China residential property market — Interpretação do relatório

Visão geral

Esta atualização macroeconômica analisa os indicadores de preços e atividade de julho para o mercado residencial chinês em 70 cidades. O Goldman Sachs vê alguma melhora nos preços de imóveis novos, particularmente em cidades de faixas mais altas, mas fraqueza contínua e sequencialmente pior no mercado secundário.

Visões principais

O Goldman Sachs estima que o preço médio ponderado de imóveis novos na amostra de 70 cidades do NBS caiu 0.8% em termos anualizados mês a mês após ajuste sazonal em julho, uma melhora em relação à queda de 1.0% em junho. A queda ano a ano também diminuiu modestamente, para 3.2% de 3.3%. Xangai, Hangzhou e Hefei continuaram a registrar ganhos ano a ano de 3.0%, 2.6% e 0.3%, respectivamente. O relatório alerta que os preços de imóveis novos tendem a ser menos voláteis devido à gestão de preços pelos governos locais; portanto, os dados do mercado primário não devem ser interpretados como um retrato completo das condições do mercado imobiliário. A melhora nos preços de imóveis novos concentrou-se nas cidades de faixas mais altas. Os preços em Tier-1 subiram 1.3% em termos anualizados mês a mês em julho, embora abaixo do ganho de 1.8% em junho; Shenzhen liderou os ganhos em Tier-1. Os preços em Tier-2 voltaram a crescer, com alta de 0.1% após queda de 0.3% em junho. Os preços em Tier-3 continuaram sob pressão, mas a queda diminuiu para 2.8%, de 3.1%. Apesar dessas melhorias por faixa de cidade, a parcela de cidades com aumentos sequenciais de preços caiu tanto no mercado primário quanto no secundário durante julho. Os indicadores do mercado secundário foram mais fracos. O Goldman Sachs estima que o preço médio ponderado de imóveis usados em 70 cidades caiu 1.9% em termos anualizados mês a mês em julho, ante queda de 1.4% em junho, enquanto a queda ano a ano foi de 5.1%, contra 5.5% em junho. O NBS e as séries disponíveis de terceiros indicaram quedas de 5–8% nos preços do mercado secundário ao longo do último ano. Esse contraste com o mercado primário é central para a avaliação do relatório: a pressão sobre os preços de imóveis novos diminuiu, mas as condições do mercado de revenda permaneceram materialmente fracas. Os dados de atividade e estoque trouxeram um sinal adicional misto. O rastreador de alta frequência do Goldman Sachs mostrou que o volume de transações de imóveis novos em 30 cidades ficou abaixo do nível de um ano antes em meados de agosto, possivelmente devido a interrupções causadas por tufão e inundações. Enquanto isso, o estoque disponível nas principais cidades, medido como área bruta locável à venda dividida pela área bruta locável vendida nos últimos 12 meses, caiu para 27.1 meses em julho, de 27.5 meses em junho. A redução foi liderada principalmente pelas cidades Tier-2, indicando alguma melhora no estoque mesmo com as condições de transação ainda fracas.

Estrutura de análise

O relatório usa dados de preços do NBS para 70 cidades, calcula médias ponderadas pela população em vez de médias simples por cidade e aplica ajustes sazonais do Goldman Sachs às variações sequenciais. Ele compara os mercados primário e secundário, detalha os resultados por faixa de cidade e confronta os preços com indicadores de alta frequência de transações e estoque.

Notas metodológicas

• Marco de análise setorialOutro

  Acompanhamento de preços imobiliários ponderado pela população e ajustado sazonalmente, por mercado e faixa de cidade

  O Goldman Sachs pondera os dados de 70 cidades pela população e ajusta sazonalmente as variações mensais; em seguida, compara os preços dos mercados de imóveis novos e de revenda entre cidades Tier-1, Tier-2 e Tier-3.

• Marco de análise setorialMarco de oferta e demanda

  Medida de meses de estoque

  O relatório define meses de estoque como a área bruta locável à venda dividida pela área bruta locável vendida nos últimos 12 meses, usando a variação dessa razão para avaliar a oferta de imóveis em relação às vendas.

Dados principais

• Variação de preços no mercado primário de 70 cidades-0.8% mom annualized; -3.2% yoyJulho, ajustado sazonalmente pelo Goldman Sachs; ante -1.0% mom annualized e -3.3% yoy em junho.
• Variação de preços no mercado secundário de 70 cidades-1.9% mom annualized; -5.1% yoyJulho, ajustado sazonalmente pelo Goldman Sachs; ante -1.4% mom annualized e -5.5% yoy em junho.
• Variação dos preços de imóveis primários em Tier-1+1.3% mom annualizedJulho; abaixo de +1.8% em junho.
• Variação dos preços de imóveis primários em Tier-2+0.1% mom annualizedJulho; voltou a ser positiva após -0.3% em junho.
• Variação dos preços de imóveis primários em Tier-3-2.8% mom annualizedJulho; a queda diminuiu de -3.1% em junho.
• Meses de estoque nas principais cidades27.1 monthsJulho, abaixo de 27.5 meses em junho, com a queda liderada principalmente pelas cidades Tier-2.

Impacto e implicações

O relatório retrata um cenário imobiliário desigual: as quedas de preços no mercado primário moderaram e as cidades de faixas mais altas melhoraram, mas os preços de revenda enfraqueceram sequencialmente e as transações de imóveis novos em meados de agosto ficaram abaixo do nível de um ano antes. A redução dos estoques oferece uma compensação parcial, especialmente em Tier-2.

Pontos a observar

• Se os volumes de transações de imóveis novos se recuperam após as interrupções relatadas por tufão e inundações.
• Se a queda nos meses de estoque das principais cidades continua, particularmente em Tier-2.
• Se as quedas dos preços do mercado secundário se estabilizam após piorarem sequencialmente em julho.