China property market and top 100 developers — Interpretação do relatório

Visão geral

Esta atualização sobre o setor imobiliário chinês avalia as tendências de vendas de julho de 2026 entre as 100 maiores incorporadoras e as condições no mercado habitacional secundário. A UBS observa enfraquecimento amplo das vendas no mercado primário, mas identifica apoio relativo da demanda por projetos premium, menor crescimento dos anúncios secundários e desempenho mais forte de incorporadoras estatais selecionadas.

Visões principais

As vendas contratadas das 100 maiores incorporadoras caíram 14% em relação ao ano anterior em julho de 2026, uma queda maior que a redução de 12% em junho. As vendas também caíram 39% em relação ao mês anterior, pior que a queda média de 34% em julho durante 2021-25. Nos primeiros sete meses de 2026, as vendas contratadas caíram 16% YoY. O total de julho foi de RMB196bn, ante RMB228bn em julho de 2025 e RMB1,004bn em julho de 2021, ilustrando a contração persistente da atividade setorial. A UBS observa que as vendas por área bruta construída caíram mais fortemente que o valor das vendas, com queda de 29% YoY para as 100 maiores incorporadoras. A instituição interpreta essa diferença como evidência de uma mudança na composição das transações em direção a localizações e projetos premium. Isso é consistente, na visão da UBS, com boa velocidade de vendas de projetos residenciais de luxo no mercado primário e com sua visão anterior de elevação do setor, segundo a qual a demanda habitacional é apoiada por lucros industriais e um efeito riqueza positivo. O mercado secundário ofereceu um contraponto mais construtivo. Na semana de 26 de julho, o volume de transações em 12 cidades subiu 8% YoY no acumulado do mês. O crescimento dos anúncios de imóveis secundários em 50 cidades desacelerou para 2.2% YoY em 29 de julho, enquanto os anúncios nas cidades de primeira linha caíram 11.1% YoY, o que a UBS considera um sinal positivo de menor oferta secundária. Em contrapartida, os preços de aluguel nas cidades de primeira linha caíram 3.1% YoY em junho, aprofundando-se ante queda de 2.0% em maio; Shenzhen foi a exceção, com preços de aluguel em alta de 0.5% YoY, apoiados pela demanda transbordada do mercado de aluguel de Hong Kong, na visão da UBS. As incorporadoras estatais continuaram a ganhar participação de mercado das incorporadoras privadas. As vendas contratadas mensais das estatais ficaram estáveis YoY em julho, superando a queda agregada das 100 maiores. Entre as incorporadoras cobertas pela UBS em 7M26, COLI, Jinmao, CR Land e CMSK registraram crescimento das vendas contratadas de 13%, 8%, 6% e 5% YoY, respectivamente. Vanke e Longfor tiveram desempenho inferior, com vendas em queda de 49% e 55% YoY. A UBS mantém CR Land, COLI e BEKE como suas principais escolhas.

Estrutura de análise

A UBS compara as vendas contratadas mensais e acumuladas no ano das 100 maiores incorporadoras chinesas com os períodos anteriores e referências sazonais históricas, e então contrasta as tendências de valor das vendas com a área bruta construída para avaliar a composição das transações. A análise complementa os dados do mercado primário com transações secundárias, anúncios de imóveis e indicadores de preços de aluguel, além de comparar o desempenho de incorporadoras estatais e privadas para identificar vencedoras relativas.

Notas metodológicas

• Marco de análise setorialDecomposição de volume e preço

  Comparação entre o valor das vendas contratadas e as vendas por área bruta construída

  A UBS usa a queda maior da área bruta construída em relação ao valor das vendas para inferir que as transações migraram para projetos de maior valor em localizações premium.

• Métodos de avaliaçãoAvaliação por P/L e PEG

  Múltiplos de preço sobre lucro

  A UBS afirma que avalia as incorporadoras e gestoras imobiliárias chinesas cobertas, incluindo COLI, CR Land, Jinmao, CR Mixc e COPH, com múltiplos PE.

• Métodos de avaliaçãoAvaliação por P/VPA

  Múltiplos de preço sobre valor patrimonial

  A UBS também usa múltiplos P/BV para avaliar as incorporadoras e gestoras imobiliárias chinesas cobertas.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• China Resources Land

  Principal escolha da UBS e incorporadora estatal que superou as tendências de vendas do setor.

  Pontos fortes

  As vendas contratadas em 7M26 cresceram 6% YoY.

  Comparação

  Superou a queda de 16% YoY nas vendas das 100 maiores incorporadoras em 7M26.

  Riscos

  Exposição aos riscos do mercado imobiliário chinês relacionados a políticas, financiamento e demanda residencial identificados pela UBS.

• China Overseas Land & Investment

  Principal escolha da UBS e incorporadora estatal que superou as tendências de vendas do setor.

  Pontos fortes

  As vendas contratadas em 7M26 cresceram 13% YoY.

  Comparação

  Superou a queda de 16% YoY nas vendas das 100 maiores incorporadoras em 7M26.

  Riscos

  Exposição aos riscos do mercado imobiliário chinês relacionados a políticas, financiamento e demanda residencial identificados pela UBS.

• KE Holdings

  Principal escolha da UBS ligada à atividade do mercado imobiliário secundário.

  Pontos fortes

  As transações secundárias permaneceram fortes e o crescimento dos anúncios desacelerou nas cidades monitoradas.

  Riscos

  Exposição aos riscos mais amplos do mercado habitacional identificados pela UBS.

• China Jinmao Holdings

  Incorporadora estatal coberta com desempenho relativo superior de vendas.

  Pontos fortes

  As vendas contratadas em 7M26 cresceram 8% YoY.

  Comparação

  Superou a queda de 16% YoY nas vendas das 100 maiores incorporadoras em 7M26.

  Riscos

  Exposição aos riscos do mercado imobiliário chinês relacionados a políticas, financiamento e demanda residencial identificados pela UBS.

• China Merchants Shekou

  Incorporadora estatal coberta com desempenho relativo superior de vendas.

  Pontos fortes

  As vendas contratadas em 7M26 cresceram 5% YoY.

  Comparação

  Superou a queda de 16% YoY nas vendas das 100 maiores incorporadoras em 7M26.

  Riscos

  Exposição aos riscos do mercado imobiliário chinês relacionados a políticas, financiamento e demanda residencial identificados pela UBS.

Dados principais

• Vendas contratadas das 100 maiores incorporadoras, julho de 2026RMB196bnQueda de 14% YoY e 39% MoM.
• Vendas contratadas das 100 maiores incorporadoras, 7M26RMB1,691bnQueda de 16% YoY.
• Área bruta construída das vendas das 100 maiores-29% YoYA UBS considera a queda maior da área bruta construída em relação ao valor das vendas um sinal de composição premium.
• Transações secundárias em 12 cidades+8% YoY MTDNa semana de 26 de julho de 2026.
• Anúncios de imóveis secundários em 50 cidades+2.2% YoYO crescimento desacelerou em 29 de julho de 2026; os anúncios nas cidades de primeira linha caíram 11.1% YoY.
• Preços de aluguel em cidades de primeira linha-3.1% YoYA queda de junho de 2026 se aprofundou ante -2.0% em maio.

Impacto e implicações

As conclusões da UBS indicam que a demanda ampla das incorporadoras permaneceu fraca em julho, mas projetos premium e a atividade do mercado secundário mostraram resiliência relativa. O relatório identifica incorporadoras estatais como ganhando participação e destaca CR Land, COLI e BEKE como exposições preferenciais.

Riscos

• Políticas administrativas governamentais que restrinjam a demanda por moradia e o crédito hipotecário podem pressionar o mercado imobiliário chinês.
• Condições de financiamento restritas para incorporadoras chinesas podem agravar o estresse do setor.
• O crescimento residencial na economia chinesa pode ficar abaixo do esperado pela UBS.