China residential property market — Interpretación del informe

Visión general

Esta actualización macroeconómica revisa los indicadores de precios y actividad de julio para el mercado residencial de China en 70 ciudades. Goldman Sachs observa cierta mejora en los precios de vivienda nueva, especialmente en ciudades de mayor nivel, pero una debilidad continuada y secuencialmente mayor en el mercado secundario.

Perspectivas principales

Goldman Sachs estima que el precio medio ponderado por población de las viviendas nuevas en la muestra de 70 ciudades de NBS cayó 0.8% month-on-month annualized tras el ajuste estacional en julio, una mejora frente a la caída de 1.0% en junio. La caída interanual también se redujo modestamente, a 3.2% desde 3.3%. Shanghai, Hangzhou y Hefei siguieron registrando aumentos interanuales de 3.0%, 2.6% y 0.3%, respectivamente. El informe advierte que los precios de vivienda nueva tienden a ser menos volátiles debido a la gestión de precios de los gobiernos locales, por lo que los datos del mercado primario no deben interpretarse como una imagen completa de las condiciones del mercado inmobiliario. La mejora de los precios de vivienda nueva se concentró en ciudades de mayor nivel. Los precios de Tier-1 subieron 1.3% month-on-month annualized en julio, aunque fue más lento que el aumento de 1.8% en junio; Shenzhen lideró las ganancias de Tier-1. Los precios de Tier-2 volvieron a crecimiento positivo, con un alza de 0.1% tras una caída de 0.3% en junio. Los precios de Tier-3 siguieron bajo presión, pero su descenso se redujo a 2.8% desde 3.1%. Pese a estas mejoras por nivel de ciudad, la proporción de ciudades que registraron aumentos secuenciales de precios cayó tanto en el mercado primario como en el secundario durante julio. Los indicadores del mercado secundario fueron más débiles. Goldman Sachs estima que el precio medio ponderado de vivienda de segunda mano en 70 ciudades cayó 1.9% month-on-month annualized en julio, frente a una caída de 1.4% en junio, mientras que el descenso interanual fue de 5.1% frente a 5.5% en junio. NBS y las series disponibles de terceros indicaron caídas de precios de 5–8% en el mercado secundario durante el último año. Este contraste con el mercado primario es central para la evaluación del informe: la presión sobre los precios de vivienda nueva se moderó, pero las condiciones del mercado de reventa siguieron siendo materialmente débiles. Los datos de actividad e inventarios aportaron una señal adicional mixta. El indicador de alta frecuencia de Goldman Sachs mostró que el volumen de transacciones de viviendas nuevas en 30 ciudades estaba por debajo de los niveles de un año antes a mediados de agosto, posiblemente debido a interrupciones por tifones e inundaciones. Mientras tanto, el inventario vendible en las principales ciudades, medido como superficie bruta vendible dividida por la superficie bruta vendida de los últimos 12 meses, bajó a 27.1 meses en julio desde 27.5 meses en junio. La reducción estuvo liderada principalmente por las ciudades de Tier-2, lo que indica cierta mejora de inventarios incluso cuando las condiciones de transacción seguían débiles.

Marco de análisis

El informe utiliza datos de precios de NBS para 70 ciudades, calcula promedios ponderados por población en lugar de promedios simples por ciudad y aplica ajustes estacionales de Goldman Sachs a las variaciones secuenciales. Compara los mercados primario y secundario, desglosa los resultados por nivel de ciudad y contrasta los precios con indicadores de alta frecuencia de transacciones e inventarios.

Notas metodológicas

• Marco de análisis sectorialOtro

  Seguimiento de precios de vivienda ponderado por población y ajustado estacionalmente, por mercado y nivel de ciudad

  Goldman Sachs pondera los datos de 70 ciudades por población y ajusta estacionalmente los cambios mensuales; después compara los precios de vivienda nueva y reventa entre ciudades Tier-1, Tier-2 y Tier-3.

• Marco de análisis sectorialMarco de oferta y demanda

  Medida de meses de inventario

  El informe define los meses de inventario como superficie bruta vendible dividida por la superficie bruta vendida de los últimos 12 meses, y utiliza el cambio de este ratio para evaluar la oferta de vivienda frente a las ventas.

Datos clave

• Variación de precios del mercado primario en 70 ciudades-0.8% mom annualized; -3.2% yoyJulio, con ajuste estacional de Goldman Sachs; frente a -1.0% mom annualized y -3.3% yoy en junio.
• Variación de precios del mercado secundario en 70 ciudades-1.9% mom annualized; -5.1% yoyJulio, con ajuste estacional de Goldman Sachs; frente a -1.4% mom annualized y -5.5% yoy en junio.
• Variación de precios de vivienda primaria en Tier-1+1.3% mom annualizedJulio; más lenta que +1.8% en junio.
• Variación de precios de vivienda primaria en Tier-2+0.1% mom annualizedJulio; pasó a terreno positivo desde -0.3% en junio.
• Variación de precios de vivienda primaria en Tier-3-2.8% mom annualizedJulio; la caída se redujo desde -3.1% en junio.
• Meses de inventario en las principales ciudades27.1 monthsJulio, por debajo de 27.5 meses en junio, liderado principalmente por las ciudades de Tier-2.

Impacto e implicaciones

El informe describe un entorno inmobiliario desigual: las caídas de precios del mercado primario se moderaron y las ciudades de mayor nivel mejoraron, pero los precios de reventa se debilitaron secuencialmente y las transacciones de viviendas nuevas a mediados de agosto quedaron por debajo de los niveles de un año antes. La reducción de inventarios ofrece un contrapeso parcial, especialmente en Tier-2.

Aspectos que vigilar

• Si los volúmenes de transacciones de viviendas nuevas se recuperan tras las interrupciones reportadas por tifones e inundaciones.
• Si continúa la reducción de los meses de inventario en las principales ciudades, especialmente en Tier-2.
• Si las caídas de precios del mercado secundario se estabilizan tras empeorar secuencialmente en julio.