China property market — Interpretación del informe

Visión general

Esta actualización semanal sobre el sector inmobiliario chino examina ventas, sentimiento del mercado secundario, inventario, cambios normativos, indicadores de construcción y valoraciones de promotores. Goldman Sachs observa una caída de los volúmenes de transacción en la semana 36, pero identifica señales adelantadas más constructivas en el mercado secundario.

Perspectivas principales

Las transacciones del mercado primario se debilitaron en la semana 36: el área bruta vendida de vivienda nueva cayó 6% semana a semana, aunque fue 21% mayor interanualmente en unas 75 ciudades. La actividad de búsqueda de vivienda nueva también cayó 2.3% semana a semana. En lo que va del año, el área bruta vendida en el mercado primario disminuyó 11% interanual y fue 17%/37% inferior al nivel de 2024/2023. Las transacciones secundarias cayeron 7% semana a semana, pero subieron 5% interanual en unas 20 ciudades; el área bruta vendida secundaria acumulada aumentó 2% interanual y fue 14% superior a los niveles de 2024 y 2023. Pese al retroceso semanal del volumen, el informe destaca mejores indicadores adelantados del mercado secundario. Las suscripciones secundarias, que preceden las ventas basadas en registro por una a dos semanas, aumentaron 10% semana a semana, y las visitas secundarias subieron 13%. Las expectativas de apreciación de precios mejoraron ligeramente tanto para agentes como para vendedores. El Centaline Salesman Index aumentó 1.8 puntos porcentuales semana a semana y 2.5 puntos porcentuales interanual; el Seller Asking Index subió 0.1 puntos porcentuales semana a semana, aunque fue 5.4 puntos porcentuales menor interanualmente. La oferta de nuevos listados secundarios creció 22% semana a semana, parcialmente por estacionalidad. Los precios secundarios de Pekín y Shenzhen se moderaron 0.2%/0.1% semana a semana, al igual que la semana anterior y en línea con el ritmo nacional de debilitamiento, mientras Shanghái se mantuvo sin cambios tras subir 0.1% la semana previa. El inventario se mantuvo estable semana a semana. El inventario total no varió y estaba 7.8% por debajo de los niveles de fin de 2025; los meses de inventario fueron 27.1, frente a promedios de 27.1/27.2 en julio/agosto. El apoyo de políticas locales continuó: Haikou amplió la elegibilidad y cuotas de compra; Chongqing elevó el límite máximo de préstamos del fondo de previsión de vivienda y permitió retiros mensuales para pagos de hipotecas comerciales; y Wuhan lanzó subsidios de compra de vivienda nueva equivalentes a 1% del precio de compra en siete distritos hasta fines de 2026, con un total de Rmb100mn. Los indicadores de construcción siguieron débiles. El Property Completion tracker de Goldman Sachs, basado en su perspectiva de oferta y demanda de vidrio flotado en China y en un modelo propio de demanda semanal, indica una caída interanual de porcentaje alto de decenas en las terminaciones de agosto de 2026, frente a una caída de 19% informada por NBS y una caída de porcentaje alto de decenas estimada por Goldman Sachs Economics para julio. Goldman Sachs Economics prevé una caída de 15% interanual en terminaciones para FY26E. El informe también espera que los nuevos inicios registren una caída interanual de porcentaje alto de veintenas en agosto, a partir de tendencias de ventas de terrenos en 300 ciudades y una ratio nacional de envíos de cemento sin cambios semana a semana en 43.3%. Por separado, estima que el GTV de BEKE de julio-agosto podría aumentar 12% interanual, con +18%/+10% para vivienda nueva/existente, frente a la estimación del equipo de internet de +1% interanual para 3Q26E. En valoraciones, los promotores estatales más fuertes cubiertos subieron 1% en promedio durante la semana. CMSK, Poly y COLI superaron con +6%/+5%/+3%, respectivamente, mientras otros promotores se mantuvieron sin cambios en promedio. Los promotores cubiertos offshore permanecieron sin cambios frente a -1% para MSCI China; la cobertura onshore promedió +4% frente a -1% para CSI 300. Goldman Sachs indica que la cobertura offshore cotiza, en promedio, con un descuento de 39% frente al NAV de fin de 2026E y a 0.4x 2026E P/B, frente a mínimos previos de 39%/0.7x, 73%/0.9x y 58%/0.9x en 2H2008, 2H2011 y 1H2014. La cobertura onshore cotiza con un descuento de 21% frente al NAV y a 0.4x 2026E P/B, frente a 67%/1.6x, 64%/1.5x y 61%/1.2x en esos mismos mínimos.

Marco de análisis

El informe combina datos semanales de transacciones primarias y secundarias con indicadores de búsquedas, suscripciones, visitas, precios solicitados y sentimiento de agentes para evaluar la demanda de corto plazo. Luego analiza la oferta mediante inventario y un modelo propio de oferta y demanda de vidrio flotado para inferir terminaciones, y contextualiza el desempeño de promotores mediante descuentos al NAV y comparaciones de precio a valor contable.

Notas metodológicas

• Marco de análisis sectorialMarco de oferta y demanda

  Seguimiento de oferta y demanda del mercado inmobiliario

  El informe combina ventas, actividad de búsqueda, suscripciones, visitas, listados e inventario para evaluar la demanda y el equilibrio entre oferta y demanda en el mercado de vivienda chino.

• Marco de análisis sectorialTransmisión entre tramos de la cadena de valor

  Modelo de demanda de vidrio flotado para inferir terminaciones inmobiliarias

  Goldman Sachs utiliza las implicaciones de oferta y demanda posteriores derivadas de su perspectiva de vidrio flotado y de su modelo semanal de demanda como indicador de la actividad de terminaciones inmobiliarias.

• Métodos de valoraciónNAV (valor neto de los activos)

  Descuento frente al valor neto de activos estimado

  El informe compara los precios de las acciones de promotores con el NAV estimado de fin de 2026 para mostrar el descuento al que cotizan las coberturas offshore y onshore.

• Métodos de valoraciónValoración por P/B

  Comparación de valoración precio a valor contable

  El informe compara los múltiplos 2026E P/B de promotores cubiertos con mínimos de anteriores ciclos bajistas del sector inmobiliario.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• China Overseas Land & Investment (00688.HK)

  Promotor estatal fuerte cubierto; superó al mercado en la semana 36.

  Fortalezas

  La acción subió 3% semana a semana; calificación Buy.

  Comparación

  Parte del grupo de promotores estatales fuertes, que subió 1% en promedio.

• China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings (001979.SZ)

  Promotor estatal fuerte cubierto; superó al mercado en la semana 36.

  Fortalezas

  La acción subió 6% semana a semana.

  Debilidades

  Calificación Neutral.

  Comparación

  Superó el promedio de +1% del grupo de promotores estatales fuertes.

• Poly Developments and Holdings Group (600048.SH)

  Promotor estatal fuerte cubierto; superó al mercado en la semana 36.

  Fortalezas

  La acción subió 5% semana a semana.

  Debilidades

  Calificación Neutral.

  Comparación

  Superó el promedio de +1% del grupo de promotores estatales fuertes.

• China Resources Land (01109.HK)

  Promotor estatal fuerte cubierto.

  Fortalezas

  Calificación Buy.

  Debilidades

  La acción cayó 1% semana a semana.

  Comparación

  Parte del grupo de promotores estatales fuertes.

• Greentown China Holdings (03900.HK)

  Promotor cubierto.

  Fortalezas

  Calificación Buy.

  Debilidades

  La acción cayó 5% semana a semana.

  Comparación

  Clasificado como de propiedad mixta en el informe.

• China Jinmao Holdings Group (00817.HK)

  Promotor estatal fuerte cubierto.

  Fortalezas

  Calificación Buy.

  Debilidades

  La acción se mantuvo sin cambios semana a semana.

  Comparación

  Clasificado como empresa estatal central en el informe.

• Longfor Group Holdings (00960.HK)

  Otro promotor cubierto.

  Debilidades

  Calificación Neutral; la acción cayó 5% semana a semana.

  Comparación

  Otros promotores se mantuvieron sin cambios en promedio.

• Seazen Group (01030.HK)

  Otro promotor cubierto.

  Fortalezas

  La acción subió 2% semana a semana.

  Debilidades

  Calificación Sell.

  Comparación

  Clasificado como empresa de propiedad privada en el informe.

• Vanke A (000002.SZ) and Vanke H (02202.HK)

  Promotor de propiedad mixta cubierto.

  Debilidades

  Ambas acciones tienen calificación Sell.

  Comparación

  Vanke A se mantuvo sin cambios y Vanke H subió 2% durante la semana.

Datos clave

• Área bruta vendida de vivienda nueva, semana 36-6% wow; +21% yoyEn aproximadamente 75 ciudades.
• Área bruta vendida secundaria, semana 36-7% wow; +5% yoyEn aproximadamente 20 ciudades.
• Área bruta vendida primaria, acumulada del año-11% yoy; -17%/-37% versus 2024/2023Promedio en 75 ciudades.
• Área bruta vendida secundaria, acumulada del año+2% yoy; +14%/+14% versus 2024/2023Promedio en 20 ciudades.
• Suscripciones y visitas secundarias+10% wow; +13% wowLas suscripciones preceden las ventas basadas en registro por una a dos semanas.
• Meses de inventario27.1El balance de inventario se mantuvo sin cambios semana a semana.
• Terminaciones de agosto de 2026High-teens % yoy declineIndicado por el GSPC tracker.
• Terminaciones FY26E-15% yoyEstimación de Goldman Sachs Economics.
• Valoración de promotores offshore39% discount to end-2026E NAV; 0.4x 2026E P/BPromedio de la cobertura offshore.
• Valoración de promotores onshore21% discount to end-2026E NAV; 0.4x 2026E P/BPromedio de la cobertura onshore.

Impacto e implicaciones

El informe presenta una divergencia de corto plazo: los volúmenes de transacción observados se debilitaron, pero mejoraron los indicadores adelantados y el sentimiento de compradores y vendedores en el mercado secundario. La relajación de políticas locales puede respaldar la demanda, mientras las expectativas débiles de terminaciones y nuevos inicios apuntan a presión continuada sobre la construcción. El informe presenta las valoraciones de los promotores como cercanas a mínimos de ciclos bajistas en términos de P/B.

Aspectos que vigilar

• Si las mayores suscripciones y visitas secundarias se traducen en ventas secundarias basadas en registro durante las próximas una a dos semanas.
• Cambios en las expectativas de apreciación de precios de agentes y vendedores, en los listados secundarios y en los precios de Pekín, Shenzhen y Shanghái.
• La implementación y los efectos sobre la demanda de las medidas locales en Haikou, Chongqing y Wuhan.
• Datos de terminaciones y nuevos inicios de agosto, y el desempeño de GTV de BEKE en julio-agosto.