高盛预计4Q26中国二手房成交量具韧性，上海将引领2027年前后的渐进式价格修复。

概览

本篇中国房地产专家电话会议纪要评估二手房市场近期成交量和价格趋势。高盛转述Iceberg Index创始人李彦国对4Q26成交量的建设性看法，但对房价更为谨慎，并预计上海将在2027年引领可能更广泛的复苏。

核心观点

报告首先指出市场背景喜忧参半。自8月下旬至9月第一周，多数城市二手房价格环比跌幅扩大，打断了2026年初以来的企稳轨迹；此前截至7月，月度房价跌幅大致被控制在0.5%以内。二线城市，包括核心二线市场，是主要拖累，其表现低于专家预期。同时，市场已经历深度调整：40个主要城市的二手房价格较2021年高点低约40%，回到2016年3月水平。全国租金在经历自2021年以来的持续下跌后，过去六个月大致稳定；挂牌价与成交价之间的折价也已企稳。高盛将此视为市场情绪改善的迹象，上海尤为明显。 传统“金九银十”销售季初期，领先成交指标明显改善。以定金衡量的实时成交量在9月第一周环比上升10%，同比增速由6月至8月的约10%加快至25%；到访量环比增加12%。新增挂牌也随季节性小幅增加，但今年整体挂牌量较为稳定，并未出现2025年春季的大幅增长。李彦国因此预计，在改善的到访和成交指标支持下，4Q26二手房成交量将高于去年同期。不过，他预计随着挂牌供给增加，房价仍将在边际上走弱；风险最集中于二线城市高端细分市场，这些市场此前价格调整相对有限，可能出现补跌。 上海是报告的核心复苏案例。自2025年4月以来，上海二手房挂牌量已下降超过30%，驱动因素由去年撤牌转向今年以来强劲的二手房交易。价格低于Rmb2mn的低总价“老破小”住房率先反弹并实现同比转正；改善型需求支撑了中高总价住房企稳，租金也已连续数月上涨。若交易在2027年春季销售季前持续超过新增挂牌，李彦国预计上海各细分市场将出现广泛价格上涨，到2027年底累计上涨6%-12%，即每月约0.5%-1%。近期反弹后仍不排除温和的技术性回调，但报告预计上海将总体保持健康并引领复苏。 预期中的复苏路径存在明显结构分化。深圳更受情绪和投资因素驱动；若上海形成明确上行趋势，深圳可能随之改善，但目前尚未企稳：此前价格超过Rmb7mn的住房曾率先改善，现已走弱，而低总价住房也持续疲软，部分原因是共有产权属性或郊区位置。北京成交量较高但房价下跌，原因是新增挂牌持续超过交易；8月初的政策放松因出台较晚及户籍相关的新增需求流入限制，尚未显著提振低总价自住需求。苏州呈现弱于上海的、由低总价向中高总价传导的企稳模式，被认为是上海以外最可能率先企稳的城市之一。专家还将中西部低线城市视为被忽视的筑底细分市场：房价绝对水平已低至Rmb4,000-6,000/sqm，且徐州等城市的成交量显著改善，超过核心城市。 在政策方面，李彦国认为8月28日向现房销售模式转型的政策短期影响并不明显。其预期作用更偏长期：通过减少未来新增供给，该政策可在2027-28支持市场状况。报告更广泛的传导逻辑是，若上海供需持续改善，可能先提振深圳信心，继而支持其他核心城市在2027年企稳，时间上大约落后上海一年。

分析框架

该报告综合专家电话会议与Iceberg Index关于二手房价格、成交量、挂牌量、租金、挂牌成交价折价、定金及到访量的数据。其将当前动能与2026年早期趋势及历史价格水平比较，并评估城市层面的供需状况以及上海复苏向其他城市传导的可能性。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架供需框架

  按城市比较交易量、新增挂牌、撤牌和房价变动。

  报告将交易是否超过新增挂牌作为供需趋紧的关键指标，并视其为持续房价复苏的前提，尤其适用于上海。

• 行业/产业分析框架量价拆分

  利用领先活动指标分别评估成交量和房价。

  定金成交和到访量改善支撑成交量展望，而挂牌供给和近期价格走弱则构成对短期房价更谨慎的判断。

• 行业/产业分析框架产业链上中下游传导

  考察不同价格段和城市之间的复苏传导。

  报告追踪上海住房市场从低总价向高总价细分市场的企稳传导，并预计上海复苏可能外溢至深圳及其他核心城市。

关键数据

• 较2021年高点的二手房价格跌幅~40%覆盖40个主要城市；价格已回到2016年3月水平。
• 实时成交量增长10% week on week; 25% year on year9月第一周；同比增速由6月至8月的约10%加快。
• 到访量增长12% week on week9月第一周。
• 上海二手房挂牌量降幅Over 30%自2025年4月以来。
• 上海潜在房价涨幅6%-12%若交易在春季销售季前持续超过新增挂牌，至2027年底的潜在累计涨幅。
• 低线城市房价Rmb4,000-6,000/sqm被认定为大致筑底的中西部三四线城市。

影响与含义

报告认为，在广泛房价复苏形成前，更强的销售旺季可先支撑二手房成交量。其将上海供需改善视为检验2027年复苏路径的关键，而北京、深圳和二线城市高端市场则表明，不同城市及价格细分市场的情况仍高度分化。

风险

• 随着新增挂牌供给增加，4Q26房价可能进一步走弱。
• 二线城市高端住房面临补跌风险，因为其此前的价格调整相对有限。
• 上海复苏情景取决于交易能否在2027年春季销售季前持续超过新增挂牌。
• 深圳尚未企稳，此前高端市场的改善与低总价需求均仍然疲软。

后续跟踪

• 定金成交和到访量能否在4Q26销售旺季持续强劲。
• 上海交易能否在2027年春季前持续超过新增挂牌。
• 二线城市，尤其是高端细分市场的房价压力变化。
• 上海明确上行趋势能否向深圳及其他核心城市产生信心外溢。
• 现房销售政策对2027-28未来供给的长期影响。