中国70城一手房价格跌幅在4月收窄，但整体楼市仍未明显转强

概览

本报告跟踪中国国家统计局70城房价数据及Goldman Sachs的季调测算。核心结论是，4月一手房市场价格下行速度有所放缓，尤其是一线城市继续录得环比上涨；但全国同比仍为负，二三线城市仍处下跌区间，二手房市场跌幅更深，说明房地产价格修复仍不均衡。

核心观点

报告认为，中国新房价格的边际压力有所缓和：70城一手房加权均价4月环比年化下跌3.0%，较3月的4.0%跌幅收窄。一线城市继续改善，上海领涨，深圳和广州进一步放松住房政策，包括核心区限购放松和住房公积金贷款额度提高。不过，整体市场尚未形成广泛复苏，二线和三线城市仍然下跌，二手房价格过去一年下跌5%至15%，显示居民预期和存量房市场仍偏弱。

分析框架

报告主要使用NBS 70城一手房价格数据，并由Goldman Sachs进行人口加权和季节性调整；同时参考NBS及第三方平台的二手房价格指标、高频30城新房成交量和主要城市库存去化月数，以判断价格、成交和库存的边际变化。

方法论与常识提炼

• 价格指数跟踪70城一手房加权均价

  人口加权的70城新房价格变化

  Goldman Sachs对70城一手房价格变化进行人口加权，因此结果可能不同于简单平均。报告中的环比变化使用Goldman Sachs季节性调整。

• 城市分层分析NBS城市能级分类

  一线、二线、三线城市分组

  报告按照国家统计局定义将70个城市划分为不同能级，并分别比较各能级城市房价的环比年化变化。

• 市场分层分析一手房与二手房区分

  新房交易价格与存量房价格分开观察

  报告强调70城数据仅覆盖一手房交易；二手房价格需参考NBS和第三方平台数据，且过去一年二手房跌幅约为5%至15%。

• 高频跟踪30城新房成交与库存月数

  成交量与库存去化压力

  报告使用30城新房成交量和主要城市库存月数评估需求与供给压力，4月和5月初成交量大致与去年同期相当，5月库存月数降至28.9。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产市场

  报告核心覆盖对象

  优势

  4月一手房价格环比年化跌幅收窄，30城新房成交量大致与去年同期相当，库存月数小幅下降。

  劣势

  70城新房同比仍下跌，二手房价格过去一年跌幅更深，价格上涨城市占比仍偏低。

  对比

  一手房数据边际改善好于二手房；一线城市表现好于二线和三线城市。

  风险

  若成交不能持续改善或二手房继续下跌，价格预期可能再次走弱。

• 一线城市房价

  相对强势分项

  优势

  4月环比年化上涨0.4%，上海上涨2.0%，深圳和广州出现进一步住房政策放松。

  劣势

  改善主要集中在少数城市，整体涨幅仍温和。

  对比

  明显强于二线城市的-2.8%和三线城市的-4.6%。

  风险

  政策放松若未带来持续需求，价格改善可能难以延续。

• 二线和三线城市房价

  主要拖累项

  优势

  4月跌幅较3月均有所收窄。

  劣势

  二线城市仍下跌2.8%，三线城市仍下跌4.6%，价格尚未转正。

  对比

  弱于一线城市，三线城市跌幅大于二线城市。

  风险

  库存压力和需求不足可能导致价格继续承压。

• 二手房市场

  风险观察项

  优势

  部分指标显示较低位略有改善。

  劣势

  NBS和第三方平台显示过去一年二手房价格下跌约5%至15%，弱于一手房市场。

  对比

  二手房价格指标较新房更能反映存量房交易压力，当前表现更弱。

  风险

  二手房继续下跌可能压制置换需求和居民财富效应。

关键数据

• 70城一手房加权均价4月环比年化变化-3.0%经Goldman Sachs季节性调整，跌幅较3月的-4.0%收窄。
• 70城新房价格4月同比变化-3.6%同比跌幅较3月的-3.5%略有扩大。
• 一线城市4月房价环比年化变化+0.4%3月为+0.3%，上海表现最强。
• 上海4月房价环比年化变化+2.0%3月为-0.9%，4月在一线城市中表现最强。
• 上海新房价格同比变化+3.7%报告称部分城市仍录得同比上涨。
• 杭州新房价格同比变化+2.3%报告称杭州与上海一样仍录得同比上涨。
• 二线城市4月房价环比年化变化-2.8%3月为-4.6%，跌幅收窄。
• 三线城市4月房价环比年化变化-4.6%3月为-5.0%，跌幅小幅收窄。
• 二手房过去一年价格跌幅约5%至15%来自NBS及部分第三方平台数据，弱于一手房口径。
• 主要城市库存月数28.9个月5月由4月的29.3个月下降，主要受二线城市带动。

影响与含义

房价跌幅收窄有助于缓和房地产下行压力，并可能改善市场对政策放松效果的短期判断；但全国同比仍下跌、二手房价格跌幅更深、价格上涨城市占比仍低，说明楼市尚未进入全面修复阶段。对宏观而言，房地产对居民财富、消费信心、地方财政和相关产业链仍可能构成拖累，后续需要观察政策放松能否转化为更稳定的成交和库存去化。

风险

• 70城数据仅覆盖一手房交易，可能低估二手房市场和真实存量房价格压力。
• 全国新房价格同比跌幅仍在扩大，说明边际改善尚未完全扭转趋势。
• 二三线城市仍处下跌区间，城市间分化可能持续。
• 若政策放松无法带动成交持续回升，房价跌幅可能重新扩大。
• 库存去化月数仍接近29个月，供给压力仍然较高。

后续跟踪

• 后续70城一手房环比年化跌幅能否继续收窄并转正。
• 一线城市特别是上海、深圳、广州政策放松后的成交和价格持续性。
• 二线城市库存月数下降是否能延续，并带动价格改善。
• 二手房价格指数是否止跌，尤其是NBS、Centaline、Zhuge、Beike等指标。
• 30城新房成交量是否从与去年同期相当进一步转为同比增长。