China property market 리서치 보고서 해설

개요

이 중국 부동산 주간 업데이트는 판매, 2차 시장 심리, 재고, 정책 변화, 건설 지표 및 개발업체 밸류에이션을 다룬다. Goldman Sachs는 36주차 거래량이 후퇴했지만 2차 시장에서 더 건설적인 선행 신호가 나타났다고 본다.

핵심 견해

36주차 1차 시장 거래는 약화됐다. 약 75개 도시의 신축주택 판매 연면적은 전주 대비 6% 감소했지만 전년 대비 21% 증가했다. 신축주택 검색 활동도 전주 대비 2.3% 감소했다. 연초 이후 1차 주택 판매 연면적은 전년 대비 11% 감소했고, 2024년 및 2023년 수준보다 각각 17%와 37% 낮았다. 약 20개 도시의 2차 주택 거래는 전주 대비 7% 감소했지만 전년 대비 5% 증가했다. 연초 이후 2차 주택 판매 연면적은 전년 대비 2% 증가했고, 2024년 및 2023년 수준보다 각각 14% 높았다. 주간 거래량 후퇴에도 불구하고 보고서는 2차 시장 선행지표의 개선을 강조한다. 등록 기반 판매보다 1~2주 선행하는 2차 주택 청약은 전주 대비 10% 증가했고, 2차 시장 방문은 13% 증가했다. 중개인과 매도자 모두의 가격 상승 기대는 소폭 높아졌다. Centaline Salesman Index는 전주 대비 1.8퍼센트포인트, 전년 대비 2.5퍼센트포인트 상승했다. Seller Asking Index는 전주 대비 0.1퍼센트포인트 상승했지만 전년 대비 5.4퍼센트포인트 하락했다. 2차 주택 신규 매물은 계절성 영향도 일부 받아 전주 대비 22% 증가했다. 베이징과 선전의 2차 주택 가격은 각각 전주 대비 0.2%와 0.1% 하락해 전주 및 전국적인 약세 속도와 같았고, 상하이 가격은 전주 0.1% 상승 후 전주 대비 보합이었다. 재고는 전주 대비 안정적이었다. 총재고는 보합이었고 2025년 말보다 7.8% 낮았으며, 재고 소진 기간은 27.1개월이었다. 이는 7월 평균 27.1개월 및 8월 평균 27.2개월과 비교된다. 지방 정책 지원도 이어졌다. 하이커우는 적격 집단의 주택 구매 자격과 구매 한도를 확대했고, 충칭은 주택공적기금 대출 한도를 높이고 상업 모기지 상환을 위한 월별 인출을 허용했다. 우한은 7개 구역에서 구매가의 1%에 해당하는 신축주택 구매 보조금을 2026년 말까지 도입했으며 총예산은 Rmb100mn이다. 건설 지표는 여전히 약하다. 중국 플로트 유리 수급 전망과 자체 주간 수요 모델에 기반한 Goldman Sachs의 Property Completion tracker는 2026년 8월 준공이 전년 대비 10%대 후반 감소할 것을 시사한다. 이는 NBS가 발표한 7월 전년 대비 19% 감소 및 Goldman Sachs Economics가 추정한 7월 전년 대비 10%대 후반 감소와 비교된다. Goldman Sachs Economics는 FY26E 준공이 전년 대비 15% 감소할 것으로 예상한다. 보고서는 또한 300개 도시 토지 판매 추세와 전국 시멘트 출하 비율을 바탕으로 8월 신규 착공이 전년 대비 20%대 후반 감소할 것으로 예상한다. 전국 시멘트 출하 비율은 전주 대비 보합인 43.3%였다. 별도로 BEKE의 7~8월 GTV는 전년 대비 12% 증가할 가능성이 있으며, 신축은 18%, 기존 주택은 10% 증가할 것으로 추정했다. 이는 인터넷 팀의 3Q26E 전년 대비 1% 증가 추정과 비교된다. 밸류에이션 측면에서 커버리지 대상의 강한 국유 개발업체는 주간 평균 1% 상승했다. CMSK, Poly, COLI는 각각 6%, 5%, 3% 올라 아웃퍼폼했고, 기타 개발업체는 평균 보합이었다. 역외 커버리지 개발업체는 보합인 반면 MSCI China는 1% 하락했다. 역내 커버리지는 4% 상승했고 CSI 300은 1% 하락했다. Goldman Sachs에 따르면 역외 커버리지는 평균적으로 end-2026E NAV 대비 39% 할인, 2026E P/B 0.4x에서 거래된다. 과거 침체 저점은 2H2008, 2H2011, 1H2014에 각각 39%/0.7x, 73%/0.9x, 58%/0.9x였다. 역내 커버리지는 NAV 대비 21% 할인, 2026E P/B 0.4x에서 거래되며, 같은 저점 시기는 각각 67%/1.6x, 64%/1.5x, 61%/1.2x였다.

분석 프레임워크

보고서는 주간 1차·2차 주택 거래 데이터와 검색, 청약, 방문, 호가, 중개인 심리 지표를 결합해 단기 수요를 평가한다. 이후 재고와 준공을 추정하기 위한 자체 플로트 유리 수급 모델로 공급을 평가하고, NAV 할인율과 주가순자산비율 비교를 통해 개발업체 성과를 맥락화한다.

방법론 메모

• 산업 분석 프레임워크수급 프레임워크

  부동산 시장 수급 추적

  보고서는 판매, 검색 활동, 청약, 방문, 매물, 재고를 결합해 중국 주택시장의 수요 상황과 수급 균형을 평가한다.

• 산업 분석 프레임워크산업 가치사슬 상·중·하류 전이

  부동산 준공을 추정하는 플로트 유리 수요 모델

  Goldman Sachs는 플로트 유리 전망과 주간 수요 모델이 보여주는 하류 수급 상황을 부동산 준공 활동의 지표로 사용한다.

• 가치평가 방법론NAV(순자산가치법)

  추정 순자산가치 대비 할인

  보고서는 개발업체 주가를 end-2026E 추정 NAV와 비교해 역외 및 역내 커버리지가 거래되는 할인 수준을 보여준다.

• 가치평가 방법론PBR 가치평가

  주가순자산비율 밸류에이션 비교

  보고서는 커버리지 개발업체의 2026E P/B를 과거 부동산 섹터 침체 저점과 비교한다.

자산 매핑 및 비교

투자 논리에서 명시된 자산으로의 구조화 매핑(강점, 약점, 비교 대상, 위험).

• China Overseas Land & Investment (00688.HK)

  커버리지 대상의 강한 국유 개발업체이며 36주차에 아웃퍼폼했다.

  강점

  주가는 전주 대비 3% 상승했고 등급은 Buy다.

  비교

  평균 1% 상승한 강한 국유 개발업체 그룹에 속한다.

• China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings (001979.SZ)

  커버리지 대상의 강한 국유 개발업체이며 36주차에 아웃퍼폼했다.

  강점

  주가는 전주 대비 6% 상승했다.

  약점

  등급은 Neutral이다.

  비교

  강한 국유 개발업체 그룹 평균 +1%를 아웃퍼폼했다.

• Poly Developments and Holdings Group (600048.SH)

  커버리지 대상의 강한 국유 개발업체이며 36주차에 아웃퍼폼했다.

  강점

  주가는 전주 대비 5% 상승했다.

  약점

  등급은 Neutral이다.

  비교

  강한 국유 개발업체 그룹 평균 +1%를 아웃퍼폼했다.

• China Resources Land (01109.HK)

  커버리지 대상의 강한 국유 개발업체다.

  강점

  등급은 Buy다.

  약점

  주가는 전주 대비 1% 하락했다.

  비교

  강한 국유 개발업체 그룹에 속한다.

• Greentown China Holdings (03900.HK)

  커버리지 대상 개발업체다.

  강점

  등급은 Buy다.

  약점

  주가는 전주 대비 5% 하락했다.

  비교

  보고서에서 혼합 소유로 분류된다.

• China Jinmao Holdings Group (00817.HK)

  커버리지 대상의 강한 국유 개발업체다.

  강점

  등급은 Buy다.

  약점

  주가는 전주 대비 보합이었다.

  비교

  보고서에서 중앙 국유기업으로 분류된다.

• Longfor Group Holdings (00960.HK)

  커버리지 대상의 기타 개발업체다.

  약점

  등급은 Neutral이며 주가는 전주 대비 5% 하락했다.

  비교

  기타 개발업체는 평균 보합이었다.

• Seazen Group (01030.HK)

  커버리지 대상의 기타 개발업체다.

  강점

  주가는 전주 대비 2% 상승했다.

  약점

  등급은 Sell이다.

  비교

  보고서에서 민영기업으로 분류된다.

• Vanke A (000002.SZ) and Vanke H (02202.HK)

  커버리지 대상의 혼합 소유 개발업체다.

  약점

  두 주식 모두 Sell 등급이다.

  비교

  Vanke A는 보합이었고 Vanke H는 주간 2% 상승했다.

핵심 데이터

• 36주차 1차 주택 판매 연면적-6% wow; +21% yoy약 75개 도시 기준.
• 36주차 2차 주택 판매 연면적-7% wow; +5% yoy약 20개 도시 기준.
• 연초 이후 1차 주택 판매 연면적-11% yoy; -17%/-37% versus 2024/202375개 도시 평균.
• 연초 이후 2차 주택 판매 연면적+2% yoy; +14%/+14% versus 2024/202320개 도시 평균.
• 2차 주택 청약 및 방문+10% wow; +13% wow청약은 등록 기반 판매보다 1~2주 선행한다.
• 재고 소진 기간27.1재고 잔액은 전주 대비 보합이었다.
• 2026년 8월 준공High-teens % yoy declineGSPC tracker가 시사한 수치.
• FY26E 준공-15% yoyGoldman Sachs Economics 추정.
• 역외 개발업체 밸류에이션39% discount to end-2026E NAV; 0.4x 2026E P/B역외 커버리지 평균.
• 역내 개발업체 밸류에이션21% discount to end-2026E NAV; 0.4x 2026E P/B역내 커버리지 평균.

영향과 시사점

보고서는 시장을 단기적 괴리로 설명한다. 실제 거래량은 약화됐지만 2차 시장 선행지표와 매수자·매도자 심리는 개선됐다. 지방 정책 완화는 수요를 지원할 수 있지만, 약한 준공 및 신규 착공 전망은 건설활동에 대한 지속적인 압력을 시사한다. 보고서는 개발업체 밸류에이션이 P/B 기준으로 침체 저점에 가깝다고 제시한다.

주시할 점

• 강한 2차 주택 청약과 방문이 향후 1~2주 동안 등록 기반 2차 주택 판매로 이어지는지 여부.
• 중개인과 매도자의 가격 상승 기대, 2차 주택 매물, 베이징·선전·상하이 가격 변화.
• 하이커우, 충칭, 우한의 지방 정책 조치 이행과 수요 영향.
• 8월 준공 및 신규 착공 데이터와 BEKE의 7~8월 GTV 실적.