5月中国70城一手房价格跌幅收窄，一线城市延续环比上涨

概览

本报告跟踪中国国家统计局70城房价数据及Goldman Sachs的高频房地产指标。核心结论是，5月一手房价格下跌压力边际缓和，70城加权平均一手房价格环比年化跌幅由4月的2.9%收窄至1.8%；一线城市继续环比上涨，尤其深圳涨幅领先。但全国新房价格同比仍下降3.5%，二手房价格过去一年跌幅仍达5%至10%，说明房地产市场尚未全面企稳。

核心观点

报告认为，一手房市场的价格动能在5月有所改善，主要体现为一线城市延续上涨、二线和三线城市跌幅收窄，以及30城新房成交量在5月和6月初大体接近去年同期。不过，改善仍具有结构性特征：上海、杭州、合肥等城市同比仍有涨幅，但全国加权平均价格同比仍为负；政策放松仍偏局部，重点包括广州回购项目和扩大住房公积金使用范围。二手房价格仍明显承压，是判断房地产市场真实修复程度的重要风险点。

分析框架

报告以NBS 70城一手房价格数据为基础，采用Goldman Sachs季节性调整后的环比年化口径，并用人口加权方法估算全国加权平均变化。同时按NBS定义划分一线、二线、三线城市，比较不同城市层级的价格动能，并结合30城新房成交量和主要城市库存月数等高频指标评估需求和去化情况。

方法论与常识提炼

• 房地产价格跟踪70城一手房价格指数

  用NBS 70城新房价格数据观察中国一手房市场价格变化。

  报告强调该数据仅覆盖一手房交易，不代表二手房市场；二手房价格需结合NBS及第三方平台数据单独判断。

• 数据处理Goldman Sachs季节性调整与人口加权估算

  用季调后的环比年化变化和人口加权平均衡量全国价格动能。

  Goldman Sachs说明其70城加权平均房价变化采用人口加权，可能不同于简单平均；环比变化基于其季节性调整。

• 城市分层NBS城市层级划分

  将70个城市分为一线、二线和三线城市，比较不同层级的价格表现。

  报告显示一线城市5月继续上涨，二线和三线城市仍下跌但跌幅收窄。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国一手房市场

  直接研究对象

  优势

  5月环比年化跌幅收窄，一线城市和部分核心城市表现较强。

  劣势

  全国加权平均价格同比仍下降，二线和三线城市仍处于环比下跌区间。

  对比

  相较4月，5月价格动能改善；相较二手房市场，一手房表现更稳。

  风险

  若成交量无法维持、库存去化放缓或政策支持不足，价格跌幅可能再次扩大。

• 中国二手房市场

  关键对照市场

  优势

  报告未提供明显改善证据。

  劣势

  NBS和第三方平台数据均显示过去一年价格下跌5%至10%。

  对比

  二手房价格压力明显大于70城一手房价格数据所显示的压力。

  风险

  二手房继续下跌可能压制居民预期，并对新房定价形成传导压力。

• 中国宏观经济

  房地产周期影响宏观需求和信心

  优势

  一手房跌幅收窄和成交量接近去年同期，可能降低房地产对经济的边际拖累。

  劣势

  房价同比仍为负，库存月数仍高，行业信心修复有限。

  对比

  房地产改善更偏结构性和边际性，而非全面复苏。

  风险

  房地产持续疲弱可能继续影响居民财富效应、地方财政和相关产业链需求。

关键数据

• 70城一手房加权平均价格2026年5月环比年化-1.8%，同比-3.5%Goldman Sachs季节性调整后口径；4月分别为环比年化-2.9%、同比-3.6%。
• 一线城市房价2026年5月环比年化+1.4%4月为+0.7%；深圳5月环比年化+3.9%，4月为+1.6%。
• 二线城市房价2026年5月环比年化-1.1%4月为-2.7%，跌幅收窄。
• 三线城市房价2026年5月环比年化-1.8%4月为-2.9%，跌幅收窄。
• 部分城市同比表现上海+3.7%，杭州+2.0%，合肥+0.8%这些城市5月新房价格仍保持同比上涨。
• 二手房价格过去一年下跌5%至10%来自NBS和部分第三方平台数据，报告强调该口径与70城一手房数据不同。
• 30城新房成交量5月和6月初大体接近去年同期来自Goldman Sachs高频跟踪指标。
• 主要城市库存月数5月降至28.5，前值28.9库存月数定义为可售建筑面积除以过去12个月滚动销售建筑面积；下降主要由二线城市带动。

影响与含义

报告对中国房地产的含义是，价格下行压力有边际缓和迹象，尤其一线城市和部分核心城市仍表现更强，这有助于改善市场情绪。但全国层面的同比降幅、二手房价格下跌以及高库存仍限制复苏强度。对宏观和资产配置而言，房地产拖累可能有所减轻，但尚不足以确认行业进入全面上行周期，后续仍需依赖政策放松、成交持续性和库存去化改善来验证。

风险

• 70城数据仅代表一手房市场，可能低估二手房价格下跌压力。
• 政策放松仍偏局部，若无法扩散到更多城市，市场改善可能难以持续。
• 二线和三线城市价格仍在下跌，区域分化可能继续扩大。
• 库存月数仍高，若销售改善不足，去化压力可能重新上升。
• 报告披露的信息和预测会随公开数据和政策环境变化而调整。

后续跟踪

• 后续NBS 70城新房和二手房价格的环比、同比变化。
• 一线城市特别是深圳、上海的房价动能是否延续。
• 二线和三线城市价格跌幅能否继续收窄并转正。
• 30城新房成交量是否持续接近或超过去年同期。
• 主要城市库存月数是否继续下降。
• 地方政策放松是否从局部措施扩大到更系统性的需求支持。