6月百强房企销售同比降12%，但一线城市二手房与土地市场仍显韧性

概览

本报告聚焦2026年6月中国房地产开发商销售、二手房成交、挂牌、租金和土地市场。瑞银指出，百强房企新房合同销售同比降幅扩大，环比改善弱于历史季节性，但二手房成交仍强、一线城市挂牌下降、核心地块高溢价成交，显示一线城市高端住宅和核心区位情绪相对更强。

核心观点

核心观点是行业总量销售仍偏弱，但结构性分化明显：国企开发商销售表现好于民企，一级城市核心资产的去化和土地竞争更强。瑞银继续偏好销售质量、融资能力和一线城市项目储备较好的开发商，首选COLI，并维持CMSK、Jinmao和CRL的Buy评级。

分析框架

报告结合CRIC百强房企合同销售数据、12城二手房高频成交、50城二手房挂牌、一级城市房价和租金指数，以及深圳、上海土地成交案例，对新房销售动能、二手房供需、国企与民企开发商份额变化和一线城市情绪进行交叉验证。

方法论与常识提炼

• 行业高频跟踪百强房企合同销售监测

  用月度合同销售金额、同比、环比和上半年累计增速衡量新房市场动能。

  报告将2026年6月百强房企销售与2021-2025年同期平均环比表现对比，指出6月环比增长5%明显低于历史平均26%，说明季节性改善不足。

• 市场供需验证二手房成交与挂牌监测

  用二手房成交量、挂牌增速和一线城市挂牌变化观察真实需求与供给压力。

  12城二手房成交维持同比增长，而50城挂牌增速放缓、一线城市挂牌下降，被视为二手房供应减少和购房情绪改善的正面信号。

• 估值方法PE/P/BV multiples

  用PE或P/BV倍数对中国房地产开发商进行估值。

  报告披露瑞银对中国房地产开发商的估值主要基于PE或P/BV倍数，不同公司根据业务和资产属性选择相应方法。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• COLI / China Overseas Land & Investment (0688.HK)

  瑞银首选标的，评级为Buy。

  优势

  2026年6月合同销售Rmb31.4bn，同比+5%，月度销售升至第一；2026年上半年销售同比+12%，明显好于百强整体-16%。深圳Antiyayuan去化率100%，Yunsongjiuzhang去化率83%。

  劣势

  仍受行业总量销售放缓、政策变化和融资环境影响。

  对比

  相对百强房企和多数民企开发商表现更强，并在覆盖开发商中销售增速领先。

  风险

  需求限制政策、按揭政策收紧、开发商融资偏紧，以及中国经济增长低于预期。

• CMSK / China Merchants Shekou (001979.SZ)

  瑞银给予Buy评级。

  优势

  2026年上半年合同销售同比+8%，好于百强整体表现。

  劣势

  6月销售同比-7%、环比-3%，短期动能不及部分同业。

  对比

  上半年增速优于百强房企整体，但月度表现弱于COLI。

  风险

  前海项目销售低于预期，以及一二线城市房地产销售弱于预期。

• Jinmao / China Jinmao Holdings (0817.HK)

  瑞银给予Buy评级。

  优势

  2026年6月合同销售Rmb15.8bn，同比+1%、环比+50%；2026年上半年销售同比+8%。

  劣势

  公司仍面临政策收紧、预售限制和利润率压力。

  对比

  上半年销售增速好于百强整体，并优于Vanke、Longfor等销售明显下滑的开发商。

  风险

  房地产政策收紧、城市运营业务推进不及预期，以及中国经济增长低于预期。

• CRL / China Resources Land (1109.HK)

  瑞银给予Buy评级。

  优势

  2026年上半年合同销售同比+6%，好于百强整体；公司具备国企开发商属性和较强城市资源。

  劣势

  6月合同销售同比-2%、环比-2%，短期销售仍有波动。

  对比

  上半年表现优于行业整体，但不及COLI的+12%。

  风险

  中国房地产市场放缓、土地市场竞争加剧导致地价上升和利润率下降，以及零售销售增长低于预期。

• 国企开发商板块

  报告认为国企开发商继续从民企开发商获得市场份额。

  优势

  2026年6月国企开发商合同销售同比-8%，好于百强整体-12%，并优于民企开发商。

  劣势

  整体仍处于同比下滑区间，行业需求尚未全面恢复。

  对比

  相较POE开发商，SOE开发商销售韧性更强。

  风险

  若政策放松效果不足或居民购房信心再次转弱，国企开发商也难以完全摆脱行业下行压力。

关键数据

• 百强房企6月合同销售Rmb324bn，同比-12%，环比+5%同比降幅较5月的-2%扩大，环比改善低于2021-2025年平均+26%。
• 百强房企2026年上半年合同销售Rmb1,495bn，同比-16%较5个月累计同比-17%略有改善。
• 12城二手房成交截至2026-06-28月内同比+11%报告认为二手房成交在6月仍保持强劲。
• 50城二手房挂牌截至2026-06-24同比+2.3%挂牌增长放缓；一线城市二手房挂牌同比-9.7%。
• 一线城市租金2026年5月同比-2.0%降幅较4月的-2.7%收窄。
• 深圳土地成交3宗地块合计Rmb20bn，溢价率99%-151%显示开发商对一线城市核心区位仍有较强信心。
• COLI 6月合同销售Rmb31.4bn，同比+5%月度合同销售升至第一，受深圳两个新盘较高去化率推动。

影响与含义

投资含义是房地产行业整体复苏仍不均衡，单看百强销售仍偏弱；但二手房成交、挂牌下降和高溢价土地成交提示一线城市核心资产可能先于行业总量修复。组合配置上，报告更偏向国企开发商和一线城市资源更强的开发商，尤其是COLI、CMSK、Jinmao和CRL。

风险

• 政府行政政策重新限制购房需求和按揭贷款。
• 中国开发商融资环境偏紧。
• 中国经济和住宅需求增长低于预期。
• 一二线城市房地产销售弱于预期。
• 土地竞争加剧推高拿地成本并压缩利润率。
• 政策放松不足以推动销售、投资和价格恢复正增长。

后续跟踪

• 后续百强房企月度销售同比降幅是否继续扩大或收窄。
• 一线城市二手房成交能否维持同比增长。
• 50城和一线城市二手房挂牌是否继续下降或放缓。
• 深圳、上海等核心城市土地溢价率是否持续处于高位。
• 政策放松是否能带动新房销售、投资和房价转为同比正增长。
• COLI、CMSK、Jinmao和CRL的项目去化率与上半年强势销售能否延续。