China residential property market 리서치 보고서 해설

개요

이 중국 주택시장 업데이트는 NBS 70개 도시 자료를 바탕으로 8월 가격 추이를 평가한다. Goldman Sachs는 신규 주택시장의 약세가 완화되고 1선 도시의 모멘텀이 개선됐다고 결론내리지만, 기존 주택가격 하락, 부진한 거래량, 재고 증가는 고르지 않은 회복을 나타낸다고 본다.

핵심 견해

보고서에 따르면 계절조정 및 인구가중 기준 70개 도시 신규 주택시장 가격 하락률은 8월 전월 대비 연율 기준 0.4%로, 7월의 0.9%에서 축소됐다. 전년 대비 하락률도 3.2%에서 3.0%로 축소됐다. Goldman Sachs는 상하이와 항저우가 각각 전년 대비 3.0%와 2.2%의 가격 상승을 이어갔다고 지적한다. 신규 주택가격은 지방정부의 가격 관리로 변동성이 낮은 경향이 있으므로, 신규 주택시장 자료만으로 주택시장 전반을 판단해서는 안 된다고 경고한다. 도시 등급별 추이는 엇갈렸다. 1선 도시 주택가격은 8월 전월 대비 연율 기준 2.4% 상승해 7월의 1.3%에서 가속됐고, 베이징이 상승을 주도했다. 2선 도시 가격은 0.2% 하락했으며 7월에는 보합이었다. 3선 도시의 하락률은 7월의 2.8%에서 1.9%로 축소됐다. Goldman Sachs는 1선 및 2선 도시 주택가격이 향후 1~2년 안에 광범위하게 안정되고 선전과 상하이가 이를 주도할 가능성이 높다는 전망을 유지한다. 다만 최근 주택담보대출 만기를 30년에서 40년으로 연장한 정책은 유동성 제약이 있는 매수자를 도울 수 있으나 수요를 의미 있게 끌어올리지는 못할 것으로 본다. 전월 대비 개선에도 기존 주택시장 여건은 여전히 약하다. 기존 주택 가중평균 가격 하락률은 7월 전월 대비 연율 기준 2.0%에서 8월 1.5%로 축소됐고, 전년 대비 하락률도 5.1%에서 4.8%로 축소됐다. NBS 자료와 일부 제3자 플랫폼은 지난 1년간 기존 주택가격이 5-8% 하락했음을 시사한다. 보고서는 또한 8월 신규 및 기존 주택시장 모두에서 전월 대비 가격이 상승한 도시의 비중이 낮아졌다고 관찰한다. 수요와 재고 지표는 더 신중한 배경을 보여준다. Goldman Sachs의 고빈도 추적 지표에 따르면 9월 초 30개 도시의 신규 주택 거래량은 전년 동기보다 다소 낮았다. 주요 도시의 재고 개월 수는 7월 27.1에서 8월 27.2로 상승했으며, 증가는 주로 1선 도시가 이끌었다. 이 재고 지표는 판매 가능한 연면적을 최근 12개월 누적 판매 연면적으로 나눈 것으로, 수치 상승은 최근 판매에 비해 이용 가능한 주택 재고가 더 많다는 의미다.

분석 프레임워크

Goldman Sachs는 NBS의 70개 도시 신규 및 기존 주택시장 가격 자료를 사용해 인구가중 평균을 산출하고, 전월 대비 변동에 자체 계절조정을 적용한다. 이후 도시 등급별 가격 추이를 비교하고 일부 제3자 기존 주택가격 시계열로 공식 자료를 보완하며, 고빈도 30개 도시 거래 추적 지표와 재고 개월 수 지표를 통해 단기 시장 여건을 평가한다.

방법론 메모

• 산업 분석 프레임워크수급 프레임워크

  주택 수요 및 재고 평가

  보고서는 신규 주택 거래량과 판매 가능한 재고 개월 수를 결합해 시장 수요가 공급된 주택을 흡수하기에 충분한지 평가한다.

• 기타기타

  인구가중 및 계절조정 70개 도시 가격 추적

  Goldman Sachs는 단순평균 대신 인구 기준으로 도시별 가격 변동을 가중하고, 전월 대비 움직임에 계절조정을 적용해 월간 모멘텀을 비교한다.

핵심 데이터

• 신규 주택시장 가격 변동-0.4% month-on-month annualized; -3.0% year on year8월, Goldman Sachs 계절조정 기준. 7월은 전월 대비 연율 -0.9%, 전년 대비 -3.2%.
• 기존 주택시장 가격 변동-1.5% month-on-month annualized; -4.8% year on year8월, Goldman Sachs 계절조정 기준. 7월은 각각 -2.0%와 -5.1%.
• 1선 도시 가격 변동2.4% month-on-month annualized8월, 7월의 1.3%에서 가속. 베이징이 상승을 주도.
• 2선 도시 가격 변동-0.2% month-on-month annualized8월, 7월에는 전월 대비 보합.
• 3선 도시 가격 변동-1.9% month-on-month annualized8월, 하락률은 7월의 -2.8%에서 축소.
• 주요 도시 재고 개월 수27.2 months8월 27.2개월로 7월의 27.1개월에서 상승했으며, 증가는 주로 1선 도시가 이끌었다.

영향과 시사점

보고서는 8월 자료를 신규 주택시장 하락 둔화와 1선 도시 모멘텀 개선의 증거로 해석하지만, 광범위한 수요 회복을 의미하는 것은 아니라고 본다. 기존 주택가격의 지속적인 약세, 부진한 거래량, 재고 증가는 안정화 전망을 제약하며, 주택담보대출 만기 연장도 수요를 실질적으로 높이지는 못할 것으로 평가한다.