第34周新房成交环比加速，住房支持政策扩围，但价格预期与开发活动仍偏弱

概览

报告回顾中国房地产市场第34周的政策、成交、库存、建设活动和开发商估值。其核心判断是，新房成交出现环比加速，多个层级的住房支持措施继续落地，部分一线城市已显示政策后的边际反应；不过搜索活动、二手房价格预期、全年新房成交以及竣工和新开工数据仍显示基本面压力。

核心观点

政策方面，国务院于8月18日宣布优化住房公积金制度，并自9月20日起生效。调整包括扩大公积金提取和使用范围，例如物业费及国务院批准的其他住房消费场景；取消租房提取额与家庭收入规定比例挂钩的限制；将灵活就业人员纳入制度；推动异地缴存、提取互认；并扩大公积金投资运用渠道，例如允许管理中心购买政策性金融债。报告认为这些安排大体符合年初预期。公积金贷款利率的决定机制也将改变，由国务院直接设定，取代此前由中国人民银行提出建议、再报国务院批准的流程。 地方政策继续加码。上海于8月21日发布八项住房放松措施，包括扩大公积金用于现房首付、支持公积金同时支付首付和住房贷款、放宽提取频率和额度，并将契税及车位购买纳入使用范围；外环外二套住房最低首付比例下调10个百分点至15%，与首套房一致；实施总额人民币2亿元的阶段性购房补贴；对城中村改造和旧城更新受影响居民采用房票安置；以及回购二手住房转作保障性租赁住房。杭州萧山区则于8月20日宣布发放总额人民币2500万元的购房券，覆盖36个项目和三个补贴档次。 成交层面出现环比改善，但不同指标并不一致。报告概述段称上周新房成交量环比增长14%，随后约75城统计口径显示新房成交面积环比增长15%、同比增长6%；新房搜索活动却环比下降1.9%。二手房成交环比下降1%、同比下降5%，但领先登记成交约1至2周的认购销售环比增长1%。二手房到访和成交价格大体与前一周相近，同时约75城监测的新挂牌二手房供应环比增加4%，经纪人和卖方对房价上涨的预期均继续下行。中原经纪人指数平均环比下降0.3个百分点、同比上升3.4个百分点；该指数高于50代表经纪人倾向预期房价上涨。中原卖方报价指数平均环比下降0.1个百分点、同比下降4.6个百分点。 政策后的城市表现有所分化。北京在8月初推出新放松政策后，第34周新房成交量环比增长152%，继续在一线城市中表现领先。报告还援引新闻称，上海8月21日发布政策后，外环外新项目在随后周末的到访量增加。冰山指数显示，北京、上海和深圳二手房价格上周环比大致持平，较此前一周分别下降0.2%、0.1%和0.2%有所改善；全国指数上周和此前一周均环比下降0.1%。 较长时间窗口仍显示新房压力大于二手房。8月至今，新房成交面积中位数环比下降19%、同比下降16%，二手房成交面积中位数环比下降9%、同比增长1%。年初至今，约75城新房成交面积平均同比下降12%，并较2024年和2023年水平分别低19%和40%；约20城二手房成交面积平均同比增长1%，较2024年和2023年分别高14%和13%。约75城销售数据还显示，百强开发商8月合同销售额可能同比下降4%，降幅小于7月的8%。 库存继续下降，但去化周期仍长。约20城库存余额环比下降0.6%，较2025年末下降7.7%；库存去化周期为27.3个月，比较基准为2026年6月和7月平均27.5个月及27.1个月。另一项12个月滚动库存月数指标周环比持平，较2025年末低2.4%。这意味着库存总量有所消化，但销售速度尚未使去化周期出现明显压缩。 建设活动指标仍然疲弱。高盛房地产竣工追踪指标根据中国浮法玻璃行业供需展望和自有周度浮法玻璃需求模型推算，2026年8月竣工面积可能同比下降十几个百分点后段；对照7月，国家统计局数据同比下降19%，高盛估计同样为十几个百分点后段。高盛预计2026财年竣工面积同比下降15%。基于300城土地销售趋势以及全国水泥发运率环比提高6.1个百分点至43.5%，报告预计8月新开工面积同比下降约二十几个百分点后段；7月国家统计局数据下降28%，高盛估计为二十几个百分点中段。 平台成交指标相对强劲。报告估计，贝壳新房与存量房合计交易总额在7月至8月至今可能同比增长13%，其中新房增长19%、存量房增长10%；这明显高于互联网团队对2026年第三季度合计增长1%的估计，其新房和存量房假设分别为持平和增长1%。 股票表现上，报告覆盖的较强国企开发商第34周平均上涨1%，其中绿城中国、中国海外发展和中国金茂分别上涨5%、3%和3%，三家公司均为买入评级；其他开发商平均下跌1%。离岸覆盖开发商平均上涨2%，高于MSCI中国指数的1%；在岸覆盖开发商平均下跌3%，但好于沪深300指数的4%跌幅。 估值方面，离岸覆盖开发商平均较2026年末预计NAV折价34%，对应2026年预计市净率0.5倍；历史下行期比较值分别为2008年下半年折价39%、0.7倍，2011年下半年折价73%、0.9倍，2014年上半年折价58%、0.9倍。在岸覆盖开发商平均较2026年末预计NAV折价32%，对应2026年预计市净率0.4倍；上述三个历史阶段的比较值分别为折价67%、1.6倍，折价64%、1.5倍，以及折价61%、1.2倍。报告据此将当前市净率估值描述为处于下行周期低位附近。

分析框架

报告先梳理中央和地方最新住房支持政策，再以约75城新房、约20城二手房及一线城市高频数据判断成交和价格预期的边际变化；随后将周度数据扩展到8月至今和年初至今，并结合库存、土地销售、水泥发运及浮法玻璃供需模型估算新开工和竣工趋势；最后比较覆盖开发商的股价表现、NAV折价和预计市净率，并以历史下行阶段作为估值参照。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架量价拆分

  成交量、搜索热度与价格预期的分项跟踪

  报告分别观察新房和二手房成交面积、搜索活动、挂牌供应、经纪人预期和卖方报价，以避免仅凭成交量判断市场是否全面改善。

• 行业/产业分析框架供需框架

  GS Property Completion追踪指标与浮法玻璃供需模型

  报告利用下游浮法玻璃供需及周度需求模型推算房地产竣工面积，以高频产业数据补充官方竣工统计。

• 周期与景气框架景气拐点分析

  周度、月度和年初至今多时间窗口比较

  报告同时比较环比、同比、月初至今和年初至今数据，用于区分短期成交反弹与中期基本面趋势。

• 估值方法PB 估值

  2026年预计市净率及历史低谷比较

  报告将离岸和在岸开发商当前预计市净率与2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年的行业低谷水平比较，以判断估值所处位置。

• 估值方法P/NAV 资源地产估值

  相对2026年末预计NAV的折价

  报告以股价相对预计净资产价值的折价衡量开发商估值，离岸和在岸覆盖公司的平均折价分别为34%和32%。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产市场

  中央和地方政策继续放松，第34周新房成交环比加速，但中期销售、价格预期及建设活动仍承压。

  优势

  约75城新房成交面积环比增长15%、同比增长6%，库存余额继续下降。

  劣势

  年初至今新房成交同比下降12%，新房搜索活动下降，二手房价格上涨预期继续走低。

  对比

  二手房年初至今成交同比增长1%，表现好于新房。

• 绿城中国（3900.HK）

  被报告归入较强开发商组，并在第34周明显跑赢该组平均水平。

  优势

  买入评级，第34周股价上涨5%。

  对比

  较强国企开发商组平均上涨1%，其他开发商平均下跌1%。

• 中国海外发展（0688.HK）

  被报告归入较强国企开发商，并在第34周取得相对较强表现。

  优势

  买入评级，第34周股价上涨3%。

  对比

  高于较强国企开发商组1%的平均周涨幅。

• 中国金茂（0817.HK）

  被报告归入较强国企开发商，并在第34周取得相对较强表现。

  优势

  买入评级，第34周股价上涨3%。

  对比

  高于较强国企开发商组1%的平均周涨幅。

• 高盛离岸覆盖开发商

  第34周股价表现略优于MSCI中国指数，估值仍处于较低水平。

  优势

  平均周涨2%，高于MSCI中国指数的1%。

  劣势

  平均较2026年末预计NAV折价34%。

  对比

  2026年预计P/B为0.5倍，低于报告列示的三个历史下行阶段0.7倍、0.9倍和0.9倍。

• 高盛在岸覆盖开发商

  第34周整体下跌，但相对沪深300指数略有超额表现。

  优势

  平均下跌3%，好于沪深300指数下跌4%。

  劣势

  平均较2026年末预计NAV折价32%。

  对比

  2026年预计P/B为0.4倍，低于报告列示的三个历史下行阶段1.6倍、1.5倍和1.2倍。

关键数据

• 约75城第34周新房成交面积环比+15%，同比+6%报告概述段另称新房成交量环比增长14%
• 新房搜索活动环比-1.9%成交改善同时，线上搜索热度回落
• 约20城第34周二手房成交环比-1%，同比-5%领先登记成交1至2周的认购销售环比+1%
• 8月至今新房成交面积中位数环比-19%，同比-16%月度窗口仍弱于第34周单周表现
• 年初至今新房成交面积同比-12%较2024年和2023年水平分别低19%和40%
• 年初至今二手房成交面积同比+1%较2024年和2023年水平分别高14%和13%
• 库存余额环比-0.6%，较2025年末-7.7%约20城监测口径
• 库存去化周期27.3个月2026年6月和7月平均分别为27.5个月和27.1个月
• 百强开发商8月合同销售预测同比-4%7月为同比-8%
• 2026年8月竣工面积推算同比下降十几个百分点后段GSPC模型推算；2026财年预计同比-15%
• 2026年8月新开工面积推算同比下降二十几个百分点后段依据300城土地销售和水泥发运率；水泥发运率环比+6.1个百分点至43.5%
• 贝壳7月至8月至今GTV估计同比+13%新房+19%、存量房+10%，高于互联网团队对2026年第三季度合计+1%的估计
• 离岸覆盖开发商估值较2026年末预计NAV折价34%，2026年预计P/B为0.5倍离岸覆盖开发商第34周平均上涨2%
• 在岸覆盖开发商估值较2026年末预计NAV折价32%，2026年预计P/B为0.4倍在岸覆盖开发商第34周平均下跌3%

影响与含义

报告认为，政策扩围与第34周新房成交加速表明部分城市的需求能够对放松措施作出边际反应，北京和上海外环外项目已出现相关迹象。不过，新房搜索下降、二手房价格预期走弱、年初至今新房成交仍下滑，以及竣工和新开工继续收缩，说明单周改善尚未转化为广泛而持续的基本面复苏。股票层面，较强国企开发商表现优于其他开发商，覆盖公司的预计市净率则已接近或低于若干历史下行阶段的水平。

后续跟踪

• 关注住房公积金新规自9月20日起实施后的提取、贷款和跨城使用情况。
• 关注上海外环外二套房首付比例下调及购房补贴对项目到访和成交的后续影响。
• 跟踪新房成交的单周加速能否延续至月度数据，并改善年初至今同比降幅。
• 跟踪二手房新挂牌供应、经纪人价格预期和卖方报价指数是否继续走弱。
• 关注约20城库存去化周期能否从27.3个月进一步下降。
• 跟踪土地销售、水泥发运率和浮法玻璃需求模型所指向的新开工及竣工趋势。
• 关注百强开发商8月合同销售同比降幅是否如报告估计收窄至4%。