China property sector — Interpretación del informe

Visión general

Citi revisa los datos de julio de 2026 del sector inmobiliario chino y sostiene que la debilidad de la construcción, la inversión y el mercado de suelo a nivel nacional sigue siendo severa, mientras que los datos de transacciones y precios de mayor frecuencia en ciudades núcleo indican una demanda más resiliente. Espera que esta divergencia respalde una mejora a corto plazo del crecimiento de ventas de los promotores cotizados.

Perspectivas principales

Los datos de julio de la Oficina Nacional de Estadísticas mostraron un nuevo deterioro de la actividad inmobiliaria. La inversión inmobiliaria cayó 27.4% interanual en julio, frente a una caída de 24.3% en junio, lo que Citi describe como la mayor caída acumulada en el año. Los inicios de obra descendieron 27.8% interanual a 35 millones de metros cuadrados de superficie bruta, mientras que las terminaciones cayeron 18.6% a 20 millones de metros cuadrados; ambas se situaron cerca de los niveles de julio de 2003. El valor de las ventas residenciales y la superficie bruta vendida disminuyeron 8.9% y 13.4%, respectivamente. El informe también señala que el entorno macroeconómico se enfrió en julio, con el crecimiento de las ventas minoristas desacelerándose a 0.6%, el crecimiento de la inversión en activos fijos en 1.0% y los nuevos préstamos en renminbi tornándose negativos en RMB340 mil millones durante la temporada baja. La oferta de suelo y las transacciones de suelo son, en opinión de Citi, la principal restricción para el mercado primario. En la muestra de 300 ciudades, la superficie bruta de ventas de suelo de julio cayó 25.1% interanual y el valor de transacción bajó 12.6%; en 7M26, la superficie y el valor descendieron 26.6% y 31.5%, respectivamente. Los ingresos gubernamentales por ventas de suelo del Ministerio de Finanzas en el primer semestre cayeron 31% interanual. Citi espera que las ventas de suelo alcancen un nuevo mínimo desde 2005 tras la caída de 32% en valor y 27% en superficie en 7M26, y concluye que la escasez de oferta de suelo provocará una mayor contracción del mercado primario nacional, incluidas las ventas y la construcción. El informe distingue entre los débiles datos nacionales y unas condiciones relativamente estables en un grupo limitado de ciudades. El volumen de viviendas nuevas en 50 ciudades cayó solo 4% interanual en julio, con 29 ciudades registrando crecimiento, lideradas por mercados Tier-1 y Tier-3. El volumen del mercado secundario en 18 ciudades aumentó 9% interanual, con las ciudades Tier-1 subiendo 14%; las transacciones secundarias semanales de aproximadamente 25,000 unidades estuvieron 5% por encima del promedio de 2025 pese al período veraniego normalmente más lento. La tasa de absorción se mantuvo estable mes a mes en 33%, y las unidades de gama alta en distritos centrales siguieron vendiéndose bien. Los precios primarios y secundarios en seis ciudades núcleo continuaron estabilizándose mes a mes, mientras que las caídas en otras ciudades se redujeron. Citi advierte que esta recuperación es geográficamente estrecha: sus seis ciudades clave representaron solo alrededor de 5–6% de las ventas nacionales de vivienda nueva y aproximadamente 10% del suelo vendido en 300 ciudades. Los datos de precios e inventario aportan evidencia adicional de una estabilización gradual, no de una recuperación amplia. El índice de precios primarios de 70 ciudades cayó 3.4% interanual y 0.2% mes a mes en julio, frente a -3.5% y -0.2% en junio. El índice secundario cayó 5.4% interanual y 0.3% mes a mes, frente a -5.6% y -0.3% en junio. El inventario residencial terminado pero no vendido alcanzó 406 millones de metros cuadrados en julio de 2026; el informe señala que el inventario terminado pero no vendido bajó 0.8% interanual y el inventario dentro de tres años disminuyó 3.6%. En política, Citi interpreta el llamamiento del Politburó de julio a reforzar las salvaguardas contra el riesgo y estabilizar el mercado inmobiliario como un énfasis en la protección frente a caídas, más que en impulsar el alza. Destaca el avance de la renovación urbana, incluida una inversión del gobierno central prevista de RMB257 mil millones para 2026E, RMB42 mil millones más interanual e incluyendo RMB160 mil millones de bonos especiales del gobierno central a ultra largo plazo. La aprobación por el Consejo de Estado de un Decimoquinto Plan Quinquenal para ampliar el consumo también reconoció el consumo de vivienda y la riqueza de los hogares como importantes. Con este contexto, Citi mantiene una visión positiva sobre el sector entre agosto y octubre. Su argumento es que los volúmenes resilientes de las ciudades núcleo, una base comparativa favorable y una cartera de lanzamientos más fuerte desde septiembre deberían estabilizar el crecimiento de ventas en 3Q26. Espera que el crecimiento de las ventas de los líderes cotizados se acelere en agosto y considera que más compañías podrían pasar a crecimiento interanual positivo después de que cinco nombres lo lograran en 7M26. Citi también juzga que la debilidad de los resultados de 1H26 fue ligeramente mejor que las expectativas bajistas de los inversores y que las guías de ventas y márgenes podrían ser favorables. Sus principales selecciones declaradas son China Resources Land, C&D International, Beike, China Jinmao y China Overseas Land & Investment; señala que se volvió más positiva sobre C&D tras mejoras de producto y una aceleración en la adquisición de reservas de suelo.

Marco de análisis

Citi combina los datos nacionales de NBS de julio con estadísticas de ventas de suelo de CREIS, datos de transacciones de grandes ciudades, datos de inventario de CRIC, índices de precios y comparaciones de valoración de compañías. Primero evalúa las condiciones nacionales de construcción y del mercado de suelo; luego las contrasta con indicadores de demanda y precios de mayor frecuencia en ciudades núcleo, antes de vincular la trayectoria esperada de ventas y lanzamientos con el posicionamiento en el sector cotizado.

Notas metodológicas

• Marco de análisis sectorialMarco de oferta y demanda

  Análisis de oferta y demanda inmobiliaria mediante inicios de obra, terminaciones, inventario, ventas de suelo, volúmenes de transacción y precios.

  Citi utiliza indicadores de construcción y del mercado de suelo para evaluar la contracción de la oferta, y después los compara con datos de transacciones y precios de vivienda nueva y secundaria para determinar si la demanda se está estabilizando.

• Marco de análisis sectorialTransmisión entre tramos de la cadena de valor

  La oferta de suelo se transmite a las ventas y la construcción del mercado primario.

  El informe sostiene que una caída prolongada de la oferta y de las ventas de suelo debería conducir a una mayor reducción del mercado primario nacional, incluida la actividad constructora.

• Métodos de valoraciónNAV (valor neto de los activos)

  Descuentos sobre NAV para compañías inmobiliarias chinas.

  La sección de valoración compara los precios de mercado de acciones inmobiliarias seleccionadas con el NAV estimado y muestra sus descuentos sobre NAV.

• Métodos de valoraciónValoración por P/E y PEG

  Comparación de precio-beneficio a futuro.

  Citi presenta cifras de P/E de FY26E a FY28E junto con descuentos sobre NAV, P/B y rentabilidades por dividendo para las compañías inmobiliarias cubiertas.

Correspondencia y comparación de activos

Correspondencia estructurada entre la tesis y activos concretos (fortalezas, debilidades, pares y riesgos).

• China Resources Land (CRL, 1109.HK)

  Una de las principales selecciones sectoriales indicadas por Citi.

  Fortalezas

  Incluida entre las compañías preferidas por Citi durante la esperada estabilización del crecimiento de ventas.

• C&D International (1908.HK)

  Una de las principales selecciones sectoriales indicadas por Citi.

  Fortalezas

  Citi cita mejoras de producto y una aceleración en la adquisición de reservas de suelo como razones de su postura más positiva desde junio.

• Beike

  Una de las principales selecciones sectoriales indicadas por Citi.

  Fortalezas

  Incluida entre las compañías preferidas por Citi durante la esperada estabilización del crecimiento de ventas.

• China Jinmao (0817.HK)

  Una de las principales selecciones sectoriales indicadas por Citi.

  Fortalezas

  Incluida entre las compañías preferidas por Citi durante la esperada estabilización del crecimiento de ventas.

• China Overseas Land & Investment (COLI, 0688.HK)

  Una de las principales selecciones sectoriales indicadas por Citi.

  Fortalezas

  Incluida entre las compañías preferidas por Citi durante la esperada estabilización del crecimiento de ventas.

Datos clave

• Inversión inmobiliaria de julio de 2026-27.4% YoYFrente a -24.3% en junio; descrita como la mayor caída acumulada en el año.
• Inicios de obra de GFA en julio de 2026-27.8% YoY; 35mn sqmFrente a -26.0% en junio.
• Terminaciones de GFA en julio de 2026-18.6% YoY; 20mn sqmFrente a -25.1% en junio.
• Ventas de suelo en 300 ciudades en 7M26GFA -26.6% YoY; value -31.5% YoYCiti considera que la oferta de suelo limita el mercado primario.
• Transacciones secundarias de julio de 2026+8.6% YoY across 18 citiesLas ciudades Tier-1 subieron 14.1% YoY.
• Índice de precios primarios de julio de 2026-3.4% YoY; -0.2% MoMEn comparación con -3.5% YoY y -0.2% MoM en junio.
• Índice de precios secundarios de julio de 2026-5.4% YoY; -0.3% MoMEn comparación con -5.6% YoY y -0.3% MoM en junio.
• Inversión del gobierno central en renovación urbanaRMB257bn in 2026EAumentó RMB42bn YoY, incluidos RMB160bn de bonos especiales del gobierno central a ultra largo plazo.

Impacto e implicaciones

Citi considera que el comportamiento del mercado del sector puede mejorar a corto plazo incluso si la inversión inmobiliaria nacional y las ventas de suelo siguen débiles, porque los líderes cotizados podrían beneficiarse de una demanda estabilizada en ciudades núcleo, bases comparativas bajas y lanzamientos más fuertes desde septiembre. La visión constructiva del informe se centra explícitamente en agosto a octubre y pasa por alto la debilidad de los resultados del primer semestre.

Aspectos que vigilar

• Si los volúmenes de transacción en ciudades núcleo se mantienen resilientes durante 3Q26.
• Si el crecimiento de ventas se estabiliza en 3Q26 y más promotores cotizados pasan a crecimiento interanual positivo.
• El ritmo de nuevos lanzamientos desde septiembre.
• Las guías de ventas y márgenes junto con las publicaciones de resultados de 1H26.
• Nuevos cambios en la oferta nacional de suelo, las ventas de suelo y las tendencias de inversión inmobiliaria.