China property sector — Interpretação do relatório

Visão geral

O Citi analisa os dados de julho de 2026 do setor imobiliário chinês e argumenta que a fraqueza nacional em construção, investimento e mercado de terrenos permanece severa, enquanto os dados de transações e preços de maior frequência nas cidades centrais indicam um pano de fundo de demanda mais resiliente. Espera que essa divergência apoie uma melhoria de curto prazo no crescimento das vendas das incorporadoras listadas.

Visões principais

Os dados de julho do National Bureau of Statistics mostraram uma nova deterioração na atividade imobiliária. O investimento imobiliário caiu 27.4% em relação ao ano anterior em julho, ante queda de 24.3% em junho, o que o Citi descreve como a maior baixa acumulada no ano. Os lançamentos caíram 27.8% em relação ao ano anterior para 35 milhões de metros quadrados de área bruta construída, enquanto as conclusões caíram 18.6% para 20 milhões de metros quadrados; ambos ficaram próximos dos níveis de julho de 2003. O valor das vendas residenciais e a área bruta vendida caíram 8.9% e 13.4%, respectivamente. O relatório também observa que o ambiente macroeconômico esfriou em julho, com o crescimento das vendas no varejo desacelerando para 0.6%, o crescimento do investimento em ativos fixos em 1.0% e os novos empréstimos em renminbi tornando-se negativos em RMB340 bilhões na baixa temporada. A oferta de terrenos e as transações de terrenos são a principal restrição ao mercado primário na visão do Citi. Na amostra de 300 cidades, a área bruta de vendas de terrenos em julho caiu 25.1% em relação ao ano anterior e o valor das transações caiu 12.6%; em 7M26, a área bruta e o valor recuaram 26.6% e 31.5%, respectivamente. A receita de vendas governamentais de terrenos do Ministry of Finance no primeiro semestre caiu 31% em relação ao ano anterior. O Citi espera que as vendas de terrenos atinjam uma nova mínima desde 2005 após o valor e a área bruta de vendas de terrenos em 7M26 terem caído 32% e 27%, respectivamente, e conclui que a escassa oferta de terrenos levará a uma contração adicional no mercado primário nacional, incluindo vendas e construção. O relatório distingue os dados nacionais fracos das condições comparativamente estáveis em um grupo limitado de cidades. O volume de casas novas em 50 cidades caiu apenas 4% em relação ao ano anterior em julho, com 29 cidades registrando crescimento, lideradas pelos mercados Tier-1 e Tier-3. O volume do mercado secundário em 18 cidades subiu 9% em relação ao ano anterior, com as cidades Tier-1 em alta de 14%; as transações semanais no mercado secundário de aproximadamente 25.000 unidades ficaram 5% acima da média de 2025, apesar do período de verão normalmente mais lento. A velocidade de vendas permaneceu estável mês a mês em 33%, e unidades de padrão mais alto em distritos centrais continuaram vendendo bem. Os preços primários e secundários em seis cidades centrais continuaram a se estabilizar mês a mês, enquanto as quedas em outras cidades diminuíram. O Citi alerta que essa recuperação é geograficamente estreita: suas seis cidades-chave representavam apenas cerca de 5–6% das vendas nacionais de casas novas e aproximadamente 10% dos terrenos vendidos nas 300 cidades. Os dados de preços e estoques fornecem evidência adicional de estabilização gradual, em vez de uma recuperação ampla. O índice de preços primários de 70 cidades caiu 3.4% em relação ao ano anterior e 0.2% mês a mês em julho, comparado a -3.5% e -0.2% em junho. O índice secundário caiu 5.4% em relação ao ano anterior e 0.3% mês a mês, ante -5.6% e -0.3% em junho. O estoque residencial concluído, mas não vendido, era de 406 milhões de metros quadrados em julho de 2026; o relatório observa que o estoque concluído, mas não vendido, caiu 0.8% em relação ao ano anterior e que o estoque dentro de três anos caiu 3.6%. Quanto à política, o Citi interpreta o apelo do Politburo de julho para reforçar as salvaguardas contra riscos e estabilizar o mercado imobiliário como uma ênfase na proteção contra quedas, e não em estimular alta. Aponta avanços na renovação urbana, incluindo RMB257 bilhões de investimento do governo central planejado para 2026E, alta de RMB42 bilhões em relação ao ano anterior e incluindo RMB160 bilhões de títulos especiais ultralongos do governo central. A aprovação pelo State Council de um 15º Plano Quinquenal para ampliar o consumo também reconheceu o consumo habitacional e a riqueza das famílias como importantes. Diante desse cenário, o Citi permanece positivo em relação ao setor entre agosto e outubro. Sua tese é que volumes resilientes nas cidades centrais, uma base de comparação favorável e um pipeline de lançamentos mais forte a partir de setembro devem estabilizar o crescimento das vendas no 3T26. Espera que o crescimento das vendas dos líderes listados acelere em agosto e acredita que mais empresas podem voltar a registrar crescimento em relação ao ano anterior depois que cinco nomes o alcançaram em 7M26. O Citi também considera que a fraqueza dos resultados do 1S26 foi ligeiramente melhor do que as expectativas pessimistas dos investidores e que as orientações sobre vendas e margens podem dar suporte. Suas principais escolhas declaradas são China Resources Land, C&D International, Beike, China Jinmao e China Overseas Land & Investment; afirma ter ficado mais positivo em relação à C&D após melhorias de produto e aceleração na formação de banco de terrenos.

Estrutura de análise

O Citi combina dados nacionais do NBS de julho com estatísticas de vendas de terrenos da CREIS, dados de transações das principais cidades, dados de estoque da CRIC, índices de preços e comparações de valuation das empresas. Primeiro, avalia as condições nacionais de construção e do mercado de terrenos; depois, contrasta-as com indicadores de demanda e preços de maior frequência nas cidades centrais, antes de relacionar a trajetória esperada de vendas e lançamentos ao posicionamento no setor listado.

Notas metodológicas

• Marco de análise setorialMarco de oferta e demanda

  Análise de oferta e demanda imobiliária usando lançamentos, conclusões, estoques, vendas de terrenos, volumes de transações e preços.

  O Citi usa indicadores de construção e do mercado de terrenos para avaliar a contração da oferta e, em seguida, compara-os com dados de transações e preços de casas novas e usadas para avaliar se a demanda está se estabilizando.

• Marco de análise setorialTransmissão entre elos da cadeia de valor

  A oferta de terrenos se transmitindo para as vendas e a construção no mercado primário.

  O relatório argumenta que uma queda prolongada na oferta e nas vendas de terrenos deve levar a uma redução adicional no mercado primário nacional, incluindo a atividade de construção.

• Métodos de avaliaçãoNAV (valor patrimonial líquido)

  Descontos sobre NAV para empresas imobiliárias chinesas.

  A seção de valuation compara os preços de mercado de ações imobiliárias selecionadas com o NAV estimado e mostra seus descontos sobre NAV.

• Métodos de avaliaçãoAvaliação por P/L e PEG

  Comparação de preço/lucro futuro.

  O Citi apresenta indicadores P/E de FY26E a FY28E, juntamente com descontos sobre NAV, P/B e dividend yields para os nomes imobiliários cobertos.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• China Resources Land (CRL, 1109.HK)

  Uma das principais escolhas setoriais declaradas pelo Citi.

  Pontos fortes

  Incluída entre os nomes preferidos do Citi durante a esperada estabilização do crescimento das vendas.

• C&D International (1908.HK)

  Uma das principais escolhas setoriais declaradas pelo Citi.

  Pontos fortes

  O Citi cita melhorias de produto e aceleração na formação de banco de terrenos como motivos para ter ficado mais positivo desde junho.

• Beike

  Uma das principais escolhas setoriais declaradas pelo Citi.

  Pontos fortes

  Incluída entre os nomes preferidos do Citi durante a esperada estabilização do crescimento das vendas.

• China Jinmao (0817.HK)

  Uma das principais escolhas setoriais declaradas pelo Citi.

  Pontos fortes

  Incluída entre os nomes preferidos do Citi durante a esperada estabilização do crescimento das vendas.

• China Overseas Land & Investment (COLI, 0688.HK)

  Uma das principais escolhas setoriais declaradas pelo Citi.

  Pontos fortes

  Incluída entre os nomes preferidos do Citi durante a esperada estabilização do crescimento das vendas.

Dados principais

• Investimento imobiliário de julho de 2026-27.4% YoYAnte -24.3% em junho; descrito como a maior queda acumulada no ano.
• Lançamentos de área bruta construída em julho de 2026-27.8% YoY; 35mn sqmAnte -26.0% em junho.
• Conclusões de área bruta construída em julho de 2026-18.6% YoY; 20mn sqmAnte -25.1% em junho.
• Vendas de terrenos em 300 cidades em 7M26GFA -26.6% YoY; value -31.5% YoYO Citi vê a oferta de terrenos como restrição ao mercado primário.
• Transações secundárias em julho de 2026+8.6% YoY across 18 citiesAs cidades Tier-1 subiram 14.1% YoY.
• Índice de preços primários em julho de 2026-3.4% YoY; -0.2% MoMComparado com -3.5% YoY e -0.2% MoM em junho.
• Índice de preços secundários em julho de 2026-5.4% YoY; -0.3% MoMComparado com -5.6% YoY e -0.3% MoM em junho.
• Investimento do governo central em renovação urbanaRMB257bn in 2026EAlta de RMB42bn YoY, incluindo RMB160bn de títulos especiais ultralongos do governo central.

Impacto e implicações

O Citi acredita que o desempenho de mercado de curto prazo do setor pode melhorar mesmo com o investimento imobiliário nacional e as vendas de terrenos ainda fracos, pois os líderes listados podem se beneficiar da estabilização da demanda nas cidades centrais, de bases de comparação baixas e de lançamentos mais fortes a partir de setembro. A visão construtiva do relatório está explicitamente focada em agosto a outubro e desconsidera os resultados fracos do primeiro semestre.

Pontos a observar

• Se os volumes de transações nas cidades centrais permanecem resilientes ao longo do 3T26.
• Se o crescimento das vendas se estabiliza no 3T26 e se mais incorporadoras listadas passam a registrar crescimento em relação ao ano anterior.
• O ritmo de novos lançamentos a partir de setembro.
• As orientações sobre vendas e margens juntamente com as divulgações de resultados do 1S26.
• Novas mudanças na oferta nacional de terrenos, nas vendas de terrenos e nas tendências de investimento imobiliário.