China property market 리서치 보고서 해설

개요

이 중국 부동산 주간 업데이트는 7월 이후 Week 31 거래 활동이 보합세를 보였고, 매물 및 재고 감소가 일부 지지를 제공했다고 평가한다. 다만 Goldman Sachs는 신규 주택 판매, 기존 주택 시장 가격 기대 및 부동산 건설 지표의 지속적인 약세를 강조한다.

핵심 견해

Goldman Sachs는 Week 31에 신규 및 기존 주택 시장 거래량이 모두 전주 대비 보합세를 보였다고 평가한다. 약 75개 도시에서 신규 주택 GFA 판매는 전주 대비 보합, 전년 대비 6% 감소했으며 신규 주택 검색 활동도 전주 대비 보합이었다. 약 20개 도시의 기존 주택 거래는 전주 대비 1% 감소했지만 전년 대비 4% 증가했다. 7월 기준 중간값 신규 주택 GFA 판매는 전월 대비 14% 감소, 전년 대비 1% 증가했으며, 기존 주택 GFA 판매는 전월 대비 7% 감소, 전년 대비 5% 증가했다. 연초 이후 평균 신규 주택 GFA 판매는 전년 대비 13% 감소했고 2024년 및 2023년 수준보다 각각 17%, 39% 낮았다. 기존 주택 GFA 판매는 전년 대비 1% 증가했으며, 2024년 및 2023년보다 각각 15%, 13% 높았다. 보고서는 전반적인 시장 활동이 안정적이지만 뚜렷하게 개선되지는 않았다고 본다. 신규 주택 검색 활동은 전주 대비 보합이었고, 기존 주택 청약 판매와 거래 가격도 대체로 전주 대비 안정적이었다. 모니터링 도시의 기존 주택 방문은 전주 대비 3% 증가했고, 7월 신규 매물 공급은 전월 대비 6%, 전년 대비 17% 감소했다. 이러한 공급 측 변화와 함께 재고 잔액은 전주 대비 0.4% 감소해 2025년 말보다 6.4% 낮았다. 재고 개월 수는 27.0으로, 6월 27.5 및 2026년 7월 평균 27.1과 비교된다. 그러나 중개인과 매도인 모두의 기존 주택 가격 상승 기대는 소폭 낮아졌다. Centaline Salesman Index는 전주 대비 0.6 percentage points 하락했지만 전년 대비 2.9 percentage points 상승했고, Centaline Seller Asking Index는 전주 대비 0.4 percentage points, 전년 대비 5.3 percentage points 하락했다. 정책 메시지는 다소 더 지지적이었다. Goldman Sachs는 7월 Politburo 회의가 “safety barrier” 구축, 부동산 시장 안정화, 부채 해결 계획의 효과적 이행을 강조했다고 지적한다. 이는 지난해 7월 말 회의에서 부동산을 명시적으로 언급하지 않았던 것과 대조되며, 올해 두 차례 Politburo 회의 모두 부동산 시장 안정화를 언급했다고 덧붙인다. 건설 지표는 전망에서 더 약한 부분으로 남아 있다. Goldman Sachs의 Property Completion tracker는 China float glass 수급 전망과 자체 주간 float glass 수요 모델을 바탕으로 2026년 7월 준공이 전년 대비 high-teens % 감소할 것으로 나타낸다. 이는 NBS가 발표한 전년 대비 25% 감소 및 Goldman Sachs가 6월에 추정한 약 20% 감소와 비교된다. Goldman Sachs는 FY26E 준공이 전년 대비 15% 감소할 것으로 추정한다. 또한 300개 도시 토지 판매 추세와 전주 대비 0.3 percentage points 상승한 42.2%의 전국 시멘트 출하 비율을 신호로 활용해, 7월 신규 착공이 전년 대비 mid-twenties % 감소할 것으로 예상한다. 이는 NBS의 전년 대비 26% 감소 및 Goldman Sachs의 6월 high-twenties 감소 추정과 비교된다. BEKE의 신규 및 기존 주택 합산 GTV는 2Q26에 전년 대비 2% 증가했을 가능성이 있으며, 신규 주택 GTV는 23% 감소하고 기존 주택 GTV는 12% 증가했다. 시장 성과와 밸류에이션 측면에서, 커버하는 우량 SOE 개발사들은 Week 31에 평균 2% 상승했다. Poly는 전주 대비 5%, Jinmao는 4% 올랐으며, 기타 개발사들은 평균 4% 상승했다. 역외 커버 개발사는 평균 2% 상승해 MSCI China의 3% 상승과 비교되며, 역내 커버 개발사는 평균 5% 상승해 CSI 300의 3% 하락과 대조된다. Goldman Sachs는 역외 커버리지가 end-2026E NAV 대비 평균 35% 할인, 2026E P/B 0.5X에 거래된다고 제시한다. 이는 2H2008의 39%/0.7X, 2H2011의 73%/0.9X, 1H2014의 58%/0.9X 저점과 비교된다. 역내 커버리지는 end-2026E NAV 대비 29% 할인, 2026E P/B 0.5X에 거래되며, 같은 저점 시기의 67%/1.6X, 64%/1.5X, 61%/1.2X와 비교된다.

분석 프레임워크

보고서는 주간·월간 신규 및 기존 주택 시장 거래 추적지표를 검색, 방문, 매물, 재고 및 가격 기대 지표와 결합한다. 이어 부동산 준공을 자체 플로트 유리 수급 모델과 연결하고, 토지 판매 및 시멘트 출하 데이터를 사용해 신규 착공을 가늠하며, 커버하는 개발사의 주가 성과와 밸류에이션 배수를 과거 침체기 저점과 비교한다.

방법론 메모

• 산업 분석 프레임워크수급 프레임워크

  주간 부동산 시장 수급 추적과 준공을 위한 float-glass 수급 모델

  보고서는 거래, 매물, 재고, 토지 판매 및 downstream float-glass 수요를 함께 검토해 주택 시장 균형과 건설 활동을 추론한다.

• 가치평가 방법론P/NAV 자원·부동산 가치평가

  end-2026E NAV 대비 할인율

  Goldman Sachs는 개발사 주가와 추정 순자산가치를 비교해 커버리지 유니버스가 평가한 자산가치보다 얼마나 낮게 거래되는지 보여준다.

• 가치평가 방법론PBR 가치평가

  2026E price-to-book 비교

  보고서는 예상 P/B 배수와 과거 저점 비교를 사용해 현재 개발사 밸류에이션을 맥락화한다.

자산 매핑 및 비교

투자 논리에서 명시된 자산으로의 구조화 매핑(강점, 약점, 비교 대상, 위험).

• Poly (600048.SS)

  커버하는 우량 SOE 개발사로서, 보고서는 이를 Week 31 아웃퍼포머로 지목한다.

  강점

  주가가 전주 대비 5% 상승했다.

  비교

  커버하는 우량 SOE 개발사의 Week 31 평균 상승률 2%를 상회했다.

• Jinmao (0817.HK)

  커버하는 우량 SOE 개발사로서, 보고서는 이를 Week 31 아웃퍼포머로 지목한다.

  강점

  주가가 전주 대비 4% 상승했고, 보고서에서 Buy 등급을 받았다.

  비교

  커버하는 우량 SOE 개발사의 Week 31 평균 상승률 2%를 상회했다.

• CMSK (001979.SZ), COLI (0688.HK), CR Land (1109.HK), Greentown (3900.HK)

  우량 SOE 성과 및 밸류에이션 비교에 포함된 커버 개발사들이다.

  강점

  우량 SOE 성과와 밸류에이션 평가에 사용된 커버리지 유니버스에 포함된다.

  비교

  우량 SOE 개발사들은 Week 31에 평균 2% 상승했다.

• Longfor (0960.HK), Seazen (1030.HK), Vanke A (000002.SZ), Vanke H (2202.HK)

  기타 개발사 밸류에이션 비교에 포함된 커버 개발사들이다.

  강점

  기타 개발사들은 Week 31에 평균 4% 상승했다.

  비교

  해당 그룹은 해당 주에 커버하는 우량 SOE 개발사의 평균 상승률 2%를 상회했다.

핵심 데이터

• Week 31 신규 주택 GFA 판매Flat wow; -6% yoy약 75개 도시
• Week 31 기존 주택 거래-1% wow; +4% yoy약 20개 도시
• 7월 신규 / 기존 주택 GFA 판매-14% / -7% mom; +1% / +5% yoy중간값 판매량 비교
• YTD 신규 / 기존 주택 GFA 판매-13% / +1% yoy신규 주택 판매는 2024/2023 대비 -17%/-39%, 기존 주택 판매는 같은 기간 대비 +15%/+13%
• 재고 개월 수27.06월 27.5 및 2026년 7월 평균 27.1과 비교
• FY26E 준공-15% yoyGoldman Sachs 추정; 7월 tracker는 전년 대비 high-teens 감소를 시사
• 개발사 밸류에이션Offshore: 35% NAV discount and 0.5x 2026E P/B; onshore: 29% and 0.5x평균 커버 개발사 밸류에이션

영향과 시사점

보고서의 근거는 시장이 뚜렷한 상승 전환보다는 순차적으로 안정화되고 있음을 시사한다. 매물과 재고 감소는 지지 요인이지만, 약한 신규 주택 수요, 낮아진 가격 기대 및 위축되는 건설 활동은 여전히 제약 요인이다. Goldman Sachs는 또한 커버 개발사들이 선별된 과거 침체기와 비교해 낮은 P/B 배수와 큰 end-2026E NAV 할인율에서 거래되고 있음을 강조한다.

주시할 점

• 주간 신규 및 기존 주택 거래량, 검색 활동, 방문, 매물 및 가격 기대 지표.
• 모니터링 도시 전반의 재고 잔액과 재고 개월 수.
• 7월 부동산 준공, 신규 착공, 토지 판매 추세 및 시멘트 출하 데이터.
• 7월 Politburo 회의에서 언급된 부동산 안정화 및 부채 해결 조치의 이행.