China residential property market — Interpretação do relatório

Visão geral

Esta atualização do mercado imobiliário chinês avalia as tendências de preços de agosto no conjunto de 70 cidades do NBS. O Goldman Sachs conclui que a fraqueza do mercado primário diminuiu e o impulso das cidades de nível 1 melhorou, mas quedas nos preços de imóveis usados, transações mais fracas e estoques maiores indicam uma recuperação desigual.

Visões principais

O relatório conclui que a queda de preços no mercado primário de 70 cidades, com ajuste sazonal e ponderada pela população, diminuiu para 0.4% em taxa anualizada mensal em agosto, de 0.9% em julho. A queda anual também diminuiu para 3.0%, de 3.2%. O Goldman Sachs destaca que Xangai e Hangzhou continuaram a registrar altas anuais de preços de 3.0% e 2.2%, respectivamente. A instituição alerta que os preços de imóveis novos tendem a ter menor volatilidade devido à gestão de preços pelos governos locais, de modo que os dados do mercado primário não devem ser considerados uma visão completa das condições do mercado imobiliário. As tendências por categoria de cidade divergiram. Os preços de imóveis nas cidades de nível 1 subiram 2.4% em taxa anualizada mensal em agosto, acelerando de 1.3% em julho, com Pequim liderando os ganhos. Nas cidades de nível 2, os preços caíram 0.2%, após estabilidade sequencial em julho. Nas cidades de nível 3, a queda diminuiu para 1.9%, de 2.8% em julho. O Goldman Sachs mantém a expectativa de estabilização ampla dos preços de imóveis nas cidades de nível 1 e 2 dentro de um a dois anos, provavelmente liderada por Shenzhen e Xangai. No entanto, considera que políticas recentes de extensão dos prazos hipotecários de 30 para 40 anos podem ajudar compradores com restrições de liquidez, mas não elevarão significativamente a demanda. As condições do mercado secundário continuaram mais fracas apesar de alguma melhora sequencial. A queda do preço médio ponderado de imóveis usados diminuiu para 1.5% em taxa anualizada mensal, de 2.0% em julho, enquanto a queda anual diminuiu para 4.8%, de 5.1%. Dados do NBS e de algumas plataformas de terceiros sugerem quedas de preços de 5-8% no mercado secundário no último ano. O relatório também observa que a proporção de cidades com altas sequenciais de preços caiu em agosto tanto nos mercados primário quanto secundário. Os indicadores de demanda e estoque oferecem um contexto mais cauteloso. O rastreador de alta frequência do Goldman Sachs indicou que o volume de transações de imóveis novos em 30 cidades ficou um pouco abaixo dos níveis do ano anterior no início de setembro. Os meses de estoque nas principais cidades subiram para 27.2 em agosto, de 27.1 em julho, com o aumento liderado principalmente pelas cidades de nível 1. Essa medida divide a área bruta vendável pela área bruta vendida acumulada nos últimos 12 meses; um número maior indica maior estoque de imóveis em relação às vendas recentes.

Estrutura de análise

O Goldman Sachs usa dados do NBS sobre preços dos mercados primário e secundário em 70 cidades, calcula médias ponderadas pela população e aplica seus próprios ajustes sazonais às variações sequenciais. Em seguida, compara tendências de preços por categoria de cidade, complementa os dados oficiais com séries selecionadas de preços de imóveis usados de terceiros e avalia as condições de curto prazo por meio de um rastreador de transações de 30 cidades e de uma medida de meses de estoque.

Notas metodológicas

• Marco de análise setorialMarco de oferta e demanda

  Avaliação da demanda por imóveis e do estoque

  O relatório combina volumes de transações de imóveis novos com meses de estoque vendável para avaliar se a demanda de mercado é suficiente para absorver a oferta disponível.

• OutroOutro

  Acompanhamento de preços de 70 cidades ponderado pela população e ajustado sazonalmente

  O Goldman Sachs pondera as variações de preços das cidades pela população, em vez de usar médias simples, e ajusta sazonalmente os movimentos sequenciais para comparar o impulso mensal.

Dados principais

• Variação de preços no mercado primário-0.4% month-on-month annualized; -3.0% year on yearAgosto, com ajuste sazonal do Goldman Sachs; ante -0.9% em taxa anualizada mensal e -3.2% anual em julho.
• Variação de preços no mercado secundário-1.5% month-on-month annualized; -4.8% year on yearAgosto, com ajuste sazonal do Goldman Sachs; ante -2.0% e -5.1%, respectivamente, em julho.
• Variação de preços nas cidades de nível 12.4% month-on-month annualizedAgosto, acelerando de 1.3% em julho; Pequim liderou os ganhos.
• Variação de preços nas cidades de nível 2-0.2% month-on-month annualizedAgosto, ante crescimento sequencial estável em julho.
• Variação de preços nas cidades de nível 3-1.9% month-on-month annualizedAgosto, com redução da queda de -2.8% em julho.
• Meses de estoque nas principais cidades27.2 monthsAgosto, ante 27.1 em julho; o aumento foi liderado principalmente pelas cidades de nível 1.

Impacto e implicações

O relatório interpreta os dados de agosto como evidência de desaceleração da deterioração do mercado primário e melhora do impulso nas cidades de nível 1, mas não como uma recuperação ampla da demanda. A persistente fraqueza dos preços de imóveis usados, as transações mais fracas e os estoques crescentes limitam a perspectiva de estabilização, e prazos hipotecários mais longos não devem elevar materialmente a demanda.