研报解读河洛投研

China property market and top 100 developers研报解读

2026年7月百强开发商签约销售同比下降14%、环比下降39%。UBS仍指出高端项目交易结构、二手房成交韧性及国企份额提升，并维持CR Land、COLI和BEKE为首选标的。

机构UBS

日期20260801

行业China property development

摘要

UBS首选标的：CR Land、COLI和BEKE。

百强开发商7月签约销售同比下降14%，而6月同比下降12%。
7月销售环比下降39%，差于2021-25年平均34%的降幅。
年初至今7M26百强开发商销售同比下降16%。
签约销售建筑面积同比下降29%，UBS将其解读为交易转向核心地段和项目。
国企开发商7月销售同比持平，并继续从民营开发商手中获得份额。

研报解读

概览

这份中国房地产更新评估2026年7月百强开发商的销售趋势及二手房市场状况。UBS发现一手市场整体销售走弱，但指出高端项目需求、二手房成交和国企开发商的相对表现提供了支撑。

核心观点

百强开发商2026年7月签约销售同比下降14%，较6月12%的降幅进一步扩大。销售额环比亦下降39%，差于2021-25年7月平均34%的降幅。2026年前七个月，签约销售同比下降16%。7月总额为RMB196bn，低于2025年7月的RMB228bn和2021年7月的RMB1,004bn，反映全行业活动持续收缩。 UBS指出，百强开发商的建筑面积销售同比下降29%，降幅大于销售额。其将这一差距解读为交易结构向核心地段和项目转移。这与一手市场高端住宅项目较好的去化率一致，也与其此前行业上调观点一致，即住房需求受到工业利润和正向财富效应支持。二手房市场形成较积极的对照。截至7月26日当周，12个城市的二手房成交量月初至今同比增长8%。截至7月29日，50个城市二手房挂牌量同比增速放缓至2.2%，一线城市挂牌量同比下降11.1%，UBS认为这显示二手房供给减少，是积极信号。另一方面，2026年6月一线城市租金同比下降3.1%，较5月2.0%的降幅扩大；深圳是例外，租金同比增长0.5%，UBS认为受香港租赁市场溢出需求支持。国企开发商继续从民营开发商手中获得市场份额。国企开发商7月签约销售同比持平，优于百强整体的下滑。UBS覆盖的开发商中，COLI、Jinmao、CR Land和CMSK在7M26的签约销售同比分别增长13%、8%、6%和5%。Vanke和Longfor表现落后，销售同比分别下降49%和55%。UBS维持CR Land、COLI和BEKE为首选标的。

分析框架

UBS将中国百强开发商的月度及年初至今签约销售与同比和历史季节性基准进行比较，再对比销售额与建筑面积趋势以评估交易结构。报告还结合二手房成交、挂牌量和租金价格指标，并比较国企与民营开发商的表现，以识别相对赢家。

方法论与常识提炼

行业/产业分析框架量价拆分
签约销售额与建筑面积销售的比较
UBS利用建筑面积降幅大于销售额这一现象，推断交易正转向核心地段的高价值项目。
估值方法PE/PEG 估值
市盈率倍数
UBS表示，其采用PE倍数对所覆盖的中国房地产开发商和管理公司进行估值，包括COLI、CR Land、Jinmao、CR Mixc和COPH。
估值方法PB 估值
市净率倍数
UBS亦采用P/BV倍数对所覆盖的中国房地产开发商和管理公司进行估值。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

China Resources Land
UBS的首选标的，也是销售表现优于行业趋势的国企开发商。
优势
7M26签约销售同比增长6%。
对比
其7M26销售表现优于百强开发商销售16% YoY的降幅。
风险
面临UBS所指出的中国房地产政策、融资和住宅需求风险。
China Overseas Land & Investment
UBS的首选标的，也是销售表现优于行业趋势的国企开发商。
优势
7M26签约销售同比增长13%。
对比
其7M26销售表现优于百强开发商销售16% YoY的降幅。
风险
面临UBS所指出的中国房地产政策、融资和住宅需求风险。
KE Holdings
UBS的首选标的，与二手房市场活动相关。
优势
二手房成交保持强劲，监测城市的挂牌量增速放缓。
风险
面临UBS所指出的更广泛住房市场风险。
China Jinmao Holdings
销售表现相对领先的受覆盖国企开发商。
优势
7M26签约销售同比增长8%。
对比
其7M26销售表现优于百强开发商销售16% YoY的降幅。
风险
面临UBS所指出的中国房地产政策、融资和住宅需求风险。
China Merchants Shekou
销售表现相对领先的受覆盖国企开发商。
优势
7M26签约销售同比增长5%。
对比
其7M26销售表现优于百强开发商销售16% YoY的降幅。
风险
面临UBS所指出的中国房地产政策、融资和住宅需求风险。

关键数据

百强开发商2026年7月签约销售RMB196bn同比下降14%，环比下降39%。
百强开发商7M26签约销售RMB1,691bn同比下降16%。
百强开发商销售建筑面积-29% YoYUBS认为，建筑面积较销售额更大的降幅反映高端交易结构信号。
12个城市二手房成交+8% YoY MTD截至2026年7月26日当周。
50个城市二手房挂牌量+2.2% YoY截至7月29日增速放缓；一线城市挂牌量同比下降11.1%。
一线城市租金-3.1% YoY2026年6月降幅较5月的-2.0%扩大。

影响与含义

UBS的发现表明，7月开发商整体需求依然疲弱，但高端项目和二手房市场活动展现相对韧性。报告认为国企开发商正在扩大份额，并将CR Land、COLI和BEKE列为首选敞口。

风险

限制住房需求和按揭贷款的政府行政政策可能给中国房地产市场带来压力。
中国开发商融资趋紧可能加剧行业压力。
中国经济中的住宅相关增长可能低于UBS预期。