China property secondary housing market レポート解説

概要

本レポートは、中国不動産の専門家コールを通じて、中古住宅市場の短期的な取引量と価格動向を評価する。Goldman SachsはIceberg Index創業者の見解として、4Q26の取引量には建設的だが価格にはより慎重であり、2027年には上海がより広範な回復を主導すると伝えている。

主要見解

レポートは、強弱が混在する市場環境から始める。中古住宅価格は8月下旬から9月第1週にかけて多くの都市で前月比の下落幅が拡大し、2026年初からの安定化の流れを中断した。それ以前は7月まで月次の価格下落が概ね0.5%以内に収まっていた。中核二線都市を含む二線都市が主な重しであり、専門家の予想を下回った。同時に市場はすでに大きく調整しており、主要40都市の中古住宅価格は2021年のピークから約40%下落し、2016年3月の水準に戻った。全国の賃料は2021年以降の持続的な下落を経て過去6カ月は概ね安定し、掲載価格と成約価格の差も安定している。Goldman Sachsはこれを、特に上海での市場心理改善の兆候とみている。 伝統的な「金九銀十」の販売期の始まりには、取引量の先行指標が大幅に改善した。手付金で測定したリアルタイム取引は9月第1週に前週比10%増加し、前年比成長率は6月から8月の約10%から25%へ加速した。来訪者数も前週比12%増加した。新規掲載は季節性に沿って小幅に増えたが、今年の掲載全体は安定的で、2025年春の急増は見られなかった。Li氏はこのため、来訪者数と取引の改善を背景に、4Q26の中古住宅取引量は前年を上回ると予想する。ただし、掲載供給の増加に伴い価格は限界的に弱含むとみており、これまでの価格調整が比較的小さかった二線都市の高価格帯では追随的な下落が起こり得るとしている。 上海はレポートにおける中心的な回復事例である。同市の中古住宅掲載は2025年4月以降30%超減少しており、要因は前年の掲載取り下げから、年初来の力強い中古住宅取引へ移っている。Rmb2mn未満の低価格帯「Lao Po Xiao」住宅が反発を先導して前年比プラスとなり、買い替え需要が中・高価格帯の安定化を支え、賃料も数カ月にわたり上昇している。2027年春の販売期まで取引が新規掲載を上回り続ければ、Li氏は上海の全セグメントで広範な価格上昇が生じ、2027年末までに合計6%-12%、すなわち月率約0.5%-1%上昇すると予想する。直近の反発後には緩やかなテクニカルな調整の可能性も残るが、レポートは上海が概ね健全な状態を維持し、他都市の回復を主導すると見込む。 想定される回復経路は構造的に不均一である。深圳はよりセンチメントと投資に左右される市場で、上海が明確な上昇トレンドを確立すれば追随する可能性があるが、まだ安定化していない。Rmb7mn超の住宅が以前は改善を先導したものの、その後弱含み、低価格帯も共同所有の性質や郊外立地を一因として低迷している。北京は取引量が増えている一方で価格は下落している。新規掲載が取引を上回り続け、8月初旬の政策緩和も実施時期の遅さと戸籍関連の新規需要流入制約により、低価格帯の実需を有意に押し上げていないためである。蘇州は上海より弱いものの、低価格帯から中・高価格帯へ安定化が伝わる類似のパターンを示し、上海以外で最も早く安定化する可能性が高い都市の一つとみなされる。専門家はまた、中西部の低線都市を見過ごされた底入れセグメントと位置付ける。価格はRmb4,000-6,000/sqmとすでに低く、徐州などでは取引量が大幅に改善し、中核都市を上回っている。 政策面では、8月28日の完成物件販売モデルへの移行は短期的には目立った影響を与えていないとLi氏はみる。期待される効果はより長期的で、将来の新規供給を減らすことを通じて2027-28の市場環境を支える可能性がある。レポートのより広い伝達経路は、上海の需給改善が持続すれば、まず深圳の信頼感を高め、その後、上海から約1年遅れて2027年に他の中核都市の安定化を支えるというものである。

分析フレームワーク

本レポートは、専門家コールと、Iceberg Indexによる中古住宅価格、取引、掲載、賃料、掲載価格と成約価格の差、手付金、来訪者数のデータを統合している。現在のモメンタムを2026年初頭の動向および過去の価格水準と比較し、都市別の需給状況と上海の回復が他都市へ波及する可能性を評価する。

手法メモ

• 業界・産業分析フレームワーク需給フレームワーク

  都市別に取引、新規掲載、掲載取り下げ、価格変動を比較する。

  レポートは、取引が新規掲載を上回るかを需給逼迫の主要指標とし、特に上海における持続的な価格回復の前提条件と位置付けている。

• 業界・産業分析フレームワーク数量・価格分解

  取引活動の先行指標を用いて、取引量と住宅価格を分けて評価する。

  手付金ベースの取引と来訪者数の改善が取引量見通しを支える一方、掲載供給と直近の価格悪化が短期価格への慎重な見方を支えている。

• 業界・産業分析フレームワーク産業チェーンの上流・中流・下流波及

  価格帯間および都市間の回復の伝達を評価する。

  レポートは、上海での低価格帯から高価格帯への安定化の伝達を追跡し、上海の回復が深圳、さらに他の中核都市へ波及する可能性を見込む。

主要データ

• 2021年ピークからの中古住宅価格下落~40%主要40都市が対象で、価格は2016年3月の水準に戻った。
• リアルタイム取引の成長10% week on week; 25% year on year9月第1週。前年比成長率は6月から8月の約10%から加速した。
• 来訪者数の成長12% week on week9月第1週。
• 上海の中古住宅掲載減少Over 30%2025年4月以降。
• 上海の潜在的な価格上昇6%-12%春の販売期まで取引が新規掲載を上回り続けた場合の、2027年末までの潜在的な合計上昇幅。
• 低線都市の住宅価格Rmb4,000-6,000/sqm中西部の三・四線都市は概ね底入れしたと見なされている。

影響と示唆

レポートは、広範な価格回復が確立される前でも、より強い販売期が中古住宅取引量を支え得ると論じる。上海の需給改善を2027年の回復経路を検証する鍵と位置付ける一方、北京、深圳、二線都市の高価格帯は、都市や価格帯による状況が依然として大きく異なることを示している。

リスク

• 新規掲載供給の増加により、4Q26の価格はさらに弱含む可能性がある。
• 二線都市の高価格帯住宅は、従来の価格調整が比較的限定的だったため、追随的な下落リスクに直面する。
• 上海の回復シナリオは、2027年春の販売期まで取引が新規掲載を上回り続けることに依存する。
• 深圳はまだ安定化しておらず、以前の高価格帯の強さと低価格帯需要はともに弱いままである。

注目点

• 手付金ベースの取引と来訪者数が4Q26の繁忙期を通じて強さを維持するか。
• 上海の取引が2027年春まで新規掲載を上回り続けるか。
• 二線都市、特に高価格帯における価格圧力の推移。
• 上海の明確な上昇トレンドが深圳、さらに他の中核都市へ信頼感を波及させるか。
• 完成物件販売政策が2027-28の将来供給に与える長期的な影響。