China property market — Interpretación del informe

Visión general

Nomura examina los datos de ventas de vivienda de China en agosto y concluye que un aparente repunte de las ventas contratadas de los promotores fue impulsado por promotores estatales, no por una recuperación amplia del mercado. También destaca la presión de financiación sobre los promotores privados a medida que el mercado inmobiliario pasa de preventas a ventas de viviendas terminadas.

Perspectivas principales

Nomura informa que el valor de las ventas contratadas de los 100 principales promotores de China aumentó 16.2% interanual en agosto, una fuerte mejora frente a una caída de 18.3% en julio. La institución advierte que los datos mensuales pueden ser volátiles y no espera que este ritmo se sostenga. La lectura acumulada del año siguió siendo débil, con el valor de ventas contratadas cayendo 11.5% interanual en agosto, lo que indica que el repunte mensual no revirtió la debilidad más amplia. La mejora de agosto se concentró en los promotores estatales. Citando a CRIC, Nomura señala que las empresas estatales representaron 17 de los 20 principales promotores durante los primeros ocho meses del año, y que cada uno de los cinco mayores promotores estatales registró aumentos interanuales de ventas superiores al 10%. Nomura espera que los promotores estatales ganen cuota de mercado. La posición más sólida de los promotores estatales también ayuda a explicar por qué las condiciones de ventas en las ciudades de primer nivel se mantuvieron relativamente mejor, ya que esos mercados están dominados por promotores estatales. Los datos a nivel de ciudad apuntan a un panorama de demanda subyacente menos alentador. El crecimiento de las ventas de viviendas nuevas por superficie construida en 20 grandes ciudades volvió a ser negativo, cayendo a -7.5% interanual en agosto desde 2.8% en julio. Nomura afirma que el renovado descenso estuvo liderado por las ciudades de segundo nivel y de niveles inferiores. En contraste, el crecimiento de ventas en las ciudades de primer nivel aumentó a 14.3% interanual desde 12.8%, coherente con los datos de ventas contratadas de los promotores y la mayor presencia de promotores estatales en esos mercados. Nomura también evalúa la transición de un modelo de preventas a uno de ventas de viviendas terminadas. Sostiene que el cambio debería reducir el riesgo persistente de retraso o incumplimiento en la entrega de viviendas. Sin embargo, los promotores aún generan 45% de su financiación a partir de preventas. Como resultado, la transición podría restringir el acceso a financiación de promotores privados con tensión financiera y dificultar su adaptación fluida, aun cuando mejore la protección de los compradores.

Marco de análisis

Nomura compara los datos mensuales y acumulados de ventas contratadas de promotores con las ventas de viviendas nuevas por superficie construida a nivel de ciudad. Después separa los resultados por titularidad del promotor y nivel de ciudad, utilizando estas comparaciones para evaluar los cambios en cuota de mercado y las consecuencias de financiación de pasar de preventas a ventas de viviendas terminadas.

Notas metodológicas

• Marco de análisis sectorialMarco de oferta y demanda

  Comparación de las ventas contratadas de promotores y las ventas de viviendas nuevas por superficie construida a nivel de ciudad

  El informe utiliza indicadores de valor de ventas y volumen de ventas para distinguir un repunte destacado de la debilidad subyacente de la demanda de vivienda entre niveles de ciudad.

• Marco de análisis sectorialTransmisión entre tramos de la cadena de valor

  Evaluación de cómo el paso de preventas a ventas de viviendas terminadas afecta la financiación de los promotores

  El informe vincula un cambio en las prácticas de liquidación de ventas de viviendas con las fuentes de financiación de los promotores, destacando la mayor dificultad de transición para los promotores privados con tensión financiera.

Datos clave

• Crecimiento del valor de ventas contratadas de los 100 principales promotores16.2% y-o-y in AugustMejoró desde -18.3% interanual en julio; Nomura duda que el ritmo pueda sostenerse.
• Crecimiento acumulado del año del valor de ventas contratadas-11.5% y-o-y in AugustLa lectura acumulada siguió siendo débil.
• Representación de promotores estatales entre los principales promotores17 of the top 20 developers in the first eight monthsSegún CRIC; los cinco principales promotores estatales registraron cada uno ganancias interanuales superiores al 10%.
• Crecimiento de ventas de viviendas nuevas por superficie construida en 20 grandes ciudades-7.5% y-o-y in AugustVolvió a ser negativo desde 2.8% interanual en julio.
• Crecimiento de ventas de viviendas nuevas en ciudades de primer nivel14.3% y-o-y in AugustAumentó desde 12.8% en julio.
• Financiación de promotores procedente de preventas45%El informe identifica esta dependencia como un desafío en la transición a ventas de viviendas terminadas.

Impacto e implicaciones

El análisis de Nomura implica nuevas ganancias de cuota de mercado para los promotores estatales, mientras que el mercado general sigue débil fuera de las ciudades de primer nivel. La transición a ventas de viviendas terminadas puede reducir el riesgo de entrega de viviendas, pero podría endurecer las condiciones de financiación para los promotores privados más débiles.

Riesgos

• Los promotores privados con tensión financiera podrían tener dificultades para pasar a un modelo de ventas de viviendas terminadas, ya que las preventas aún representan 45% de su financiación.
• El cambio al nuevo modelo inmobiliario podría limitar el acceso de los promotores a financiación.