China property market研报解读

概览

Nomura审视中国8月住房销售数据，认为开发商合同销售的表面反弹由国企开发商推动，而非广泛的市场复苏。报告还强调，随着房地产市场从预售转向现房销售，民营开发商将面临融资压力。

核心观点

Nomura指出，中国前100家开发商的合同销售额在8月同比增长16.2%，较7月同比下滑18.3%显著改善。该机构提醒，月度数据可能波动较大，并不认为这一增速能够持续。年初至今的数据仍然疲弱，8月合同销售额同比下降11.5%，表明单月反弹未能扭转整体疲软。 8月的改善主要集中于国有开发商。Nomura援引CRIC数据称，今年前八个月，国企占前20家开发商中的17家，前五大国企开发商均实现超过10%的同比销售增长。Nomura预计国企开发商将扩大市场份额。国企开发商的较强地位也有助于解释为何一线城市销售状况相对较好，因为这些市场由国企开发商主导。 城市层面数据反映出潜在需求并不乐观。20个主要城市按建筑面积计算的新房销售同比增速在8月再次转负，降至-7.5%，7月为2.8%。Nomura称，二线及低线城市是此次再度下滑的主因。相比之下，一线城市销售同比增速从7月的12.8%升至14.3%，这与开发商层面的合同销售数据及这些市场中国企占比较高的情况一致。 Nomura还评估了从预售模式向现房销售模式的转变。该机构认为，这一变化应能降低长期存在的住房交付延迟或无法交付风险。然而，开发商仍有45%的资金来自预售。因此，转型可能限制资金紧张民营开发商的融资渠道，使其更难平稳适应，尽管这将加强对购房者的保护。

分析框架

Nomura比较月度及年初至今开发商合同销售数据与城市层面按建筑面积统计的新房销售数据，随后按开发商所有制和城市能级拆分结果，运用这些比较评估市场份额变化，以及从预售转向现房销售对融资的影响。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架供需框架

  比较开发商合同销售与城市层面按建筑面积统计的新房销售

  报告运用销售额和销售量指标，区分表面上的反弹与不同城市能级住房需求的潜在疲软。

• 行业/产业分析框架产业链上中下游传导

  评估从预售转向现房销售如何影响开发商融资

  报告将住房销售结算方式的变化与开发商资金来源联系起来，强调资金紧张的民营开发商面临更大的转型困难。

关键数据

• 前100家开发商合同销售额增速16.2% y-o-y in August较7月的-18.3%同比增速改善；Nomura认为这一增速难以持续。
• 年初至今合同销售额增速-11.5% y-o-y in August累计数据仍然疲弱。
• 前列开发商中国企占比17 of the top 20 developers in the first eight months据CRIC统计；前五大国企开发商均实现超过10%的同比增长。
• 20个主要城市按建筑面积计算的新房销售增速-7.5% y-o-y in August从7月的2.8%同比增速再次转负。
• 一线城市新房销售增速14.3% y-o-y in August较7月的12.8%上升。
• 开发商来自预售的资金45%报告认为，这种依赖使开发商转向现房销售面临挑战。

影响与含义

Nomura的分析意味着，国企开发商可能进一步扩大市场份额，而一线城市以外的整体市场依然疲弱。现房销售模式的转变可能降低住房交付风险，但也可能收紧较弱民营开发商的融资条件。

风险

• 由于预售仍占资金来源的45%，资金紧张的民营开发商可能难以转向现房销售模式。
• 向新房地产模式转变可能限制开发商的融资渠道。