China property market — Interpretación del informe

Visión general

Esta actualización semanal del sector inmobiliario chino contrasta una actividad más débil en el mercado primario con indicadores adelantados mejores en el secundario. Goldman Sachs también revisa medidas de política, indicadores de construcción y las valoraciones de sus promotores cubiertos.

Perspectivas principales

La actividad del mercado primario se debilitó en la semana 37. Las ventas de GFA de vivienda nueva en unas 75 ciudades cayeron 4% semanalmente, aunque aumentaron 5% interanual, y la actividad de búsqueda de vivienda nueva bajó 1.3% semanalmente. En lo que va del año, las ventas primarias de GFA promediaron una caída interanual del 11% y se situaron 17% y 36% por debajo de los niveles de 2024 y 2023. La lectura de corto plazo también es cauta: las ventas en unas 75 ciudades sugieren que las ventas contratadas de septiembre de los 100 principales promotores podrían caer 16% interanual, frente a una caída del 4% en agosto. Los datos del mercado secundario fueron relativamente más firmes. Las transacciones aumentaron 6% semanalmente, aunque cayeron 1% interanual en unas 20 ciudades. Los indicadores más adelantados mejoraron: las suscripciones, que según el informe anteceden entre 1 y 2 semanas a las ventas basadas en registro, aumentaron 14% semanalmente, y las visitas aumentaron 13%. Las expectativas de apreciación de precios de los agentes mejoraron por tercera semana consecutiva, aunque las de los vendedores se suavizaron ligeramente. La oferta de nuevos listados secundarios creció 21% semanalmente, en parte por estacionalidad. En lo que va del año, las ventas secundarias de GFA aumentaron 2% interanual y superaron los niveles de 2024 y 2023 en 13% y 14%. El inventario se mantuvo estable, sin mejorar más. El balance de inventario fue plano semanalmente y quedó 7.9% por debajo del nivel de fin de 2025; los meses de inventario fueron 27.0, frente a promedios de 27.1 en julio y 27.2 en agosto. Esto implica que el mercado aún afronta una elevada carga de inventario pese a la reducción desde el fin de 2025. El mercado de suelo se enfrió tras el cambio de política del 8-28. Xiamen fue la primera gran ciudad en añadir un requisito de venta de viviendas terminadas a una subasta de suelo, aunque las normas de aplicación local siguen siendo divergentes. Citando CREIS y CRIC, el informe señala que la actividad de puja de los promotores se redujo fuertemente en la segunda semana posterior al cambio y que la mayoría de las parcelas se transó al precio mínimo. Goldman Sachs lo interpreta como mayor cautela en adquisiciones de suelo ante la incertidumbre sobre la aplicación del nuevo modelo de ventas y espera que los volúmenes del mercado de suelo permanezcan débiles a corto plazo. Henan introdujo restricciones diferenciadas de oferta de suelo y alivio en el conteo de viviendas para familias con varios hijos; Changsha Wangcheng ofreció un paquete de subsidios que puede alcanzar aproximadamente Rmb180k por unidad; y Jiangsu introdujo un apoyo fiscal del 30% para comprar inventario de vivienda comercial destinado a residencias universitarias. Los indicadores de construcción siguen débiles. El rastreador de terminaciones inmobiliarias de Goldman Sachs, basado en su perspectiva de oferta y demanda de vidrio flotado en China y en su modelo semanal de demanda, apunta a una caída interanual de porcentaje alto de decenas en las terminaciones de agosto de 2026 y prevé una caída del 15% en FY26E. El informe menciona una caída del 19% interanual en julio según NBS y una caída de porcentaje alto de decenas según Goldman Sachs. Se prevé que los nuevos inicios caigan un porcentaje alto de veintenas interanual en agosto, tras una caída del 28% en julio según NBS; la valoración se basa en tendencias de ventas de suelo de 300 ciudades y en una ratio nacional de envíos de cemento que subió 2.5 puntos porcentuales semanalmente hasta 45.7%. Para BEKE, Goldman Sachs estima que el GTV combinado de vivienda nueva y existente entre julio y mediados de septiembre probablemente fue plano interanualmente: -9% para vivienda nueva y +11% para vivienda existente. Esto se compara con la estimación del equipo de internet de un crecimiento total de 1% interanual para 3Q26E, con vivienda nueva plana y existente +1%. Las acciones de promotores se debilitaron en la semana 37. Los promotores SOE más fuertes cubiertos cayeron 4% semanalmente en promedio, frente a una caída media de 6% en otros promotores. China Resources Land, CMSK y Poly cayeron cada una 2%, las menores caídas dentro del grupo SOE más fuerte. Los promotores offshore cubiertos cayeron 6% en promedio frente a 2% para MSCI China, y los promotores onshore cubiertos cayeron 3% frente a 2% para CSI 300. Aun así, el informe describe la valoración como de mínimos de ciclo: la cobertura offshore cotizaba con un descuento medio de 43% frente al NAV de finales de 2026 y a 0.4x P/B 2026E, mientras la cobertura onshore cotizaba con un descuento NAV de 24% y a 0.4x P/B. El informe lo compara con descuentos y P/B de mínimos históricos de 2H2008, 2H2011 y 1H2014.

Marco de análisis

Goldman Sachs combina rastreadores semanales de transacciones, búsquedas, suscripciones, visitas, listados e inventarios con novedades de política y observaciones de subastas de suelo para evaluar la demanda inmobiliaria de corto plazo. Utiliza ventas de suelo, envíos de cemento y un modelo propio de oferta y demanda de vidrio flotado para inferir inicios y terminaciones, y compara el comportamiento bursátil y las valoraciones NAV y P/B de los promotores cubiertos con mínimos históricos de ciclo.

Notas metodológicas

• Marco de análisis sectorialMarco de oferta y demanda

  Seguimiento de oferta y demanda inmobiliaria mediante ventas, inventarios, actividad de suelo, indicadores de construcción y demanda de vidrio flotado.

  El informe utiliza indicadores de demanda y oferta para interpretar la actividad de vivienda e inferir posibles terminaciones y nuevos inicios.

• Métodos de valoraciónNAV (valor neto de los activos)

  Descuento frente al valor neto de activos estimado para finales de 2026.

  El informe compara las valoraciones de mercado de los promotores cubiertos con el NAV estimado para mostrar el alcance de sus descuentos.

• Métodos de valoraciónValoración por P/B

  Comparación del precio-valor contable 2026E con mínimos de ciclos bajistas anteriores.

  Los múltiplos P/B aportan una segunda referencia de valoración y se comparan con periodos históricos de mínimos.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• China Resources Land (01109.HK)

  Promotor SOE más fuerte cubierto; calificación Buy en la tabla de valoración.

  Fortalezas

  Su acción cayó solo 2% en la semana 37, entre las menores caídas del grupo SOE más fuerte.

  Debilidades

  La acción aun cayó durante la semana.

  Comparación

  El informe la agrupa con promotores SOE más fuertes, que cayeron 4% en promedio frente a 6% para otros promotores.

  Riesgos

  Exposición a ventas primarias débiles, actividad de suelo reducida y presión general sobre las acciones del sector.

• China Overseas Land & Investment (00688.HK)

  Promotor SOE más fuerte cubierto; calificación Buy en la tabla de valoración.

  Fortalezas

  Incluido en el grupo de promotores SOE más fuertes.

  Comparación

  Incluido en la comparación de valoración de promotores offshore.

  Riesgos

  Exposición a ventas primarias débiles, actividad de suelo reducida y presión general sobre las acciones del sector.

• Greentown China (03900.HK)

  Promotor cubierto; calificación Buy en la tabla de valoración.

  Comparación

  Incluido en la comparación de valoración de promotores offshore.

  Riesgos

  Exposición a presión sobre la demanda y valoración sectoriales.

• China Jinmao (00817.HK)

  Promotor SOE más fuerte cubierto; calificación Buy en la tabla de valoración.

  Fortalezas

  Incluido en el grupo de promotores SOE más fuertes.

  Comparación

  Incluido en la comparación de valoración de promotores offshore.

  Riesgos

  Exposición a ventas primarias débiles y actividad de suelo reducida.

• CMSK (001979.SZ)

  Promotor SOE más fuerte cubierto; calificación Neutral en la tabla de valoración.

  Fortalezas

  Su acción cayó solo 2% en la semana 37.

  Comparación

  El informe la identifica como uno de los promotores SOE más fuertes con menor caída durante la semana.

  Riesgos

  Exposición a ventas primarias débiles, debilidad de construcción y presión general de mercado del sector.

• Poly Developments (600048.SH)

  Promotor SOE más fuerte cubierto; calificación Neutral en la tabla de valoración.

  Fortalezas

  Su acción cayó solo 2% en la semana 37.

  Comparación

  El informe la identifica como uno de los promotores SOE más fuertes con menor caída durante la semana.

  Riesgos

  Exposición a ventas primarias débiles, debilidad de construcción y presión general de mercado del sector.

• Longfor Group (00960.HK)

  Promotor cubierto; calificación Neutral en la tabla de valoración.

  Comparación

  Incluido en la comparación de valoración de otros promotores.

  Riesgos

  Exposición a presión sobre la demanda y valoración sectoriales.

• Seazen Group (01030.HK)

  Promotor cubierto; calificación Sell en la tabla de valoración.

  Comparación

  Incluido en la comparación de valoración de otros promotores.

  Riesgos

  Exposición a presión sobre la demanda y valoración sectoriales.

• Vanke A (000002.SZ)

  Promotor cubierto; calificación Sell en la tabla de valoración.

  Comparación

  Incluido en la comparación de valoración de otros promotores.

  Riesgos

  Exposición a presión sobre la demanda y valoración sectoriales.

• Vanke H (02202.HK)

  Promotor cubierto; calificación Sell en la tabla de valoración.

  Comparación

  Incluido en la comparación de valoración de otros promotores.

  Riesgos

  Exposición a presión sobre la demanda y valoración sectoriales.

• BEKE

  Exposición de plataforma de transacciones inmobiliarias vinculada al GTV de vivienda nueva y existente.

  Fortalezas

  El GTV de vivienda existente probablemente aumentó 11% interanual entre julio y mediados de septiembre.

  Debilidades

  El GTV de vivienda nueva probablemente cayó 9% interanual en el mismo periodo.

  Comparación

  El GTV combinado probablemente fue plano interanualmente, frente a la estimación del equipo de internet de crecimiento de 1% para 3Q26E.

  Riesgos

  Un entorno de transacciones inmobiliarias más débil de lo esperado.

Datos clave

• Ventas primarias de GFA, semana 37-4% wow; +5% yoyEn aproximadamente 75 ciudades.
• Ventas primarias de GFA, acumulado del año-11% yoyTambién 17% y 36% por debajo de los niveles de 2024 y 2023.
• Transacciones secundarias, semana 37+6% wow; -1% yoyEn aproximadamente 20 ciudades.
• Indicadores adelantados secundariosSubscriptions +14% wow; visits +13% wowSegún el informe, las suscripciones anteceden entre 1 y 2 semanas a las ventas basadas en registro.
• Meses de inventario27.0Plano semanalmente; frente a promedios de 27.1 en julio y 27.2 en agosto.
• Perspectiva de ventas contratadas de septiembre de los 100 principales promotores-16% yoyImplícita en ventas de aproximadamente 75 ciudades, frente a -4% en agosto.
• Terminaciones inmobiliarias FY26E-15% yoyEstimación de Goldman Sachs.
• Valoraciones de promotores cubiertosOffshore: 43% NAV discount and 0.4x P/B; onshore: 24% NAV discount and 0.4x P/BBasado en NAV estimado de finales de 2026 y P/B 2026E.

Impacto e implicaciones

El informe presenta un panorama inmobiliario de corto plazo dividido: los indicadores del mercado secundario mejoran, pero las ventas primarias, el apetito por adquirir suelo y la actividad de construcción siguen débiles. El apoyo político mediante desestocaje e incentivos de compra se está ampliando, mientras que el análisis de valoración sugiere que los promotores cubiertos cotizan a niveles comparables con mínimos de ciclos bajistas anteriores.

Riesgos

• La incertidumbre sobre la aplicación local de la política del nuevo modelo de ventas puede mantener cautos a los promotores en adquisiciones de suelo.
• Las ventas primarias podrían debilitarse más; el informe apunta a una posible caída interanual del 16% en ventas contratadas de septiembre de los 100 principales promotores.
• La actividad de construcción sigue presionada, con terminaciones y nuevos inicios previstos en fuerte caída interanual.

Aspectos que vigilar

• Si la mejora de suscripciones y visitas secundarias se traduce en ventas basadas en registro durante las siguientes 1 a 2 semanas.
• Las ventas contratadas de septiembre de los 100 principales promotores.
• El avance y aplicación local de los cambios de política del mercado de suelo posteriores al 8-28, y los volúmenes resultantes de subastas de suelo.
• Los meses de inventario y el efecto de las medidas locales de desestocaje.
• Las tendencias de terminaciones, nuevos inicios y GTV de transacciones de BEKE en agosto.