China residential property market — Interpretación del informe

Visión general

Esta actualización del mercado inmobiliario chino evalúa las tendencias de precios de agosto en el conjunto de 70 ciudades de NBS. Goldman Sachs concluye que la debilidad del mercado primario se moderó y que el impulso de las ciudades de nivel 1 mejoró, pero las caídas de precios de vivienda de segunda mano, las transacciones más débiles y los mayores inventarios apuntan a una recuperación desigual.

Perspectivas principales

El informe concluye que la caída de precios del mercado primario de 70 ciudades, ajustada estacionalmente y ponderada por población, se redujo a 0.4% a una tasa anualizada mensual en agosto, desde 0.9% en julio. La caída interanual también se estrechó a 3.0% desde 3.2%. Goldman Sachs destaca que Shanghái y Hangzhou continuaron registrando aumentos interanuales de precios de 3.0% y 2.2%, respectivamente. Advierte que los precios de vivienda nueva suelen mostrar menor volatilidad debido a la gestión de precios de los gobiernos locales, por lo que los datos del mercado primario no deben considerarse una visión completa de las condiciones inmobiliarias. Las tendencias por nivel de ciudad divergieron. Los precios de vivienda en las ciudades de nivel 1 subieron 2.4% a una tasa anualizada mensual en agosto, acelerándose desde 1.3% en julio, con Pekín liderando las ganancias. En las ciudades de nivel 2, los precios cayeron 0.2%, frente a una variación secuencial plana en julio. En las ciudades de nivel 3, la caída se redujo a 1.9% desde 2.8% en julio. Goldman Sachs mantiene su previsión de que los precios de vivienda de las ciudades de nivel 1 y 2 se estabilizarán de forma amplia dentro de uno a dos años, probablemente liderados por Shenzhen y Shanghái. No obstante, considera que las políticas recientes que extienden los plazos hipotecarios de 30 a 40 años pueden ayudar a compradores con restricciones de liquidez, pero no impulsarán significativamente la demanda. Las condiciones del mercado secundario siguieron siendo más débiles pese a cierta mejora secuencial. La caída del precio medio ponderado de vivienda de segunda mano se redujo a 1.5% a una tasa anualizada mensual desde 2.0% en julio, mientras que la caída interanual se redujo a 4.8% desde 5.1%. Los datos de NBS y algunas plataformas de terceros sugieren descensos de precios de 5-8% en el mercado secundario durante el último año. El informe también observa que la proporción de ciudades con aumentos secuenciales de precios disminuyó en agosto tanto en los mercados primario como secundario. Los indicadores de demanda e inventario ofrecen un contexto más cauteloso. El rastreador de alta frecuencia de Goldman Sachs indica que el volumen de transacciones de vivienda nueva en 30 ciudades estuvo algo por debajo de los niveles del año anterior a principios de septiembre. Los meses de inventario en las principales ciudades aumentaron a 27.2 en agosto desde 27.1 en julio, y el incremento fue liderado principalmente por las ciudades de nivel 1. Esta medida de inventario divide la superficie bruta vendible entre la superficie bruta vendida acumulada de los últimos 12 meses; una cifra mayor implica un mayor stock de viviendas en relación con las ventas recientes.

Marco de análisis

Goldman Sachs utiliza datos de NBS sobre precios de los mercados primario y secundario de 70 ciudades, calcula promedios ponderados por población y aplica sus propios ajustes estacionales a los cambios secuenciales. Después compara las tendencias de precios por nivel de ciudad, complementa los datos oficiales con series seleccionadas de precios de vivienda de segunda mano de terceros y evalúa las condiciones de corto plazo mediante un rastreador de transacciones de 30 ciudades y una medida de meses de inventario.

Notas metodológicas

• Marco de análisis sectorialMarco de oferta y demanda

  Evaluación de la demanda de vivienda y del inventario

  El informe combina los volúmenes de transacciones de vivienda nueva con los meses de inventario vendible para evaluar si la demanda del mercado es suficiente para absorber la oferta disponible.

• OtroOtro

  Seguimiento de precios de 70 ciudades ponderado por población y ajustado estacionalmente

  Goldman Sachs pondera los cambios de precios de las ciudades por población en lugar de usar promedios simples y ajusta estacionalmente los movimientos secuenciales para comparar el impulso mensual.

Datos clave

• Variación de precios del mercado primario-0.4% month-on-month annualized; -3.0% year on yearAgosto, ajustado estacionalmente por Goldman Sachs; frente a -0.9% a tasa anualizada mensual y -3.2% interanual en julio.
• Variación de precios del mercado secundario-1.5% month-on-month annualized; -4.8% year on yearAgosto, ajustado estacionalmente por Goldman Sachs; frente a -2.0% y -5.1%, respectivamente, en julio.
• Variación de precios en ciudades de nivel 12.4% month-on-month annualizedAgosto, acelerándose desde 1.3% en julio; Pekín lideró las ganancias.
• Variación de precios en ciudades de nivel 2-0.2% month-on-month annualizedAgosto, frente a un crecimiento secuencial plano en julio.
• Variación de precios en ciudades de nivel 3-1.9% month-on-month annualizedAgosto, con una reducción de la caída desde -2.8% en julio.
• Meses de inventario en las principales ciudades27.2 monthsAgosto, frente a 27.1 en julio; el aumento fue liderado principalmente por las ciudades de nivel 1.

Impacto e implicaciones

El informe interpreta los datos de agosto como evidencia de una desaceleración del deterioro del mercado primario y de una mejora del impulso en las ciudades de nivel 1, pero no de un repunte generalizado de la demanda. La persistente debilidad de los precios de segunda mano, las transacciones más flojas y los inventarios crecientes moderan la perspectiva de estabilización, mientras que los plazos hipotecarios más largos no deberían impulsar materialmente la demanda.