China property market — Interpretação do relatório

Visão geral

Esta atualização semanal do setor imobiliário chinês contrapõe atividade mais fraca no mercado primário a melhores indicadores antecedentes no mercado secundário. Goldman Sachs também revisa medidas de política, indicadores de construção e as avaliações de suas incorporadoras cobertas.

Visões principais

A atividade do mercado primário enfraqueceu na semana 37. As vendas de GFA de imóveis novos em cerca de 75 cidades caíram 4% semana a semana, embora tenham crescido 5% ano a ano, e a atividade de busca por imóveis novos recuou 1.3% semanalmente. No acumulado do ano, as vendas primárias de GFA caíram em média 11% ano a ano e ficaram 17% e 36% abaixo dos níveis de 2024 e 2023. A leitura de curto prazo também é cautelosa: as vendas em cerca de 75 cidades sugerem que as vendas contratadas de setembro das 100 maiores incorporadoras podem cair 16% ano a ano, contra queda de 4% em agosto. Os dados do mercado secundário foram relativamente mais firmes. As transações subiram 6% semanalmente, embora tenham caído 1% ano a ano em cerca de 20 cidades. Indicadores mais antecedentes melhoraram: as subscrições, que segundo o relatório antecedem em 1 a 2 semanas as vendas baseadas em registro, subiram 14% semanalmente, e as visitas cresceram 13%. As expectativas de valorização dos agentes aumentaram pela terceira semana consecutiva, embora as expectativas dos vendedores tenham enfraquecido ligeiramente. A oferta de novos anúncios secundários cresceu 21% semanalmente, em parte por sazonalidade. No acumulado do ano, as vendas secundárias de GFA subiram 2% ano a ano e ficaram 13% e 14% acima dos níveis de 2024 e 2023. O estoque permaneceu estável, sem melhora adicional. O balanço de estoque ficou estável semanalmente e 7.9% abaixo do fim de 2025; os meses de estoque foram 27.0, ante médias de 27.1 em julho e 27.2 em agosto. Isso deixa o mercado com uma carga de estoque ainda elevada, apesar da redução desde o fim de 2025. O mercado de terrenos esfriou após a mudança de política de 8-28. Xiamen tornou-se a primeira grande cidade a anexar uma exigência de venda de imóveis concluídos a um leilão de terrenos, embora os padrões de execução local permaneçam divergentes. Citando CREIS e CRIC, o relatório afirma que a atividade de lances das incorporadoras recuou fortemente na segunda semana após a mudança, com a maioria dos lotes negociada ao preço mínimo. Goldman Sachs interpreta isso como maior cautela na aquisição de terrenos diante da incerteza sobre a implementação do novo modelo de vendas e espera que os volumes do mercado de terrenos continuem fracos no curto prazo. Henan introduziu restrições diferenciadas de oferta de terrenos e alívio na contagem de imóveis para famílias com vários filhos; Changsha Wangcheng ofereceu um pacote de subsídios que pode chegar a cerca de Rmb180k por unidade; e Jiangsu introduziu apoio fiscal de 30% para compra de estoque de imóveis comerciais para dormitórios universitários. Os indicadores de construção continuam fracos. O rastreador de conclusão de imóveis da Goldman Sachs, baseado em sua visão de oferta e demanda de vidro float na China e em seu modelo semanal de demanda, indica queda ano a ano de percentual alto de dezenas nas conclusões de agosto de 2026 e prevê queda de 15% em FY26E. O relatório menciona queda de 19% ano a ano em julho segundo a NBS e queda de percentual alto de dezenas segundo Goldman Sachs. Espera-se que os novos inícios caiam um percentual alto de vinte ano a ano em agosto, após queda de 28% em julho segundo a NBS; a avaliação se baseia nas tendências de vendas de terrenos em 300 cidades e numa taxa nacional de embarques de cimento que subiu 2.5 pontos percentuais semanalmente para 45.7%. Para BEKE, Goldman Sachs estima que o GTV combinado de imóveis novos e existentes entre julho e meados de setembro provavelmente ficou estável ano a ano: -9% para imóveis novos e +11% para imóveis existentes. Isso se compara à estimativa da equipe de internet de crescimento total de 1% ano a ano para 3Q26E, com imóveis novos estáveis e existentes +1%. As ações das incorporadoras enfraqueceram na semana 37. As incorporadoras SOE mais fortes cobertas caíram em média 4% semanalmente, frente a queda média de 6% para outras incorporadoras. China Resources Land, CMSK e Poly caíram 2% cada, as menores quedas do grupo SOE mais forte. As incorporadoras offshore cobertas caíram em média 6%, contra 2% para MSCI China, e as incorporadoras onshore cobertas caíram 3%, contra 2% para CSI 300. Ainda assim, o relatório descreve a avaliação como em mínimas de ciclo: a cobertura offshore negociava com desconto médio de 43% frente ao NAV do fim de 2026 e a 0.4x P/B 2026E, enquanto a cobertura onshore negociava com desconto de NAV de 24% e a 0.4x P/B. O relatório compara esses níveis aos descontos e P/B de mínimas históricas de 2H2008, 2H2011 e 1H2014.

Estrutura de análise

Goldman Sachs combina rastreadores semanais de transações, buscas, subscrições, visitas, anúncios e estoques com desenvolvimentos de política e observações de leilões de terrenos para avaliar a demanda imobiliária de curto prazo. Utiliza vendas de terrenos, embarques de cimento e um modelo proprietário de oferta e demanda de vidro float para inferir novos inícios e conclusões, e compara o desempenho das ações e as avaliações NAV e P/B dos promotores cobertos com mínimas históricas de ciclo.

Notas metodológicas

• Marco de análise setorialMarco de oferta e demanda

  Acompanhamento de oferta e demanda imobiliária por meio de vendas, estoques, atividade de terrenos, indicadores de construção e demanda de vidro float.

  O relatório usa indicadores de demanda e oferta para interpretar a atividade habitacional e inferir possíveis conclusões e novos inícios.

• Métodos de avaliaçãoNAV (valor patrimonial líquido)

  Desconto frente ao valor patrimonial líquido estimado para o fim de 2026.

  O relatório compara as avaliações de mercado das incorporadoras cobertas com o NAV estimado para mostrar a extensão dos descontos.

• Métodos de avaliaçãoAvaliação por P/VPA

  Comparação do preço sobre valor patrimonial de 2026E com mínimas de ciclos de baixa anteriores.

  Os múltiplos P/B fornecem uma segunda referência de avaliação e são comparados com períodos históricos de mínima.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• China Resources Land (01109.HK)

  Incorporadora SOE mais forte coberta; classificação Buy na tabela de avaliação.

  Pontos fortes

  A ação caiu apenas 2% na semana 37, entre as menores quedas do grupo SOE mais forte.

  Pontos fracos

  A ação ainda caiu durante a semana.

  Comparação

  O relatório a agrupa com incorporadoras SOE mais fortes, que caíram em média 4%, contra 6% para outras incorporadoras.

  Riscos

  Exposição a vendas primárias fracas, atividade reduzida de terrenos e pressão geral sobre as ações do setor.

• China Overseas Land & Investment (00688.HK)

  Incorporadora SOE mais forte coberta; classificação Buy na tabela de avaliação.

  Pontos fortes

  Incluída no grupo de incorporadoras SOE mais fortes.

  Comparação

  Incluída na comparação de avaliação de incorporadoras offshore.

  Riscos

  Exposição a vendas primárias fracas, atividade reduzida de terrenos e pressão geral sobre as ações do setor.

• Greentown China (03900.HK)

  Incorporadora coberta; classificação Buy na tabela de avaliação.

  Comparação

  Incluída na comparação de avaliação de incorporadoras offshore.

  Riscos

  Exposição à pressão de demanda e avaliação do setor.

• China Jinmao (00817.HK)

  Incorporadora SOE mais forte coberta; classificação Buy na tabela de avaliação.

  Pontos fortes

  Incluída no grupo de incorporadoras SOE mais fortes.

  Comparação

  Incluída na comparação de avaliação de incorporadoras offshore.

  Riscos

  Exposição a vendas primárias fracas e atividade reduzida de terrenos.

• CMSK (001979.SZ)

  Incorporadora SOE mais forte coberta; classificação Neutral na tabela de avaliação.

  Pontos fortes

  A ação caiu apenas 2% na semana 37.

  Comparação

  O relatório a identifica como uma das incorporadoras SOE mais fortes com menor queda durante a semana.

  Riscos

  Exposição a vendas primárias fracas, fraqueza na construção e pressão geral de mercado do setor.

• Poly Developments (600048.SH)

  Incorporadora SOE mais forte coberta; classificação Neutral na tabela de avaliação.

  Pontos fortes

  A ação caiu apenas 2% na semana 37.

  Comparação

  O relatório a identifica como uma das incorporadoras SOE mais fortes com menor queda durante a semana.

  Riscos

  Exposição a vendas primárias fracas, fraqueza na construção e pressão geral de mercado do setor.

• Longfor Group (00960.HK)

  Incorporadora coberta; classificação Neutral na tabela de avaliação.

  Comparação

  Incluída na comparação de avaliação de outras incorporadoras.

  Riscos

  Exposição à pressão de demanda e avaliação do setor.

• Seazen Group (01030.HK)

  Incorporadora coberta; classificação Sell na tabela de avaliação.

  Comparação

  Incluída na comparação de avaliação de outras incorporadoras.

  Riscos

  Exposição à pressão de demanda e avaliação do setor.

• Vanke A (000002.SZ)

  Incorporadora coberta; classificação Sell na tabela de avaliação.

  Comparação

  Incluída na comparação de avaliação de outras incorporadoras.

  Riscos

  Exposição à pressão de demanda e avaliação do setor.

• Vanke H (02202.HK)

  Incorporadora coberta; classificação Sell na tabela de avaliação.

  Comparação

  Incluída na comparação de avaliação de outras incorporadoras.

  Riscos

  Exposição à pressão de demanda e avaliação do setor.

• BEKE

  Exposição de plataforma de transações imobiliárias ligada ao GTV de imóveis novos e existentes.

  Pontos fortes

  O GTV de imóveis existentes provavelmente cresceu 11% ano a ano entre julho e meados de setembro.

  Pontos fracos

  O GTV de imóveis novos provavelmente caiu 9% ano a ano no mesmo período.

  Comparação

  O GTV combinado provavelmente ficou estável ano a ano, contra a estimativa da equipe de internet de crescimento de 1% para 3Q26E.

  Riscos

  Um ambiente de transações imobiliárias mais fraco do que o esperado.

Dados principais

• Vendas primárias de GFA, semana 37-4% wow; +5% yoyEm aproximadamente 75 cidades.
• Vendas primárias de GFA, acumulado do ano-11% yoyTambém 17% e 36% abaixo dos níveis de 2024 e 2023.
• Transações secundárias, semana 37+6% wow; -1% yoyEm aproximadamente 20 cidades.
• Indicadores antecedentes secundáriosSubscriptions +14% wow; visits +13% wowSegundo o relatório, as subscrições antecedem em 1 a 2 semanas as vendas baseadas em registro.
• Meses de estoque27.0Estável semanalmente; ante médias de 27.1 em julho e 27.2 em agosto.
• Perspectiva de vendas contratadas de setembro das 100 maiores incorporadoras-16% yoyImplícita nas vendas de aproximadamente 75 cidades, contra -4% em agosto.
• Conclusões imobiliárias FY26E-15% yoyEstimativa da Goldman Sachs.
• Avaliações das incorporadoras cobertasOffshore: 43% NAV discount and 0.4x P/B; onshore: 24% NAV discount and 0.4x P/BCom base no NAV estimado para o fim de 2026 e no P/B 2026E.

Impacto e implicações

O relatório apresenta um quadro imobiliário de curto prazo dividido: os indicadores do mercado secundário estão melhorando, mas as vendas primárias, o apetite por aquisição de terrenos e a atividade de construção continuam fracos. O apoio político via desestocagem e incentivos à compra está se ampliando, enquanto a análise de avaliação sugere que as incorporadoras cobertas negociam em níveis comparáveis a mínimas de ciclos de baixa anteriores.

Riscos

• A incerteza sobre a aplicação local da política do novo modelo de vendas pode manter as incorporadoras cautelosas na aquisição de terrenos.
• As vendas primárias podem enfraquecer mais; o relatório aponta para possível queda de 16% ano a ano nas vendas contratadas de setembro das 100 maiores incorporadoras.
• A atividade de construção segue pressionada, com conclusões e novos inícios previstos em forte queda ano a ano.

Pontos a observar

• Se a melhora das subscrições e visitas secundárias se traduz em vendas baseadas em registro nas próximas 1 a 2 semanas.
• As vendas contratadas de setembro das 100 maiores incorporadoras.
• O progresso e a aplicação local das mudanças de política do mercado de terrenos posteriores a 8-28, e os volumes resultantes de leilões de terrenos.
• Os meses de estoque e o efeito das medidas locais de desestocagem.
• As tendências de conclusões, novos inícios e GTV de transações da BEKE em agosto.