China property secondary housing market 리서치 보고서 해설

개요

이 중국 부동산 전문가 콜 노트는 중고주택 시장의 단기 거래량과 가격 추세를 평가한다. Goldman Sachs는 Iceberg Index 창업자의 견해를 전하며, 4Q26 거래량에는 건설적이지만 가격에는 더 신중하고 2027년에는 상하이가 더 광범위한 회복을 이끌 것으로 본다.

핵심 견해

보고서는 엇갈린 시장 배경에서 출발한다. 대부분 도시의 중고주택 가격은 8월 말부터 9월 첫째 주까지 전월 대비 하락 폭이 확대되어, 월간 하락 폭이 대체로 0.5% 이내였던 2026년 초 이후의 안정화 흐름을 끊었다. 핵심 2선 도시를 포함한 2선 도시가 주요 부담 요인이었으며 전문가 기대를 밑돌았다. 동시에 시장은 이미 크게 조정됐다. 주요 40개 도시의 중고주택 가격은 2021년 고점보다 약 40% 낮고 2016년 3월 수준으로 돌아왔다. 전국 임대료는 2021년 이후 지속된 하락세에서 벗어나 지난 6개월간 대체로 안정됐고, 호가와 거래가의 격차도 안정됐다. Goldman Sachs는 이를 특히 상하이에서 시장 심리가 개선되는 신호로 본다. 전통적인 “Golden September, Silver October” 판매 시즌 초입에는 거래량 선행지표가 뚜렷하게 개선됐다. 계약금으로 측정한 실시간 거래는 9월 첫째 주에 전주 대비 10% 증가했고, 전년 대비 성장률은 6월부터 8월의 약 10%에서 25%로 가속됐다. 방문자 수는 전주 대비 12% 늘었다. 신규 매물도 계절성에 따라 소폭 증가했지만, 올해 전체 매물은 안정적이었고 2025년 봄의 급증은 나타나지 않았다. Li는 개선된 방문과 거래 지표에 힘입어 4Q26 중고주택 거래량이 전년 수준을 웃돌 것으로 예상한다. 다만 매물 공급 증가와 함께 가격은 한계적으로 약화될 수 있으며, 이전 가격 조정이 비교적 제한적이었던 2선 도시 고가 부문에 후행 하락 위험이 집중될 수 있다고 본다. 상하이는 보고서의 핵심 회복 사례다. 2025년 4월 이후 중고주택 매물은 30% 이상 감소했으며, 동인은 지난해의 매물 철회에서 올해 들어 강한 중고주택 거래로 전환됐다. Rmb2mn 미만의 저가 “Lao Po Xiao” 주택이 반등을 주도해 전년 대비 플러스로 전환했고, 교체 수요가 중·고가 주택의 안정화를 뒷받침했으며 임대료도 수개월간 상승했다. 2027년 봄 판매 시즌까지 거래가 신규 매물을 계속 웃돌면 Li는 상하이 전 부문의 광범위한 가격 상승과 2027년 말까지 합계 6%-12%, 즉 월 약 0.5%-1% 상승을 예상한다. 최근 반등 이후 완만한 기술적 조정 가능성은 남아 있지만, 보고서는 상하이가 전반적으로 건전한 상태를 유지하며 회복을 주도할 것으로 본다. 예상되는 회복 경로는 구조적으로 고르지 않다. 선전은 심리와 투자에 더 민감한 시장으로, 상하이가 뚜렷한 상승 추세를 확립하면 뒤따를 수 있지만 아직 안정화되지 않았다. Rmb7mn 초과 주택은 이전에 개선을 주도했으나 이후 약화됐고, 저가 부문도 공동소유 특성이나 교외 입지 등의 영향으로 부진하다. 베이징은 거래량이 높지만 가격은 하락 중인데, 신규 매물이 계속 거래를 웃돌고 8월 초 정책 완화도 늦은 시점 및 호구 관련 신규 수요 유입 제약으로 저가 실수요를 유의미하게 끌어올리지 못했기 때문이다. 쑤저우는 상하이보다 약하지만 저가에서 중·고가로 안정화가 전달되는 유사한 패턴을 보이며, 상하이 밖에서 가장 먼저 안정화될 가능성이 높은 도시 중 하나로 평가된다. 전문가는 중서부 저선 도시를 간과된 바닥권 부문으로도 지목한다. 가격은 Rmb4,000-6,000/sqm으로 이미 낮고, 쉬저우 같은 도시는 거래량이 크게 개선돼 핵심 도시를 웃돌고 있다. 정책 측면에서 Li는 8월 28일 준공 주택 판매 모델로의 전환이 단기적으로 두드러진 영향을 주지 않았다고 본다. 기대되는 효과는 더 장기적이며, 미래 신규 공급을 줄여 2027-28 시장 여건을 뒷받침할 수 있다. 보고서의 더 넓은 전달 경로는 상하이 수급 개선이 지속되면 먼저 선전의 신뢰를 높이고, 이후 상하이보다 약 1년 늦은 2027년에 다른 핵심 도시의 안정화를 지원할 수 있다는 것이다.

분석 프레임워크

이 노트는 전문가 콜과 Iceberg Index의 중고주택 가격, 거래, 매물, 임대료, 호가-거래가 격차, 계약금, 방문자 수 데이터를 종합한다. 현재 모멘텀을 2026년 초기 추세와 과거 가격 수준에 비교하고, 도시별 수급과 상하이 회복이 다른 도시로 전이될 가능성을 평가한다.

방법론 메모

• 산업 분석 프레임워크수급 프레임워크

  도시별 거래, 신규 매물, 매물 철회, 가격 변동을 비교한다.

  보고서는 거래가 신규 매물을 상회하는지를 수급 긴축의 핵심 지표이자 특히 상하이의 지속적 가격 회복을 위한 전제조건으로 사용한다.

• 산업 분석 프레임워크물량·가격 분해

  선행 활동 지표를 이용해 거래량과 주택 가격을 분리해 평가한다.

  계약금 기반 거래와 방문자 수 개선은 거래량 전망을 뒷받침하는 반면, 매물 공급과 최근 가격 약화는 단기 가격에 대한 더 신중한 시각을 뒷받침한다.

• 산업 분석 프레임워크산업 가치사슬 상·중·하류 전이

  가격대와 도시 간 회복의 전이 경로를 평가한다.

  보고서는 상하이에서 저가에서 고가 주택 부문으로의 안정화 전이를 추적하며, 상하이 회복이 선전과 다른 핵심 도시로 확산될 가능성을 제시한다.

핵심 데이터

• 2021년 고점 대비 중고주택 가격 하락~40%주요 40개 도시 기준이며 가격은 2016년 3월 수준으로 돌아왔다.
• 실시간 거래 증가10% week on week; 25% year on year9월 첫째 주; 전년 대비 성장률은 6월부터 8월의 약 10%에서 가속됐다.
• 방문자 수 증가12% week on week9월 첫째 주.
• 상하이 중고주택 매물 감소Over 30%2025년 4월 이후.
• 상하이의 잠재 가격 상승6%-12%봄 판매 시즌까지 거래가 신규 매물을 상회할 경우 2027년 말까지의 잠재적 누적 상승폭.
• 저선 도시 주택 가격Rmb4,000-6,000/sqm중서부 3·4선 도시는 대체로 바닥을 형성한 것으로 평가된다.

영향과 시사점

보고서는 광범위한 가격 회복이 자리 잡기 전에 더 강한 판매 시즌이 중고주택 거래량을 지지할 수 있다고 주장한다. 상하이의 수급 개선을 2027년 회복 경로를 검증할 핵심으로 보지만, 베이징, 선전, 2선 도시 고가 부문은 도시와 가격대별 여건이 여전히 크게 다름을 보여준다.

위험

• 신규 매물 공급 증가로 4Q26 가격이 추가로 약화될 수 있다.
• 2선 도시 고가 주택은 이전 가격 조정이 비교적 제한적이어서 후행 하락 위험에 직면한다.
• 상하이 회복 시나리오는 2027년 봄 판매 시즌까지 거래가 신규 매물을 계속 웃도는 데 달려 있다.
• 선전은 아직 안정화되지 않았으며, 이전 고가 부문의 강세와 저가 수요 모두 약한 상태다.

주시할 점

• 계약금 기반 거래와 방문자 수가 4Q26 성수기 내내 강세를 유지하는지 여부.
• 상하이 거래가 2027년 봄까지 신규 매물을 계속 상회하는지 여부.
• 2선 도시, 특히 고가 부문의 가격 압력 추이.
• 상하이의 뚜렷한 상승 추세가 선전과 다른 핵심 도시로 신뢰를 확산시키는지 여부.
• 준공 주택 판매 정책이 2027-28 미래 공급에 미치는 장기 영향.