China residential property market研报解读

概览

这份中国住房市场更新评估了NBS 70城8月房价走势。Goldman Sachs认为，新房市场的疲软程度有所缓解，一线城市动能改善；但二手房价格下跌、成交偏弱和库存上升表明复苏仍不均衡。

核心观点

报告发现，经季调且按人口加权计算的70城新房价格在8月环比年化跌幅收窄至0.4%，7月为0.9%。同比跌幅也由3.2%收窄至3.0%。Goldman Sachs指出，上海和杭州的房价同比仍分别上涨3.0%和2.2%。报告提醒，新房价格通常因地方政府价格管理而波动较小，因此新房数据并不能完整反映住房市场状况。 不同城市能级的走势存在分化。一线城市房价8月环比年化上涨2.4%，较7月的1.3%加快，北京领涨。二线城市房价下跌0.2%，而7月持平；三线城市跌幅则由7月的2.8%收窄至1.9%。Goldman Sachs仍预计，一线和二线城市房价将在未来一至两年内普遍企稳，深圳和上海可能领跑。不过，报告认为，将房贷期限从30年延长至40年的政策或可帮助流动性受限的购房者，但不会显著提振整体需求。 尽管环比有所改善，二手房市场状况仍较弱。二手房加权平均价格环比年化跌幅从7月的2.0%收窄至1.5%，同比跌幅则从5.1%收窄至4.8%。NBS数据及部分第三方平台显示，二手房价格过去一年下跌5-8%。报告还观察到，8月无论新房还是二手房市场，房价环比上涨城市的占比均有所下降。 需求和库存指标呈现更谨慎的背景。Goldman Sachs的高频跟踪显示，9月初30城新房成交量略低于上年同期。主要城市的去化周期由7月的27.1个月小幅升至8月的27.2个月，增加主要由一线城市推动。该库存指标以可售建筑面积除以过去12个月滚动销售建筑面积计算，数值上升意味着相对于近期销售，待售住房存量更高。

分析框架

Goldman Sachs使用NBS的70城新房和二手房价格数据，计算按人口加权的平均值，并对环比变动进行自行季调。随后，报告比较不同城市能级的价格走势，以部分第三方二手房价格序列补充官方数据，并通过30城高频成交跟踪和去化周期指标评估近期市场状况。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架供需框架

  住房需求与库存评估

  报告将新房成交量与可售库存月数结合，用于判断市场需求是否足以消化可供出售的住房。

• 其他

  按人口加权并经季调的70城房价跟踪

  Goldman Sachs按人口对城市房价变动加权，而非采用简单平均，并对环比变动进行季调，以比较月度动能。

关键数据

• 新房市场价格变动-0.4% month-on-month annualized; -3.0% year on year8月数据，经Goldman Sachs季调；7月环比年化为-0.9%，同比为-3.2%。
• 二手房市场价格变动-1.5% month-on-month annualized; -4.8% year on year8月数据，经Goldman Sachs季调；7月分别为-2.0%和-5.1%。
• 一线城市价格变动2.4% month-on-month annualized8月数据，较7月的1.3%加快；北京领涨。
• 二线城市价格变动-0.2% month-on-month annualized8月数据，7月为环比持平。
• 三线城市价格变动-1.9% month-on-month annualized8月数据，跌幅较7月的-2.8%收窄。
• 主要城市去化周期27.2 months8月为27.2个月，高于7月的27.1个月；增加主要由一线城市推动。

影响与含义

报告将8月数据解读为新房市场下行放缓和一线城市动能改善的证据，但并非整体需求回升。持续的二手房价格疲软、成交走弱和库存上升令企稳前景受到制约，而更长期限的按揭贷款预计不会实质性提升需求。