中国房地产3月销售韧性强，汇丰偏好CR Land、Seazen和C&D
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中国房地产3月销售韧性强，汇丰偏好CR Land、Seazen和C&D
汇丰认为，尽管去年政策刺激后的高基数形成压力，优质国企开发商3月销售仍表现稳健，上海二手房流动性恢复和延迟推盘有望支撑4月及后续销售复苏。
- 六家优质国企开发商3月销售同比仅下降1%，明显好于2026年前两个月同比下降17%的表现。
- COLI和Jinmao分别以同比增长35%和32%领跑；CR Land和Greentown暂时偏弱，但汇丰预计关键项目延迟推盘和豪宅供应储备将推动后续改善。
- 上海3月二手房成交达到31,215套，为五年高位；“老小”房源价格企稳被视为提升流动性和支撑一手房去化的重要因素。
- 1Q26全国土地销售同比下降39%，但开发商对2026年拿地节奏指引稳定，暗示2H26土地市场动能可能回升。
研报解读
概览
本报告聚焦中国房地产行业2026年3月销售、上海二手房交易恢复、开发商拿地节奏以及相关股票偏好。汇丰认为，尽管面临去年全国性刺激政策后的高基数，优质国企开发商销售仍展现韧性，春季旺季需求正在形成牵引。
核心观点
核心观点是：第一，3月销售韧性确认春季旺季正在改善，且延迟推盘可能支持4月销售延续恢复；第二，上海二手房流动性增强，尤其“老小”房源价格企稳，将改善置换链条并支撑一手房去化；第三，尽管一季度全国土地销售疲弱，开发商对全年拿地保持稳定指引，2H26土地市场可能提速；第四，股票层面优先选择拥有核心城市优质土地储备、产品差异化和执行能力的开发商。
分析框架
报告主要结合开发商月度销售同比、城市层面成交与到访信号、二手房成交数据、土地投资节奏、项目推盘节奏以及估值图表来判断行业恢复强度，并将这些指标映射到开发商股票偏好。
方法论与常识提炼
通过3月销售同比与2026年前两个月表现对比，判断春季旺季是否获得牵引。
六家优质国企开发商3月销售同比下降1%，明显好于2026年前两个月同比下降17%，说明高基数下销售仍具韧性。
二手房流动性改善可支持置换需求、重估价格预期并带动一手房去化。
上海3月二手房成交达31,215套并创五年新高，报告认为“老小”房源价格企稳、可负担性改善和租金回报上升将增强市场流动性。
通过土地销售和开发商拿地指引判断未来供给和行业信心。
1Q26全国土地销售同比下降39%，但开发商给出稳定的2026年土地投资展望，暗示2H26动能可能更强。
标的映射与对比
研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。
- CR Land首选开发商，Buy评级
- 优势
- 高质量土地储备、核心城市布局、产品和执行能力较强，可能受益于住房复苏。
- 劣势
- 3月销售同比下降14%，短期表现仍偏弱。
- 对比
- 与COLI和Jinmao相比，3月销售增长不占优，但汇丰认为关键项目延迟推盘和豪宅项目储备将支撑后续改善。
- 风险
- 销售恢复不及预期、豪宅推盘节奏延后、价格企稳不持续。
- C&D首选开发商，Buy评级
- 优势
- 被视为住房恢复的核心受益者之一，具备差异化产品和定价能力展示空间。
- 劣势
- 报告摘录未提供其3月销售具体同比数据。
- 对比
- 与CR Land同为汇丰首选，重点在2026年通过产品设计创新、执行力和定价能力证明适应性。
- 风险
- 核心城市需求恢复不及预期、产品溢价能力低于预期。
- Seazen首选开发商，Buy评级
- 优势
- 低线城市零售敞口被低估，汇丰预计2026e盈利有望呈V形反弹。
- 劣势
- 房地产开发端仍受行业销售和信心波动影响。
- 对比
- 相较传统住宅开发商，Seazen的商业零售敞口提供差异化受益路径。
- 风险
- 消费和零售物业恢复不及预期，盈利反弹节奏慢于预期。
- COLIHold评级但值得关注
- 优势
- 3月销售同比增长35%，一线城市土地储备集中，可能较早受益于市场活跃度回升。
- 劣势
- 评级为Hold，报告未将其列为首选Buy标的。
- 对比
- 销售表现领先CR Land和Greentown，但投资评级不如CR Land、C&D和Seazen积极。
- 风险
- 一线城市复苏力度不足或估值已反映部分改善预期。
关键数据
- 优质国企开发商3月销售-1% y-o-y对比2026年前两个月-17% y-o-y，显示高基数下仍有韧性。
- COLI 3月销售+35% y-o-y在覆盖开发商中表现领先。
- Jinmao 3月销售+32% y-o-y与COLI共同领跑3月销售表现。
- CR Land 3月销售-14% y-o-y当前偏弱，但汇丰预计受关键项目延迟推盘和豪宅供应储备支持，后续销售有望改善。
- Greentown 3月销售-32% y-o-y当前偏弱，但报告预计其可能在土地供应增加后追赶。
- 上海3月二手房成交31,215套达到五年高位，体现二手房市场恢复承担重要支撑作用。
- 上海3月到访量较政策前水平+30%来自Lianjia 3月24日数据，支持城市层面的需求改善判断。
- 1Q26全国土地销售-39% y-o-y一季度开局偏弱，但开发商全年拿地指引仍稳定。
影响与含义
如果销售恢复延续至4月并叠加二手房流动性改善，核心城市优质土地储备和高执行力开发商将更可能受益。土地市场若在2H26回暖，也将验证开发商信心和行业修复力度。对股票选择而言，报告更偏向具备核心城市资源、产品创新能力、定价能力和零售物业低估敞口的公司。
风险
- 高基数效应可能继续压制同比销售表现。
- 关键项目延迟推盘若进一步后移，可能削弱4月及后续销售恢复。
- 二手房价格企稳和流动性改善若不能持续，一手房去化和价格预期修复可能受阻。
- 1Q26全国土地销售同比下降39%，若2H26未能回升，将削弱开发商信心和投资周期修复。
- 估值和股价表现仍可能受宏观政策、融资环境、购房者信心和城市分化影响。
后续跟踪
- 4月开发商销售是否延续3月韧性。
- 上海及其他核心城市二手房成交量和“老小”房源价格是否继续企稳。
- 新盘是否能够实现温和提价以及实际去化率表现。
- CR Land和Greentown等延迟推盘项目的推出节奏和销售反馈。
- 2H26土地供应增加后，开发商拿地强度是否真正回升。
- Seazen 2026e盈利是否按预期出现V形反弹。