China property market and top 100 developers — Interpretación del informe

Visión general

Esta actualización sobre el sector inmobiliario de China evalúa las tendencias de ventas de julio de 2026 entre los 100 principales promotores y las condiciones del mercado secundario de vivienda. UBS observa un debilitamiento general de las ventas del mercado primario, pero identifica respaldo relativo de la demanda de proyectos premium, menor crecimiento de los anuncios secundarios y un mejor desempeño de determinados promotores estatales.

Perspectivas principales

Las ventas contractuales de los 100 principales promotores cayeron 14% interanual en julio de 2026, un descenso mayor que la caída del 12% de junio. Las ventas también descendieron 39% mensual, peor que la caída media de julio del 34% durante 2021-25. En los primeros siete meses de 2026, las ventas contractuales disminuyeron 16% YoY. El total de julio fue RMB196bn, frente a RMB228bn en julio de 2025 y RMB1,004bn en julio de 2021, lo que ilustra la persistente contracción de la actividad sectorial. UBS señala que las ventas por superficie bruta construida cayeron más que el valor de las ventas, con una baja de 29% YoY para los 100 principales promotores. Interpreta esta diferencia como evidencia de un cambio de la combinación de transacciones hacia ubicaciones y proyectos prime. En opinión de UBS, esto concuerda con el buen ritmo de ventas de proyectos residenciales de lujo en el mercado primario y con su anterior mejora de la visión sectorial, que considera que la demanda de vivienda está respaldada por los beneficios industriales y un efecto riqueza positivo. El mercado secundario ofreció un contrapunto más constructivo. A la semana del 26 de julio, el volumen de transacciones en 12 ciudades aumentó 8% YoY acumulado en el mes. El crecimiento de los anuncios secundarios en 50 ciudades se ralentizó a 2.2% YoY al 29 de julio, mientras que los anuncios en ciudades de nivel 1 cayeron 11.1% YoY, lo que UBS considera una señal positiva de menor oferta secundaria. Como contrapeso, los alquileres de las ciudades de nivel 1 cayeron 3.1% YoY en junio, ampliando el descenso desde 2.0% en mayo; Shenzhen fue la excepción, con alquileres que subieron 0.5% YoY, respaldados por la demanda transferida desde el mercado de alquiler de Hong Kong, en opinión de UBS. Los promotores estatales continuaron ganando cuota de mercado a los promotores privados. Las ventas contractuales de los promotores estatales en julio se mantuvieron estables YoY, superando el descenso agregado de los 100 principales. Entre los promotores cubiertos por UBS en 7M26, COLI, Jinmao, CR Land y CMSK registraron crecimiento de ventas contractuales de 13%, 8%, 6% y 5% YoY, respectivamente. Vanke y Longfor tuvieron un desempeño inferior, con ventas que cayeron 49% y 55% YoY. UBS mantiene CR Land, COLI y BEKE como sus principales elecciones.

Marco de análisis

UBS compara las ventas contractuales mensuales y acumuladas de los 100 principales promotores de China con las variaciones interanuales y referencias estacionales históricas, y contrasta las tendencias de valor de ventas primarias con el GFA para evaluar la combinación de transacciones. Complementa los datos del mercado primario con operaciones secundarias, anuncios de viviendas y precios de alquiler, y compara el desempeño de promotores estatales y privados para identificar ganadores relativos.

Notas metodológicas

• Marco de análisis sectorialDescomposición de volumen y precio

  Comparación entre el valor de las ventas contractuales y las ventas por superficie bruta construida

  UBS utiliza la caída mayor del GFA frente al valor de las ventas para inferir que las transacciones se han desplazado hacia proyectos de mayor valor en ubicaciones prime.

• Métodos de valoraciónValoración por P/E y PEG

  Múltiplos precio-beneficio

  UBS declara que valora a los promotores y gestores inmobiliarios chinos cubiertos, incluidos COLI, CR Land, Jinmao, CR Mixc y COPH, mediante múltiplos PE.

• Métodos de valoraciónValoración por P/B

  Múltiplos precio-valor contable

  UBS también utiliza múltiplos P/BV para valorar a los promotores y gestores inmobiliarios chinos cubiertos.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• China Resources Land

  Principal elección de UBS y promotor estatal que superó las tendencias de ventas del sector.

  Fortalezas

  Las ventas contractuales de 7M26 aumentaron 6% YoY.

  Comparación

  Superó la caída interanual del 16% de las ventas de los 100 principales promotores en 7M26.

  Riesgos

  Exposición a los riesgos de política inmobiliaria china, financiación y demanda residencial identificados por UBS.

• China Overseas Land & Investment

  Principal elección de UBS y promotor estatal que superó las tendencias de ventas del sector.

  Fortalezas

  Las ventas contractuales de 7M26 aumentaron 13% YoY.

  Comparación

  Superó la caída interanual del 16% de las ventas de los 100 principales promotores en 7M26.

  Riesgos

  Exposición a los riesgos de política inmobiliaria china, financiación y demanda residencial identificados por UBS.

• KE Holdings

  Principal elección de UBS vinculada a la actividad del mercado inmobiliario secundario.

  Fortalezas

  Las operaciones secundarias se mantuvieron sólidas y el crecimiento de los anuncios se ralentizó en las ciudades monitorizadas.

  Riesgos

  Exposición a los riesgos generales del mercado de vivienda identificados por UBS.

• China Jinmao Holdings

  Promotor estatal cubierto con desempeño relativo superior en ventas.

  Fortalezas

  Las ventas contractuales de 7M26 aumentaron 8% YoY.

  Comparación

  Superó la caída interanual del 16% de las ventas de los 100 principales promotores en 7M26.

  Riesgos

  Exposición a los riesgos de política inmobiliaria china, financiación y demanda residencial identificados por UBS.

• China Merchants Shekou

  Promotor estatal cubierto con desempeño relativo superior en ventas.

  Fortalezas

  Las ventas contractuales de 7M26 aumentaron 5% YoY.

  Comparación

  Superó la caída interanual del 16% de las ventas de los 100 principales promotores en 7M26.

  Riesgos

  Exposición a los riesgos de política inmobiliaria china, financiación y demanda residencial identificados por UBS.

Datos clave

• Ventas contractuales de los 100 principales promotores, julio de 2026RMB196bnCayeron 14% YoY y 39% MoM.
• Ventas contractuales de los 100 principales promotores, 7M26RMB1,691bnCayeron 16% YoY.
• GFA de ventas de los 100 principales promotores-29% YoYUBS considera que la mayor caída del GFA frente al valor de las ventas señala una combinación premium.
• Transacciones secundarias en 12 ciudades+8% YoY MTDA la semana del 26 de julio de 2026.
• Anuncios secundarios en 50 ciudades+2.2% YoYEl crecimiento se ralentizó al 29 de julio de 2026; los anuncios de ciudades de nivel 1 cayeron 11.1% YoY.
• Precios de alquiler en ciudades de nivel 1-3.1% YoYEl descenso de junio de 2026 se amplió desde -2.0% en mayo.

Impacto e implicaciones

Los hallazgos de UBS indican que la demanda general de los promotores siguió débil en julio, pero los proyectos premium y la actividad del mercado secundario mostraron resiliencia relativa. El informe identifica a los promotores estatales como ganadores de cuota y destaca CR Land, COLI y BEKE como exposiciones preferidas.

Riesgos

• Las políticas administrativas gubernamentales que restrinjan la demanda de vivienda y el crédito hipotecario podrían presionar al mercado inmobiliario chino.
• Las condiciones estrictas de financiación para los promotores chinos podrían agravar la tensión sectorial.
• El crecimiento residencial de la economía china podría ser menor de lo que espera UBS.