7月中国开发商合约销售继续恶化，楼市区域K型分化加深

概览

本报告跟踪中国房地产开发商7月合约销售和主要城市新房、二手房销售表现。Nomura指出，百强开发商销售额跌幅扩大，核心原因可能是房价下行压力上升，尤其集中在低线城市；与此同时，一线城市出现更明确的企稳迹象。

核心观点

核心观点是，中国楼市并未出现全面复苏，而是呈现明显地理K型分化：一线城市改善、低线城市承压。历史上高能级城市企稳可能预示更广泛复苏，但这一次可能不同，因为资源从传统城市向智能城市迁移，削弱了扩散效应。政策层面，年中政治局会议重申稳定房地产市场，但常规政策工具大多已被使用，区域分化可能进一步延迟清理房地产行业问题所需的政策行动。

分析框架

报告以百强开发商合约销售额、20个主要城市新房销售面积、18个主要城市二手房成交量以及城市能级分层表现为主要观察指标，比较7月与6月同比增速变化，并结合政策表述和城市资源流动趋势判断房地产市场修复质量。

方法论与常识提炼

• 房地产高频数据跟踪百强开发商合约销售监测

  用头部开发商销售额衡量行业景气度

  百强房企合约销售额能够反映开发商现金回流和需求端强弱；7月同比降幅扩大显示行业压力仍在加重。

• 城市分层分析一线、二线与低线城市分化框架

  按城市能级比较销售表现

  报告将一线城市改善、二线城市大致持平、低线城市下滑加深进行对比，以判断复苏是否具备广泛扩散能力。

• 政策约束分析地理K型分化与政策反应框架

  分化会提高政策制定难度

  当高能级城市企稳而低线城市继续下行时，政策信号可能变得不一致，从而延后更系统性的行业清理和稳定措施。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产开发商

  直接相关

  优势

  一线城市销售改善可能支持部分优质开发商的项目去化和现金回笼。

  劣势

  百强开发商整体销售额降幅扩大，低线城市房价和需求压力仍拖累行业。

  对比

  与过去高能级城市复苏带动全国市场不同，本轮改善更集中于一线城市。

  风险

  销售继续下滑、房价进一步走弱、政策响应延迟、低线城市库存和债务压力加剧。

• 中国宏观经济

  间接相关

  优势

  一线城市企稳和新房销售面积转正可在边际上缓和房地产下行预期。

  劣势

  房地产行业仍是需求、信用和地方财政的重要拖累项。

  对比

  新房销售面积部分转正，但开发商销售额继续恶化，显示量价和城市结构分化。

  风险

  房地产拖累消费与投资信心，政策工具不足导致修复周期拉长。

关键数据

• 百强开发商7月合约销售额同比-18.3%较6月同比-9.6%的降幅进一步恶化。
• 百强开发商年初至7月合约销售额同比-14.6%报告同时提到2025年对应口径为同比-19.3%。
• 20个主要城市7月新房销售面积同比+3.2%6月为同比-6.7%，7月转正主要受低基数影响。
• 18个主要城市7月二手房成交量同比+9.4%较6月同比+12.3%放缓。
• 一线城市7月新房销售同比+16.6%6月为同比-2.2%，是一线城市企稳迹象。
• 低线城市表现跌幅加深报告未披露具体数值，但明确指出低线城市压力更大。

影响与含义

对投资和宏观判断而言，7月数据表明房地产拖累仍未解除。若一线城市企稳无法向二线和低线城市扩散，开发商现金流、土地市场、地方财政和居民信心仍可能承压。政策端虽然继续强调稳楼市，但分化格局和常规工具边际效力下降，意味着市场可能需要更有针对性的去库存、保交楼或债务处理政策。

风险

• 低线城市房价下行压力继续上升。
• 百强开发商销售额降幅进一步扩大，现金流压力加重。
• 一线城市企稳无法扩散为全国性复苏。
• 地理K型分化复杂化政策制定，并可能延后必要的行业清理行动。
• 常规房地产支持政策工具大多已被使用，边际效果可能下降。

后续跟踪

• 后续月份百强开发商合约销售额同比降幅是否收窄。
• 一线城市销售改善能否向二线和低线城市扩散。
• 低线城市房价下行压力和库存去化速度。
• 年中政治局会议后稳楼市政策的落地强度与针对性。
• 二手房成交量增速是否继续放缓。