中国开发商7月合同销售额进一步恶化，房地产复苏呈区域K型分化

概览

本报告聚焦中国房地产销售数据，核心结论是7月开发商合同销售额进一步恶化。虽然一线城市新房销售出现明显改善，部分高能级城市呈现企稳迹象，但低线城市下行压力仍重，导致房地产市场呈现更明显的地理K型分化。

核心观点

Nomura认为，中国房地产市场并未形成广泛复苏。前100开发商合同销售额跌幅扩大，可能与房价下行压力上升有关，尤其是低线城市。过去高能级城市改善通常可能预示全国性复苏，但本轮情况可能不同：AI热潮吸引资源从传统城市流向智慧城市，扩大城市间分化；同时政治局会议重申稳定房地产市场，但常规政策工具大多已被消耗，区域分化使政策制定和行业出清更困难。

分析框架

报告采用开发商合同销售额、主要城市新房销售面积、主要城市二手房成交量以及城市能级分组的同比增速对比，观察中国房地产需求、房价压力和区域分化趋势。

方法论与常识提炼

• 宏观与行业周期分析同比增长分析

  同比增速

  通过7月与去年同期对比，并与6月增速比较，判断销售动能是否改善或恶化。

• 区域结构分析城市能级分层

  一线、二线及低线城市分化

  将销售表现按城市能级拆分，用于识别高能级城市企稳和低线城市下行之间的结构差异。

• 结构性分化分析K型分化

  地理K型分化

  指不同地区或城市群表现分化，一部分城市企稳或改善，另一部分继续走弱，从而削弱全国性复苏信号。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产开发商

  直接相关

  优势

  一线城市销售改善和政策稳地产表述提供一定边际支持。

  劣势

  前100开发商合同销售额跌幅扩大，销售回款和去库存压力仍高。

  对比

  7月同比-18.3%较6月同比-9.6%明显恶化。

  风险

  房价继续下行、低线城市库存压力、政策效果递减。

• 一线城市住房市场

  正向分化受益端

  优势

  7月新房销售同比增长16.6%，较6月显著改善。

  劣势

  改善可能受低基数影响，未必能扩散至全国。

  对比

  表现明显好于二线和低线城市。

  风险

  若居民收入预期或信贷需求不足，企稳持续性仍需验证。

• 低线城市住房市场

  主要拖累端

  优势

  潜在政策托底可能缓解部分压力。

  劣势

  房价下行压力更大，新房销售跌幅更深。

  对比

  表现弱于一线城市，构成地理K型分化。

  风险

  库存出清缓慢、开发商资金链压力、地方政策空间不足。

关键数据

• 前100开发商7月合同销售额同比-18.3%较6月同比-9.6%进一步恶化。
• 前100开发商年初至7月合同销售额同比-14.6%报告对比提到2025年为同比-19.3%。
• 20个主要城市7月新房销售面积同比+3.2%6月为同比-6.7%，改善主要受低基数影响。
• 18个主要城市7月二手房销售量同比+9.4%较6月同比+12.3%有所放缓。
• 一线城市7月新房销售增长同比+16.6%6月为同比-2.2%，是一线城市带动20城新房销售改善。
• 二线城市和低线城市表现二线大致持平，低线城市跌幅更深低线城市房价和销售压力仍是主要拖累。

影响与含义

房地产销售继续承压意味着开发商现金流和投资意愿仍可能偏弱，对地产链、地方财政和居民信心构成压力。一线城市企稳改善了局部需求信号，但若低线城市持续下行，全国房地产复苏仍难以确认，政策可能需要更具针对性而非单一全国性刺激。

风险

• 房价下行压力继续扩大，尤其在低线城市。
• 开发商合同销售恶化导致现金流压力加剧。
• 一线城市改善无法扩散为全国性复苏。
• 常规政策工具大多已消耗，后续政策效果可能边际减弱。
• 区域K型分化推迟房地产行业出清和必要政策行动。

后续跟踪

• 前100开发商合同销售额后续月度同比变化。
• 一线城市新房销售改善是否具备持续性。
• 二线和低线城市房价、成交量及库存变化。
• 政治局会议后稳地产政策的具体落地力度。
• 二手房成交增速是否继续放缓。