China residential property market 리서치 보고서 해설

개요

이 거시 업데이트는 중국 70개 도시 주거용 부동산 시장의 7월 가격 및 활동 지표를 검토한다. Goldman Sachs는 특히 고등급 도시에서 신축주택 가격의 일부 개선을 보지만, 2차 시장에서는 지속되고 전월 대비 악화된 약세를 지적한다.

핵심 견해

Goldman Sachs는 NBS 70개 도시 표본의 신축주택 인구가중 평균 가격이 계절조정 후 7월 전월 대비 연율화 기준 0.8% 하락한 것으로 추정했으며, 이는 6월의 1.0% 하락보다 개선된 수치다. 전년 대비 하락률도 3.3%에서 3.2%로 소폭 축소됐다. 상하이, 항저우, 허페이는 각각 3.0%, 2.6%, 0.3%의 전년 대비 가격 상승을 지속했다. 보고서는 지방정부의 가격 관리로 신축주택 가격 변동성이 낮은 경향이 있으므로 1차 시장 데이터만으로 주택시장 여건 전체를 해석해서는 안 된다고 경고한다. 신축주택 가격의 개선은 고등급 도시에 집중됐다. Tier-1 가격은 7월 전월 대비 연율화 기준 1.3% 상승했지만 6월의 1.8% 상승보다는 둔화됐고, 선전이 Tier-1 도시 상승을 주도했다. Tier-2 가격은 6월 0.3% 하락에서 0.1% 상승으로 전환했다. Tier-3 가격은 여전히 압박을 받았으나 하락률은 3.1%에서 2.8%로 축소됐다. 이러한 도시 등급별 개선에도 불구하고, 7월 1차 및 2차 시장 모두에서 전월 대비 가격 상승을 기록한 도시의 비중은 하락했다. 2차 시장 지표는 더 약했다. Goldman Sachs는 70개 도시의 2차 주택 인구가중 평균 가격이 7월 전월 대비 연율화 기준 1.9% 하락했다고 추정했는데, 6월의 1.4% 하락보다 악화된 것이다. 전년 대비 하락률은 6월 5.5%에서 5.1%로 나타났다. NBS와 이용 가능한 제3자 시계열은 지난 1년간 2차 시장 가격이 5–8% 하락했음을 시사했다. 보고서 평가의 핵심은 이 같은 1차 시장과의 대비다. 신축주택 가격 압력은 완화됐지만 재판매 시장은 여전히 상당히 부진했다. 활동 및 재고 데이터는 추가로 엇갈린 신호를 제공했다. Goldman Sachs의 고빈도 추적 지표에 따르면 8월 중순 30개 도시의 신축주택 거래량은 전년 수준을 밑돌았으며, 이는 태풍과 홍수에 따른 교란과 관련됐을 가능성이 있다. 한편 주요 도시의 판매 가능 재고는 판매 가능 연면적을 최근 12개월 판매 연면적으로 나눈 재고 개월 수 기준으로 6월 27.5개월에서 7월 27.1개월로 하락했다. 이 감소는 주로 Tier-2 도시가 이끌었으며, 거래 여건이 약한 가운데에서도 재고 측면의 일부 개선을 시사한다.

분석 프레임워크

보고서는 NBS의 70개 도시 가격 데이터를 사용하고, 단순 도시 평균이 아닌 인구 가중 평균을 산출하며, 전월 대비 변화에 Goldman Sachs의 계절조정을 적용한다. 1차 및 2차 시장을 비교하고 도시 등급별로 결과를 분석하며, 가격 지표를 고빈도 거래 및 재고 지표와 교차 점검한다.

방법론 메모

• 산업 분석 프레임워크기타

  시장 및 도시 등급별 인구가중·계절조정 주택가격 추적

  Goldman Sachs는 70개 도시 데이터를 인구로 가중하고 전월 대비 변화에 계절조정을 적용한 뒤, Tier-1, Tier-2, Tier-3 도시별로 신축주택 및 재판매 시장 가격을 비교한다.

• 산업 분석 프레임워크수급 프레임워크

  재고 개월 수 측정

  보고서는 판매 가능 연면적을 최근 12개월 판매 연면적으로 나눈 재고 개월 수를 사용해 주택 공급과 판매의 상대적 관계를 평가한다.

핵심 데이터

• 70개 도시 1차 시장 가격 변화-0.8% mom annualized; -3.2% yoy7월, Goldman Sachs 계절조정 기준; 6월 전월 대비 연율화 -1.0%, 전년 대비 -3.3%와 비교.
• 70개 도시 2차 시장 가격 변화-1.9% mom annualized; -5.1% yoy7월, Goldman Sachs 계절조정 기준; 6월 전월 대비 연율화 -1.4%, 전년 대비 -5.5%와 비교.
• Tier-1 신축주택 가격 변화+1.3% mom annualized7월; 6월의 +1.8%보다 둔화.
• Tier-2 신축주택 가격 변화+0.1% mom annualized7월; 6월 -0.3%에서 플러스로 전환.
• Tier-3 신축주택 가격 변화-2.8% mom annualized7월; 6월 -3.1%에서 하락 폭 축소.
• 주요 도시 재고 개월 수27.1 months7월, 6월 27.5개월에서 하락했으며 주로 Tier-2 도시가 주도.

영향과 시사점

보고서는 주택시장 배경이 불균일하다고 본다. 1차 시장 가격 하락은 완화되고 고등급 도시는 개선됐지만, 2차 주택 가격은 전월 대비 약세가 심화됐고 8월 중순 신축주택 거래량은 전년 수준을 밑돌았다. 특히 Tier-2 도시를 중심으로 한 재고 감소는 부분적인 상쇄 요인이다.

주시할 점

• 보고된 태풍 및 홍수 교란 이후 신축주택 거래량이 회복되는지 여부.
• 특히 Tier-2 도시에서 주요 도시 재고 개월 수의 하락이 지속되는지 여부.
• 7월 전월 대비 악화된 2차 시장 가격 하락이 안정되는지 여부.