de estabilización inmobiliaria y resolución de deuda mencionadas en la reunión de julio del Politburó.