中国开发商6月合同销售跌幅再度扩大

概览

本报告跟踪中国房地产市场6月高频数据，重点覆盖Top 100开发商合同销售、主要城市新房与二手房成交，以及房价领先指标。核心结论是：在前三个月跌幅连续收窄后，开发商合同销售金额6月跌幅再次扩大，同时房价下行压力进一步上升。

核心观点

报告认为，中国房地产市场修复动能仍不稳固。虽然二季度合同销售金额和面积同比跌幅较一季度明显收窄，上半年跌幅也较2025年全年有所改善，但6月单月销售金额重新转弱，城市成交增速也回落。房价方面，一线城市尤其上海二手房价出现局部企稳迹象，但多数城市房价跌幅恶化，意味着全国平均房价在6月面临更大下行压力。

分析框架

报告采用高频地产数据框架，将开发商端、城市成交端和房价端交叉验证：首先比较Top 100开发商合同销售金额和面积的月度、季度、上半年同比变化；其次观察20个主要城市新房销售面积和18个主要城市二手房成交量；最后用Iceberg index这一挂牌最低价领先指标判断房价边际压力。

方法论与常识提炼

• 高频地产跟踪Top 100开发商合同销售

  合同销售金额与合同销售面积同比增速

  通过开发商合同销售金额和面积衡量销售回款和成交量变化，并与前月、季度和上半年数据对比，判断地产销售动能是否改善。

• 城市成交跟踪20城新房销售与18城二手房成交

  主要城市新房销售面积和二手房成交量同比增速

  用城市层面成交数据验证开发商销售数据是否反映更广泛的市场需求变化。

• 房价领先指标Iceberg index

  基于最低挂牌房价的领先指标

  报告将Iceberg index作为住房价格压力的领先信号；6月该指数环比跌幅扩大，指向全国平均房价下行压力增加。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产开发商

  开发商合同销售金额和面积直接反映销售回款、库存去化和现金流压力。

  优势

  二季度合同销售金额和面积跌幅较一季度收窄，上半年跌幅也较2025年全年有所改善。

  劣势

  6月金额同比跌幅重新扩大至-9.6%，销售面积仍同比下滑13.7%。

  对比

  6月金额增速明显弱于5月；季度层面二季度优于一季度，但单月动能再度走弱。

  风险

  若房价和成交继续下行，开发商现金流、债务偿付和拿地能力可能继续承压。

• 中国住房市场

  新房、二手房成交和房价指标共同反映居民购房需求与价格预期。

  优势

  一线城市二手房价出现一定企稳迹象，上海表现相对更明显。

  劣势

  多数其他城市房价跌幅恶化，20城新房销售面积同比转负。

  对比

  二手房成交同比仍为正增长，但增速从5月17.5%降至6月11.1%；新房销售由5月持平转为同比-5.8%。

  风险

  若价格下跌预期持续，可能进一步推迟购房需求并加大全国平均房价压力。

关键数据

• Top 100开发商6月合同销售金额同比-9.6%5月为同比-0.2%，6月跌幅明显扩大。
• Top 100开发商6月合同销售面积同比-13.7%5月为同比-13.8%，销量端跌幅基本持平。
• Top 100开发商二季度合同销售金额同比-6.4%一季度为同比-23.9%，二季度跌幅较一季度收窄。
• Top 100开发商二季度合同销售面积同比-13.7%一季度为同比-25.0%，二季度有所改善但仍为负增长。
• Top 100开发商上半年合同销售金额与面积金额同比-14.1%，面积同比-18.8%2025年对应降幅为-19.3%和-24.2%。
• 20个主要城市6月新房销售面积同比-5.8%5月为0.0%，显示新房成交转弱。
• 18个主要城市6月二手房成交量同比+11.1%5月为+17.5%，增速回落但仍为正增长。
• Iceberg index 6月房价信号环比-0.4%5月为-0.3%，显示挂牌最低价跌幅扩大。

影响与含义

该报告对中国房地产链条和宏观需求的含义偏负面：销售金额跌幅扩大意味着开发商回款和现金流压力仍在，城市成交回落削弱市场修复信号，房价下行可能继续影响居民财富效应、购房预期和房地产相关信用风险。局部一线城市企稳尚不足以抵消多数城市房价走弱的影响。

风险

• 全国平均住房价格6月下行压力加大。
• 开发商合同销售金额跌幅扩大，可能削弱回款和现金流。
• 新房销售与二手房成交增速同步回落，市场修复动能不稳。
• 房价企稳迹象主要集中在一线城市，区域分化可能加剧。
• 若多数城市房价继续下跌，购房预期和地产链信用风险可能进一步恶化。

后续跟踪

• 后续月份Top 100开发商合同销售金额和面积是否继续恶化。
• 20个主要城市新房销售面积是否从同比负增长中恢复。
• 18个主要城市二手房成交量增速是否继续回落。
• Iceberg index是否继续显示挂牌最低房价下行。
• 一线城市尤其上海的房价企稳能否扩散到更多城市。