百强房企7月销售降幅扩大，国企龙头仍有阿尔法

概览

本报告跟踪中国房地产开发商2026年7月合约销售表现。CREIS数据显示，百强开发商销售同比降幅从6月的4%扩大至7月的9%，环比下降44%，主要受季节性影响。尽管行业一手房销售仍偏弱，报告强调领先国企开发商中仍存在明显阿尔法，尤其是COLI、CR Land和Jinmao。

核心观点

核心观点是行业总量仍承压，但结构分化显著。J.P. Morgan预计2026年下半年百强开发商销售同比降幅大致维持在低于10%的区间；同时，具备国企背景、一线城市资源和正销售增长的开发商更可能获得市场定价溢价。COLI、CR Land、Jinmao被列为前三首选，因其7月或年初至今销售增长为正，且股价表现明显跑赢恒生指数。

分析框架

报告主要采用CREIS百强开发商合约销售数据、重点开发商分类型销售增长、2018-2021年均值对比、月度销售季节性分布以及估值汇总进行分析，并将销售动能与股价表现结合判断开发商阿尔法。

方法论与常识提炼

• 行业跟踪合约销售同比与环比监测

  用百强开发商及重点开发商月度合约销售同比、环比变化衡量一手房市场动能。

  7月百强开发商销售同比下降9%、环比下降44%，报告将其与6月和二季度降幅比较，以判断行业景气边际变化。

• 相对表现分析与2018-2021年平均水平比较

  将当前销售规模与疫情前及行业高位阶段的多年平均水平比较。

  报告指出7月销售相较2018-2021年平均水平的缺口从-74%扩大至-80%，显示行业销售绝对规模仍处低位。

• 选股框架国企阿尔法识别

  在总量偏弱背景下筛选销售增长为正、资源聚焦高能级城市且股价表现强的国企开发商。

  COLI、CR Land和Jinmao因销售增长和股价跑赢被列为重点偏好标的。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• China Overseas Land & Investment (0688.HK)

  首选国企开发商，报告简称COLI

  优势

  7月销售同比增长27%，7M26同比增长13%；一线城市项目去化强，上海安澜项目首批100%售罄；全年销售增长目标进度在轨。

  劣势

  仍处于行业一手房销售总体偏弱环境，销售增长部分受低基数影响。

  对比

  年初至今股价上涨13%，跑赢恒生指数约1%；在重点国企开发商中销售动能领先。

  风险

  若下半年一手房需求弱于预期或后续项目推盘去化下降，正增长预期可能受压。

• China Resources Land (1109.HK)

  首选国企开发商

  优势

  7月及年初至今销售同比均增长6%，股价年初至今上涨26%，显示市场认可其阿尔法。

  劣势

  销售增速低于COLI，仍受整体行业需求疲弱影响。

  对比

  股价表现优于COLI和Jinmao，并明显跑赢恒生指数。

  风险

  估值已反映部分相对优势，若销售持续性不及预期可能影响超额收益。

• China Jinmao (0817.HK)

  首选国企开发商

  优势

  7月销售同比增长9%，7M26同比增长8%，维持正增长。

  劣势

  估值表显示1年股价表现仍为-2%，相对长期高点回撤较大。

  对比

  年初至今上涨14%，跑赢恒生指数，与其他首选国企一同体现阿尔法。

  风险

  若行业需求低迷持续或融资环境恶化，销售与估值修复可能受限。

• 中国百强开发商

  行业销售样本

  优势

  低基数下下半年同比降幅预计低于10%，部分国企已恢复正增长。

  劣势

  7月销售同比-9%、环比-44%，相对2018-2021年均值仍低80%，行业总体仍弱。

  对比

  二手房销售预计继续同比正增长并跑赢一手房销售。

  风险

  传统淡季持续、居民购房信心不足及行业资产负债表压力可能拖累销售恢复。

关键数据

• 百强开发商7月合约销售同比-9%6月为-4%，二季度同比降幅约4%-5%。
• 百强开发商7月合约销售环比-44%报告认为主要受季节性影响，6月通常为销售旺季，7月为淡季。
• 百强开发商销售相对2018-2021年均值-80%较此前-74%的缺口进一步扩大。
• SOE开发商7月销售同比+3%6月为-1%，转为正增长。
• COLI 7月销售同比+27%年初至今增长13%；报告预计FY26销售增长仍可保持同比为正。
• CR Land 7月及年初至今销售同比+6%同时为报告前三首选之一。
• Jinmao 7月销售同比 / 年初至今同比+9% / +8%同时为报告前三首选之一。
• 上海安澜项目首批去化率100%7月31日推出100套，总合约销售额Rmb3.4bn。
• 首选三家公司年初至今股价表现COLI +13%；CR Land +26%；Jinmao +14%同期恒生指数约+1%。

影响与含义

对投资而言，报告暗示不宜简单依据行业总量销售疲弱全面回避地产股，而应关注可证明销售韧性和资源优势的国企龙头。销售增长为正且项目去化强的公司可能继续获得估值和股价相对溢价；弱势民企和出险开发商则仍面临销售、融资与资产负债表压力。

风险

• 一手房销售降幅可能超过报告预期，导致开发商现金回款和盈利预期承压。
• 7月销售改善的个别公司可能受低基数或单项目推盘影响，持续性存在不确定性。
• 行业相对2018-2021年平均销售水平仍大幅下滑，需求修复基础偏弱。
• 弱势民企和出险开发商仍可能面临再融资、债务重组和项目交付风险。
• 政策支持力度、房价预期和居民购房信心若低于预期，可能削弱板块估值修复。

后续跟踪

• 8月及2026年下半年百强开发商合约销售同比降幅是否维持在低于10%。
• COLI上海安澜后续批次销售及全年“稳中有进”目标兑现情况。
• CR Land、Jinmao等国企开发商正销售增长能否持续。
• 二手房销售是否继续同比正增长并跑赢一手房市场。
• 重点开发商股价相对恒生指数的超额收益是否延续。