China property secondary housing market — Interpretación del informe

Visión general

Esta nota sobre una llamada con expertos en el sector inmobiliario chino evalúa las tendencias de volumen y precios a corto plazo en el mercado secundario. Goldman Sachs transmite la visión constructiva del fundador de Iceberg Index sobre los volúmenes de 4Q26, aunque más cautelosa sobre los precios, y espera que Shanghái lidere una recuperación potencialmente más amplia durante 2027.

Perspectivas principales

El informe parte de un contexto de mercado mixto. Los precios de vivienda usada en la mayoría de las ciudades registraron una ampliación secuencial de su caída desde finales de agosto hasta la primera semana de septiembre, interrumpiendo la trayectoria de estabilización de 2026, cuando las caídas mensuales hasta julio se habían contenido aproximadamente dentro de 0.5%. Las ciudades de segundo nivel, incluidas las principales, fueron el principal lastre y quedaron por debajo de las expectativas del experto. Al mismo tiempo, el mercado ya se ha corregido profundamente: los precios secundarios en 40 grandes ciudades han caído alrededor de 40% desde su máximo de 2021, regresando a los niveles de marzo de 2016. Los alquileres nacionales se han mantenido en términos generales estables durante seis meses tras una caída persistente desde 2021, y el diferencial entre precios de anuncio y venta también se ha estabilizado; Goldman Sachs considera ambos elementos señales de mejora del sentimiento, especialmente en Shanghái. Los indicadores adelantados de volumen mejoraron de forma material al inicio de la tradicional temporada de ventas “Golden September, Silver October”. Las transacciones en tiempo real, medidas por depósitos, subieron 10% semana a semana en la primera semana de septiembre, y el crecimiento interanual se aceleró a 25% desde cerca de 10% durante junio-agosto. El tráfico de visitas aumentó 12% semana a semana. Los nuevos anuncios también repuntaron ligeramente por estacionalidad, pero el conjunto de anuncios ha sido más estable este año que durante el fuerte aumento de la primavera de 2025. Por ello, Li espera que los volúmenes de transacciones secundarias en 4Q26 superen el nivel del año pasado, apoyados por la mejora de visitas y transacciones. Sin embargo, espera que los precios se debiliten en el margen a medida que crece la oferta de anuncios; el riesgo se concentra en segmentos de mayor precio de ciudades de segundo nivel, donde las correcciones previas fueron relativamente limitadas y podrían producirse caídas de ajuste. Shanghái es el caso central de recuperación del informe. Sus anuncios secundarios han caído más de 30% desde abril de 2025, con el motor pasando de retiradas de anuncios el año pasado a sólidas transacciones secundarias en lo que va del año. Las viviendas “Lao Po Xiao” de menor precio, por debajo de Rmb2mn, lideraron el rebote y se volvieron positivas interanualmente; la demanda de reposición ha apoyado la estabilización de los segmentos medio y alto, y los alquileres han aumentado durante meses. Si las transacciones siguen superando los nuevos anuncios hasta la temporada de ventas de primavera de 2027, Li espera aumentos amplios de precios en todos los segmentos de Shanghái, en conjunto de 6%-12% hacia finales de 2027, es decir, 0.5%-1% mensual. No se descarta un modesto retroceso técnico tras el reciente rebote, pero el informe espera que Shanghái se mantenga en general saludable y lidere la recuperación. La senda de recuperación prevista es estructuralmente desigual. Shenzhen, un mercado más influido por el sentimiento y la inversión, podría seguir a Shanghái si esta establece una clara tendencia alcista, pero aún no se ha estabilizado: las viviendas por encima de Rmb7mn lideraron brevemente la mejora antes de debilitarse, mientras que el segmento de menor precio siguió débil, en parte por su naturaleza de propiedad colectiva o ubicación suburbana. Pekín registra mayores volúmenes pero precios descendentes, porque los nuevos anuncios continúan superando las transacciones; la relajación de política de principios de agosto no ha impulsado significativamente la demanda final de menor precio debido a su momento tardío y a restricciones de hukou sobre la entrada de nueva demanda. Suzhou muestra un patrón similar al de Shanghái, aunque más débil, de estabilización que se transmite desde el segmento de menor precio hacia los segmentos medio y alto, y se considera una de las ciudades con mayor probabilidad de estabilizarse primero fuera de Shanghái. El experto también identifica las ciudades menores del centro y oeste como un segmento de suelo pasado por alto: los precios ya son bajos, en Rmb4,000-6,000/sqm, y ciudades como Xuzhou han mostrado una mejora sustancial de volúmenes, superiores a los de ciudades clave. En materia de política, Li no ha observado un impacto destacado a corto plazo de la medida del 28 de agosto para transitar hacia un modelo de ventas de propiedades terminadas. Su contribución prevista es de más largo plazo: al reducir la futura oferta nueva, podría apoyar las condiciones de mercado en 2027-28. La lógica de transmisión más amplia del informe es que una mejora sostenida de oferta y demanda en Shanghái podría primero elevar la confianza en Shenzhen y después respaldar la estabilización de otras ciudades clave durante 2027, aproximadamente un año por detrás de Shanghái.

Marco de análisis

La nota sintetiza una llamada con expertos y datos de Iceberg Index sobre precios, transacciones, anuncios, alquileres, descuentos entre precio anunciado y de venta, depósitos y visitas de vivienda usada. Compara el impulso actual con tendencias anteriores de 2026 y niveles históricos de precios, y luego evalúa las condiciones de oferta y demanda por ciudad y la posible transmisión de una recuperación de Shanghái a otras ciudades.

Notas metodológicas

• Marco de análisis sectorialMarco de oferta y demanda

  Comparación por ciudad de transacciones, nuevos anuncios, retiradas y movimientos de precios.

  El informe utiliza si las transacciones superan los nuevos anuncios como indicador clave de estrechamiento de la oferta y demanda y como condición previa para una recuperación sostenida de precios, especialmente en Shanghái.

• Marco de análisis sectorialDescomposición de volumen y precio

  Evaluación separada de volúmenes de transacción y precios de vivienda mediante indicadores adelantados de actividad.

  La mejora de las transacciones basadas en depósitos y de las visitas respalda la perspectiva de volumen, mientras que la oferta de anuncios y el deterioro reciente de precios sustentan una visión más cautelosa sobre los precios a corto plazo.

• Marco de análisis sectorialTransmisión entre tramos de la cadena de valor

  Transmisión de la recuperación entre segmentos de precio y ciudades.

  El informe sigue la transmisión de la estabilización desde viviendas de menor precio a las de mayor precio en Shanghái y proyecta que una recuperación de Shanghái podría extenderse a Shenzhen y después a otras ciudades clave.

Datos clave

• Caída del precio de vivienda usada desde el máximo de 2021~40%En 40 grandes ciudades; los precios han vuelto a niveles de marzo de 2016.
• Crecimiento de transacciones en tiempo real10% week on week; 25% year on yearPrimera semana de septiembre; el crecimiento interanual se aceleró desde cerca de 10% en junio-agosto.
• Crecimiento del tráfico de visitas12% week on weekPrimera semana de septiembre.
• Caída de anuncios secundarios en ShangháiOver 30%Desde abril de 2025.
• Aumento potencial de precios en Shanghái6%-12%Aumento agregado potencial hacia finales de 2027 si las transacciones superan los nuevos anuncios hasta la temporada de ventas de primavera.
• Precios de vivienda en ciudades menoresRmb4,000-6,000/sqmCiudades de tercer y cuarto nivel del centro y oeste consideradas en gran medida en suelo.

Impacto e implicaciones

El informe sostiene que una temporada de ventas más fuerte puede apoyar los volúmenes del mercado secundario antes de que se establezca una recuperación generalizada de precios. Identifica la mejora de oferta y demanda de Shanghái como la prueba clave para una senda de recuperación en 2027, mientras que Pekín, Shenzhen y los segmentos de mayor precio de ciudades de segundo nivel muestran que las condiciones siguen siendo muy diferenciadas entre ciudades y segmentos de precio.

Riesgos

• Los precios podrían debilitarse más en 4Q26 a medida que aumente la oferta de nuevos anuncios.
• Los segmentos de vivienda de mayor precio en ciudades de segundo nivel afrontan riesgo de caídas de ajuste porque sus correcciones previas fueron relativamente limitadas.
• El escenario de recuperación de Shanghái depende de que las transacciones continúen superando los nuevos anuncios hasta la temporada de ventas de primavera de 2027.
• Shenzhen aún no se ha estabilizado, y tanto la fortaleza previa en el segmento alto como la demanda de menor precio siguen débiles.

Aspectos que vigilar

• Si las transacciones basadas en depósitos y las visitas se mantienen fuertes durante la temporada alta de 4Q26.
• Si las transacciones de Shanghái siguen superando los nuevos anuncios hasta la primavera de 2027.
• La evolución de la presión de precios en ciudades de segundo nivel, especialmente en segmentos de mayor precio.
• Si una clara tendencia alcista de Shanghái genera una transferencia de confianza hacia Shenzhen y luego hacia otras ciudades clave.
• El efecto de más largo plazo de la política de ventas de propiedades terminadas sobre la futura oferta en 2027-28.