レポート解説Hilo Research

China residential property market レポート解説

Goldman Sachsは、70都市の一次市場価格下落が7月に年率換算前月比0.8%へ縮小し、Tier-1およびTier-2都市は前月比で上昇したと推計している。一方、二次住宅価格は前月比で悪化しており、住宅市場の回復は不均一であることを示している。

機関Goldman Sachs

日付20260817

業界China residential property market

要約

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一次市場の加重平均価格は7月に年率換算前月比0.8%下落し、6月の1.0%下落から改善した。
Tier-1の価格は年率換算前月比1.3%上昇し、Tier-2の価格も小幅ながらプラスに転じた。
二次市場の価格は年率換算前月比1.9%下落し、6月の1.4%下落から悪化した。
主要都市の在庫は7月に27.1カ月へ低下し、6月は27.5カ月だった。

レポート解説

概要

このマクロ更新は、中国の70都市住宅市場における7月の価格・活動指標を検証している。Goldman Sachsは、高階層都市を中心に新築住宅価格が改善した一方、二次市場では継続的かつ前月比で悪化する弱さがみられたとしている。

主要見解

Goldman Sachsは、NBSの70都市サンプルにおける新築住宅価格の人口加重平均が、季節調整後の年率換算前月比で7月に0.8%下落したと推計している。これは6月の1.0%下落から改善した。前年比の下落率も3.3%から3.2%へ小幅に縮小した。上海、杭州、合肥はそれぞれ3.0%、2.6%、0.3%の前年比上昇を維持した。もっとも、地方政府による価格管理のため新築住宅価格は変動が小さくなりやすく、一次市場データだけで住宅市場全体を判断すべきではないとレポートは注意を促している。新築住宅価格の改善は高階層都市に集中した。Tier-1の価格は7月に年率換算前月比で1.3%上昇したが、6月の1.8%上昇からは鈍化し、深圳がTier-1都市の上昇を主導した。Tier-2の価格は6月の0.3%下落から転じ、0.1%上昇した。Tier-3の価格は引き続き下落したものの、下落率は3.1%から2.8%へ縮小した。こうした都市階層別の改善にもかかわらず、7月には一次・二次市場の双方で前月比上昇を記録した都市の比率が低下した。二次市場の指標はより弱かった。Goldman Sachsは、70都市の二次住宅価格の加重平均が7月に年率換算前月比で1.9%下落したと推計しており、6月の1.4%下落から悪化した。前年比下落率は、6月の5.5%から5.1%となった。NBSおよび利用可能な第三者系列は、二次市場価格が過去1年間に5–8%下落したことを示した。一次市場では価格下落圧力が緩和した一方、転売市場の状況は依然として大幅に軟調であるという対照が、レポートの評価の中心である。取引と在庫のデータも、追加的にまちまちなシグナルを示した。Goldman Sachsの高頻度トラッカーでは、8月中旬の30都市における新築住宅取引量は前年水準を下回り、台風と洪水による混乱が一因となった可能性がある。一方、売却可能在庫面積を過去12カ月の販売総床面積で割った主要都市の在庫月数は、6月の27.5カ月から7月には27.1カ月へ低下した。この減少は主にTier-2都市が牽引しており、取引環境が弱いなかでも在庫面では一定の改善を示している。

分析フレームワーク

本レポートはNBSの70都市住宅価格データを用い、単純平均ではなく人口加重平均を算出し、前月比の変化にはGoldman Sachsの季節調整を施している。一次市場と二次市場を比較し、都市階層別に結果を分解したうえで、高頻度の取引・在庫指標と照合している。

手法メモ

業界・産業分析フレームワークその他
市場・都市階層別の人口加重・季節調整済み住宅価格トラッキング
Goldman Sachsは70都市データを人口で加重し、前月比変化を季節調整したうえで、Tier-1、Tier-2、Tier-3都市にまたがる新築住宅市場と二次住宅市場の価格を比較している。
業界・産業分析フレームワーク需給フレームワーク
在庫月数の指標
本レポートでは在庫月数を、売却可能な総床面積を過去12カ月の販売総床面積で割ったものと定義し、この比率の変化を住宅供給と販売の関係の評価に用いている。

主要データ

70都市一次市場の価格変化-0.8% mom annualized; -3.2% yoy7月、Goldman Sachsによる季節調整後。6月は年率換算前月比-1.0%、前年比-3.3%。
70都市二次市場の価格変化-1.9% mom annualized; -5.1% yoy7月、Goldman Sachsによる季節調整後。6月は年率換算前月比-1.4%、前年比-5.5%。
Tier-1の新築住宅価格変化+1.3% mom annualized7月。6月の+1.8%から鈍化。
Tier-2の新築住宅価格変化+0.1% mom annualized7月。6月の-0.3%からプラスに転換。
Tier-3の新築住宅価格変化-2.8% mom annualized7月。下落率は6月の-3.1%から縮小。
主要都市の在庫月数27.1 months7月、6月の27.5カ月から低下。主にTier-2都市が牽引。

影響と示唆

本レポートは、住宅市場の状況が不均一であると描写している。一次市場の価格下落は緩和し高階層都市は改善した一方、二次住宅価格は前月比で弱まり、8月中旬の新築住宅取引量は前年を下回った。在庫の低下は、特にTier-2都市で部分的な相殺要因となっている。

注目点

報告された台風・洪水の混乱後に、新築住宅取引量が回復するか。
特にTier-2都市で、主要都市の在庫月数の低下が続くか。
7月に前月比で悪化した二次市場の価格下落が安定するか。