리서치 보고서 해설Hilo Research

China property market and top 100 developers 리서치 보고서 해설

상위 100개 개발업체의 계약매출은 2026년 7월 YoY 14%, MoM 39% 감소했다. UBS는 고급 프로젝트 믹스, 회복력 있는 2차 거래, 국유 개발업체의 점유율 확대를 지적하며 CR Land, COLI, BEKE를 최선호 종목으로 유지한다.

기관UBS

날짜20260801

업종China property development

요약

UBS 최선호 종목: CR Land, COLI, BEKE.

상위 100개 계약매출은 7월 YoY 14% 감소해 6월의 YoY 12% 감소보다 악화됐다.
7월 매출은 MoM 39% 감소해 2021-25년 평균 감소폭 34%보다 부진했다.
7M26 상위 100개 매출은 YoY 16% 감소했다.
계약매출 GFA는 YoY 29% 감소했으며, UBS는 이를 주요 입지와 프로젝트로의 거래 믹스 이동으로 해석한다.
국유 개발업체는 7월 YoY 보합 매출을 기록하며 민간 개발업체로부터 점유율을 계속 확보했다.

보고서 해설

개요

이 중국 부동산 업데이트는 2026년 7월 상위 100개 개발업체의 매출 추세와 2차 주택시장 여건을 평가한다. UBS는 전반적인 1차 시장 매출 약화를 확인했지만, 고급 프로젝트 수요, 2차 매물 증가율 둔화, 일부 국유 개발업체의 강세에서 상대적 지지를 찾는다.

핵심 견해

상위 100개 개발업체의 계약매출은 2026년 7월 전년 대비 14% 감소해 6월의 12% 감소보다 하락 폭이 커졌다. 매출은 전월 대비로도 39% 감소했으며, 이는 2021-25년 7월 평균 감소폭인 34%보다 부진했다. 2026년 첫 7개월 계약매출은 YoY 16% 감소했다. 7월 총액은 RMB196bn으로, 2025년 7월 RMB228bn 및 2021년 7월 RMB1,004bn과 비교되며 업종 전반의 활동 위축이 지속되고 있음을 보여준다. UBS는 상위 100개 개발업체의 GFA 매출이 YoY 29% 감소해 매출액보다 더 큰 폭으로 줄었다고 지적한다. UBS는 이를 주요 입지와 프로젝트로 거래 믹스가 이동하고 있다는 증거로 해석한다. 이는 1차 시장의 럭셔리 주거 프로젝트에서 양호한 소진율이 나타난 점, 그리고 산업 이익과 긍정적 자산효과가 주택 수요를 뒷받침한다는 기존 업종 상향 의견과 부합한다. 2차 시장은 보다 긍정적인 대조를 제공했다. 7월 26일 기준 주간으로 12개 도시의 거래량은 월중 누계 YoY 8% 증가했다. 7월 29일 기준 50개 도시의 2차 매물 증가율은 YoY 2.2%로 둔화했고, 1선 도시의 매물은 YoY 11.1% 감소해 UBS는 이를 2차 공급 감소라는 긍정적 신호로 본다. 반면 1선 도시 임대료는 6월 YoY 3.1% 하락해 5월의 2.0% 하락보다 낙폭이 확대됐다. 선전은 예외적으로 임대료가 YoY 0.5% 상승했으며, UBS는 이를 홍콩 임대시장으로부터의 수요 파급 효과가 뒷받침했다고 본다. 국유 개발업체는 민간 개발업체로부터 계속 시장점유율을 확보했다. 국유 개발업체의 7월 계약매출은 YoY 보합으로 상위 100개 업체의 전반적 감소를 상회했다. UBS 커버리지 개발업체 중 7M26에 COLI, Jinmao, CR Land, CMSK의 계약매출은 각각 YoY 13%, 8%, 6%, 5% 증가했다. Vanke와 Longfor는 각각 49%, 55% 감소해 부진했다. UBS는 CR Land, COLI, BEKE를 최선호 종목으로 유지한다.

분석 프레임워크

UBS는 중국 상위 100개 개발업체의 월간 및 연초 이후 계약매출을 전년 및 과거 계절성 기준과 비교한 뒤, 거래 믹스를 평가하기 위해 매출액 추세와 GFA를 대조한다. 이어 2차 거래, 매물, 임대료 지표를 보완적으로 활용하고 국유기업과 민간 개발업체의 성과를 비교해 상대적 수혜 기업을 식별한다.

방법론 메모

산업 분석 프레임워크물량·가격 분해
계약매출액과 GFA 매출 비교
UBS는 GFA가 매출액보다 더 크게 감소한 점을 이용해 거래가 주요 입지의 고가 프로젝트로 이동하고 있음을 추론한다.
가치평가 방법론PER·PEG 가치평가
주가수익비율 배수
UBS는 COLI, CR Land, Jinmao, CR Mixc, COPH를 포함한 커버리지 중국 부동산 개발업체와 관리업체를 PE 배수로 평가한다고 밝힌다.
가치평가 방법론PBR 가치평가
주가순자산비율 배수
UBS는 커버리지 중국 부동산 개발업체와 관리업체의 가치평가에 P/BV 배수도 사용한다.

자산 매핑 및 비교

투자 논리에서 명시된 자산으로의 구조화 매핑(강점, 약점, 비교 대상, 위험).

China Resources Land
UBS의 최선호 종목이자 업종 매출 추세를 상회한 국유 개발업체.
강점
7M26 계약매출이 6% YoY 증가했다.
비교
상위 100개 개발업체의 7M26 매출 16% YoY 감소를 상회했다.
위험
UBS가 지적한 중국 부동산 정책, 자금조달 및 주택 수요 위험에 노출돼 있다.
China Overseas Land & Investment
UBS의 최선호 종목이자 업종 매출 추세를 상회한 국유 개발업체.
강점
7M26 계약매출이 13% YoY 증가했다.
비교
상위 100개 개발업체의 7M26 매출 16% YoY 감소를 상회했다.
위험
UBS가 지적한 중국 부동산 정책, 자금조달 및 주택 수요 위험에 노출돼 있다.
KE Holdings
2차 부동산 시장 활동과 연계된 UBS 최선호 종목.
강점
모니터링 대상 도시에서 2차 거래는 강세를 유지했고 매물 증가율은 둔화했다.
위험
UBS가 지적한 광범위한 주택시장 위험에 노출돼 있다.
China Jinmao Holdings
상대적 매출 아웃퍼폼을 보인 커버리지 대상 국유 개발업체.
강점
7M26 계약매출이 8% YoY 증가했다.
비교
상위 100개 개발업체의 7M26 매출 16% YoY 감소를 상회했다.
위험
UBS가 지적한 중국 부동산 정책, 자금조달 및 주택 수요 위험에 노출돼 있다.
China Merchants Shekou
상대적 매출 아웃퍼폼을 보인 커버리지 대상 국유 개발업체.
강점
7M26 계약매출이 5% YoY 증가했다.
비교
상위 100개 개발업체의 7M26 매출 16% YoY 감소를 상회했다.
위험
UBS가 지적한 중국 부동산 정책, 자금조달 및 주택 수요 위험에 노출돼 있다.

핵심 데이터

상위 100개 계약매출, 2026년 7월RMB196bnYoY 14% 감소, MoM 39% 감소.
상위 100개 계약매출, 7M26RMB1,691bnYoY 16% 감소.
상위 100개 매출 GFA-29% YoYUBS는 매출액 대비 더 큰 GFA 감소를 고급 믹스 신호로 본다.
12개 도시 2차 거래+8% YoY MTD2026년 7월 26일 기준.
50개 도시 2차 매물+2.2% YoY2026년 7월 29일 기준 증가율이 둔화했으며, 1선 도시 매물은 YoY 11.1% 감소했다.
1선 도시 임대료-3.1% YoY2026년 6월 하락폭은 5월의 -2.0%에서 확대됐다.

영향과 시사점

UBS의 결과는 광범위한 개발업체 수요가 7월에도 약세였지만, 고급 프로젝트와 2차 시장 활동이 상대적 회복력을 보였음을 시사한다. 보고서는 국유 개발업체의 점유율 확대를 지적하며 CR Land, COLI, BEKE를 선호 익스포저로 강조한다.

위험

주택 수요와 모기지 대출을 제한하는 정부 행정 정책은 중국 부동산 시장에 압박을 줄 수 있다.
중국 개발업체의 긴축적인 자금조달 여건은 업종 스트레스를 악화시킬 수 있다.
중국 경제의 주거 관련 성장률이 UBS의 예상보다 낮을 수 있다.