China property market — Interpretação do relatório

Visão geral

A Nomura examina os dados de vendas imobiliárias da China em agosto e conclui que uma aparente recuperação nas vendas contratadas dos desenvolvedores foi impulsionada por desenvolvedores estatais, e não por uma recuperação generalizada do mercado. Também destaca a pressão de financiamento sobre desenvolvedores privados à medida que o mercado imobiliário passa de pré-vendas para vendas de imóveis concluídos.

Visões principais

A Nomura informa que o valor das vendas contratadas dos 100 maiores desenvolvedores da China cresceu 16.2% em relação ao ano anterior em agosto, uma forte melhora frente à queda de 18.3% em julho. A instituição adverte que os dados mensais podem ser voláteis e não espera que esse ritmo se sustente. O resultado acumulado no ano permaneceu fraco, com o valor das vendas contratadas caindo 11.5% em relação ao ano anterior em agosto, indicando que a recuperação mensal não reverteu a fraqueza mais ampla. A melhora de agosto concentrou-se nos desenvolvedores estatais. Citando a CRIC, a Nomura observa que empresas estatais compunham 17 dos 20 maiores desenvolvedores durante os primeiros oito meses do ano, e cada um dos cinco maiores desenvolvedores estatais registrou ganhos de vendas superiores a 10% em relação ao ano anterior. A Nomura espera que os desenvolvedores estatais ganhem participação de mercado. A posição mais forte desses desenvolvedores também ajuda a explicar por que as condições de vendas nas cidades de primeira linha se sustentaram relativamente melhor, pois esses mercados são dominados por desenvolvedores estatais. Os dados no nível das cidades apontam para um quadro de demanda subjacente menos favorável. O crescimento das vendas de imóveis novos por área construída nas 20 principais cidades voltou a ficar negativo, caindo para -7.5% em relação ao ano anterior em agosto, de 2.8% em julho. A Nomura afirma que a nova queda foi liderada por cidades de segunda linha e inferiores. Em contraste, o crescimento das vendas nas cidades de primeira linha subiu para 14.3% em relação ao ano anterior, de 12.8%, consistente com os dados de vendas contratadas dos desenvolvedores e com a maior presença de empresas estatais nesses mercados. A Nomura também avalia a transição de um modelo de pré-vendas para um modelo de vendas concluídas. A instituição argumenta que a mudança deve reduzir o risco persistente de atraso ou falha na entrega de imóveis. Contudo, os desenvolvedores ainda geram 45% de seu financiamento a partir de pré-vendas. Como resultado, a transição pode restringir o acesso a financiamento para desenvolvedores privados financeiramente pressionados e dificultar sua adaptação, mesmo melhorando a proteção aos compradores.

Estrutura de análise

A Nomura compara dados mensais e acumulados no ano de vendas contratadas de desenvolvedores com vendas de imóveis novos por área construída no nível das cidades. Em seguida, separa os resultados por controle acionário dos desenvolvedores e por faixa de cidade, usando essas comparações para avaliar mudanças de participação de mercado e as consequências de financiamento da transição de pré-vendas para vendas concluídas.

Notas metodológicas

• Marco de análise setorialMarco de oferta e demanda

  Comparação entre vendas contratadas dos desenvolvedores e vendas de imóveis novos por área construída no nível das cidades

  O relatório usa indicadores de valor e volume de vendas para distinguir uma recuperação de manchete da fraqueza subjacente da demanda imobiliária entre as faixas de cidades.

• Marco de análise setorialTransmissão entre elos da cadeia de valor

  Avaliação de como a transição de pré-vendas para vendas concluídas afeta o financiamento dos desenvolvedores

  O relatório relaciona uma mudança nas práticas de liquidação das vendas de imóveis às fontes de financiamento dos desenvolvedores, destacando a maior dificuldade de transição para desenvolvedores privados financeiramente pressionados.

Dados principais

• Crescimento do valor das vendas contratadas dos 100 maiores desenvolvedores16.2% y-o-y in AugustMelhorou de -18.3% em relação ao ano anterior em julho; a Nomura duvida que o ritmo possa ser sustentado.
• Crescimento acumulado no ano do valor das vendas contratadas-11.5% y-o-y in AugustO resultado acumulado permaneceu fraco.
• Representação de desenvolvedores estatais entre os maiores desenvolvedores17 of the top 20 developers in the first eight monthsSegundo a CRIC; os cinco maiores desenvolvedores estatais registraram, cada um, ganhos superiores a 10% em relação ao ano anterior.
• Crescimento das vendas de imóveis novos por área construída em 20 principais cidades-7.5% y-o-y in AugustVoltou a ficar negativo, de 2.8% em relação ao ano anterior em julho.
• Crescimento das vendas de imóveis novos nas cidades de primeira linha14.3% y-o-y in AugustSubiu de 12.8% em julho.
• Financiamento dos desenvolvedores proveniente de pré-vendas45%O relatório identifica essa dependência como um desafio na transição para vendas de imóveis concluídos.

Impacto e implicações

A análise da Nomura implica novos ganhos de participação de mercado para desenvolvedores estatais, enquanto o mercado mais amplo permanece fraco fora das cidades de primeira linha. A transição para vendas concluídas pode reduzir o risco de entrega de imóveis, mas pode apertar as condições de financiamento para desenvolvedores privados mais frágeis.

Riscos

• Desenvolvedores privados financeiramente pressionados podem ter dificuldade para migrar para um modelo de vendas concluídas, pois as pré-vendas ainda representam 45% de seu financiamento.
• A transição para o novo modelo imobiliário pode restringir o acesso dos desenvolvedores a financiamento.