China property secondary housing market — Interpretação do relatório

Visão geral

Esta nota sobre uma chamada com especialista em imóveis chineses avalia as tendências de volume e preço de curto prazo no mercado secundário. A Goldman Sachs transmite a visão construtiva do fundador do Iceberg Index sobre os volumes de 4Q26, embora mais cautelosa quanto aos preços, e espera que Xangai lidere uma recuperação potencialmente mais ampla em 2027.

Visões principais

O relatório começa com um cenário de mercado misto. Os preços de moradias usadas na maioria das cidades registraram uma ampliação sequencial da queda entre o fim de agosto e a primeira semana de setembro, interrompendo a trajetória de estabilização vista no início de 2026, quando as quedas mensais até julho ficaram contidas em aproximadamente 0.5%. As cidades de segunda linha, incluindo as principais, foram o maior fator de pressão e ficaram abaixo das expectativas do especialista. Ao mesmo tempo, o mercado já passou por uma correção profunda: os preços secundários em 40 grandes cidades caíram cerca de 40% desde o pico de 2021, retornando aos níveis de março de 2016. Os aluguéis nacionais permaneceram amplamente estáveis nos últimos seis meses após uma queda persistente desde 2021, e o desconto entre preço anunciado e preço de venda também se estabilizou; a Goldman Sachs considera esses fatores sinais de melhora do sentimento, especialmente em Xangai. Os indicadores antecedentes de volume melhoraram de forma relevante no início da tradicional temporada de vendas “Golden September, Silver October”. As transações em tempo real, medidas por depósitos, subiram 10% semana a semana na primeira semana de setembro, e o crescimento anual acelerou para 25%, ante cerca de 10% entre junho e agosto. O tráfego de visitas aumentou 12% semana a semana. Novas ofertas também avançaram ligeiramente pela sazonalidade, mas o total de anúncios permaneceu mais estável neste ano do que durante o forte aumento da primavera de 2025. Li espera, portanto, que os volumes de transações secundárias em 4Q26 superem o nível do ano passado, apoiados pela melhora das visitas e das transações. Ainda assim, espera que os preços enfraqueçam marginalmente com o aumento da oferta de anúncios; os riscos se concentram nos segmentos de maior valor das cidades de segunda linha, onde as correções anteriores foram relativamente limitadas e podem ocorrer quedas de ajuste. Xangai é o principal caso de recuperação do relatório. Seus anúncios secundários caíram mais de 30% desde abril de 2025, com o motor mudando de retiradas de anúncios no ano passado para fortes transações secundárias no acumulado do ano. Moradias “Lao Po Xiao” de menor valor, abaixo de Rmb2mn, lideraram a recuperação e passaram a crescer anualmente; a demanda de substituição apoiou a estabilização dos segmentos médio e alto, e os aluguéis subiram por meses. Se as transações continuarem superando as novas ofertas até a temporada de vendas da primavera de 2027, Li espera ganhos amplos de preços em todos os segmentos de Xangai, totalizando 6%-12% até o fim de 2027, ou 0.5%-1% ao mês. Um modesto recuo técnico após a recente alta continua possível, mas o relatório espera que Xangai permaneça amplamente saudável e lidere a recuperação. A trajetória de recuperação projetada é estruturalmente desigual. Shenzhen é descrita como mais influenciada pelo sentimento e por investimentos e pode seguir Xangai caso esta estabeleça uma clara tendência de alta, mas ainda não se estabilizou: as moradias acima de Rmb7mn lideraram brevemente a melhora antes de enfraquecer, enquanto o segmento de menor valor também segue fraco, em parte devido à natureza da propriedade coletiva ou à localização suburbana. Pequim tem volumes maiores, mas preços em queda, porque novas ofertas continuam excedendo as transações; a flexibilização de políticas no início de agosto não elevou de forma significativa a demanda final de menor valor devido ao momento tardio e a restrições relacionadas ao hukou sobre a entrada de nova demanda. Suzhou apresenta padrão semelhante ao de Xangai, porém mais fraco, de estabilização transmitida do segmento de menor valor para os segmentos médio e alto, e é vista como uma das cidades mais propensas a se estabilizar primeiro fora de Xangai. O especialista também identifica cidades menores do centro e oeste como um segmento de fundo negligenciado: os preços já são baixos, em Rmb4,000-6,000/sqm, e cidades como Xuzhou apresentaram melhora substancial de volume, superando as cidades centrais. Em política, Li não observou impacto relevante no curto prazo da medida de 28 de agosto que determinou a transição para um modelo de vendas de imóveis concluídos. A contribuição esperada é mais longa: ao reduzir a futura oferta nova, ela pode apoiar as condições de mercado em 2027-28. A lógica de transmissão mais ampla do relatório é que uma melhora sustentada de oferta e demanda em Xangai poderia primeiro elevar a confiança em Shenzhen e, em seguida, apoiar a estabilização de outras cidades centrais durante 2027, cerca de um ano atrás de Xangai.

Estrutura de análise

A nota sintetiza uma chamada com especialista e dados do Iceberg Index sobre preços, transações, anúncios, aluguéis, descontos entre preço anunciado e de venda, depósitos e visitas de moradias usadas. Ela compara o momento atual com as tendências anteriores de 2026 e com níveis históricos de preços, avaliando então as condições de oferta e demanda por cidade e a possível transmissão de uma recuperação de Xangai para outras cidades.

Notas metodológicas

• Marco de análise setorialMarco de oferta e demanda

  Comparação por cidade de transações, novas ofertas, retiradas e movimentos de preços.

  O relatório usa o fato de as transações superarem as novas ofertas como indicador-chave de estreitamento de oferta e demanda e como pré-condição para uma recuperação sustentada de preços, particularmente em Xangai.

• Marco de análise setorialDecomposição de volume e preço

  Avaliação separada dos volumes de transação e dos preços das moradias por meio de indicadores antecedentes de atividade.

  A melhora das transações baseadas em depósitos e das visitas sustenta a perspectiva de volume, enquanto a oferta de anúncios e a recente deterioração de preços sustentam uma visão mais cautelosa para os preços no curto prazo.

• Marco de análise setorialTransmissão entre elos da cadeia de valor

  Transmissão da recuperação entre faixas de preço e cidades.

  O relatório acompanha a transmissão da estabilização das moradias de menor valor para as de maior valor em Xangai e projeta que uma recuperação de Xangai possa se estender a Shenzhen e depois a outras cidades centrais.

Dados principais

• Queda do preço de moradias usadas desde o pico de 2021~40%Em 40 grandes cidades; os preços retornaram aos níveis de março de 2016.
• Crescimento das transações em tempo real10% week on week; 25% year on yearPrimeira semana de setembro; o crescimento anual acelerou de cerca de 10% em junho-agosto.
• Crescimento do tráfego de visitas12% week on weekPrimeira semana de setembro.
• Queda dos anúncios secundários em XangaiOver 30%Desde abril de 2025.
• Potencial alta de preços em Xangai6%-12%Potencial alta agregada até o fim de 2027 se as transações superarem as novas ofertas até a temporada de vendas da primavera.
• Preços de moradias em cidades menoresRmb4,000-6,000/sqmCidades de terceiro e quarto nível do centro e oeste consideradas amplamente em fundo.

Impacto e implicações

O relatório argumenta que uma temporada de vendas mais forte pode sustentar os volumes do mercado secundário antes que se estabeleça uma recuperação ampla dos preços. Ele identifica a melhora de oferta e demanda de Xangai como o principal teste para uma trajetória de recuperação em 2027, enquanto Pequim, Shenzhen e os segmentos de maior valor das cidades de segunda linha mostram que as condições seguem muito diferenciadas entre cidades e faixas de preço.

Riscos

• Os preços podem enfraquecer mais em 4Q26 à medida que a oferta de novos anúncios aumenta.
• Segmentos de moradias de maior valor em cidades de segunda linha enfrentam risco de quedas de ajuste porque as correções anteriores foram relativamente limitadas.
• O cenário de recuperação de Xangai depende de que as transações continuem superando as novas ofertas até a temporada de vendas da primavera de 2027.
• Shenzhen ainda não se estabilizou, e tanto a força anterior do segmento alto quanto a demanda de menor valor continuam fracas.

Pontos a observar

• Se as transações baseadas em depósitos e as visitas permanecem fortes durante a alta temporada de 4Q26.
• Se as transações em Xangai continuam superando as novas ofertas até a primavera de 2027.
• A evolução da pressão de preços nas cidades de segunda linha, especialmente nos segmentos de maior valor.
• Se uma clara tendência de alta em Xangai gera transbordamento de confiança para Shenzhen e depois para outras cidades centrais.
• O efeito de longo prazo da política de vendas de imóveis concluídos sobre a oferta futura em 2027-28.