中国70城3月新房价格跌幅收窄，一线城市率先企稳

概览

本报告跟踪中国国家统计局70城房价数据及Goldman Sachs高频房地产指标。核心结论是，3月新房价格下跌速度略有放缓，一线城市出现边际改善，但全国新房同比仍下跌，二线、三线城市仍处于下行区间，二手房市场价格调整幅度更大。

核心观点

报告认为，中国新房市场存在边际企稳迹象，但尚不足以说明整体房地产市场已经全面反转。一线城市尤其是深圳带动价格环比改善，上海和杭州仍录得同比上涨；但70城加权新房价格同比跌幅从2月的3.3%扩大至3月的3.5%，二线和三线城市继续下跌。二手房市场表现更弱，过去一年价格跌幅约5%至15%，显示居民资产价格预期和存量房压力仍是房地产修复的关键约束。

分析框架

报告主要使用NBS 70城新房价格数据、Goldman Sachs季节调整后的环比年化估算、按人口加权的70城均价、城市能级分类，以及30城新房成交和主要城市库存月数等高频指标，比较新房与二手房、不同城市能级和重点城市之间的变化。

方法论与常识提炼

• 房地产宏观跟踪70城新房价格加权指数

  人口加权均价

  Goldman Sachs对70城新房价格变化使用人口加权方法，因此结果可能不同于简单平均。

• 时间序列处理季节调整环比年化

  mom annualized, seasonally adjusted

  报告中的环比变化为Goldman Sachs季节调整后的年化口径，用于观察短期价格动能。

• 市场分层NBS城市能级分类

  一线、二线、三线城市

  报告按照NBS定义将70个城市划分为不同能级，用于比较不同城市层级的房价表现。

• 市场边界新房与二手房区分

  primary market versus secondary market

  NBS 70城数据主要反映新房交易价格；报告强调二手房数据来自NBS及第三方平台，过去一年跌幅更大。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国新房市场

  核心跟踪对象

  优势

  3月70城新房价格环比年化跌幅小幅收窄，一线城市转正。

  劣势

  全国同比跌幅继续扩大，二线和三线城市仍处于下跌区间。

  对比

  新房表现好于二手房，但仍未形成全面上涨。

  风险

  若成交量不能持续改善，价格企稳可能难以延续。

• 中国二手房市场

  重要对照市场

  优势

  部分数据用于补充NBS新房口径之外的真实市场压力。

  劣势

  过去一年价格跌幅约5%至15%，明显弱于新房。

  对比

  二手房比新房更能反映存量供应和居民预期压力。

  风险

  二手房继续下跌可能拖累新房定价和居民资产负债表信心。

• 一线城市房地产

  边际改善来源

  优势

  3月价格环比年化上涨0.4%，深圳表现突出。

  劣势

  改善主要集中在少数城市，持续性仍需验证。

  对比

  一线城市明显强于二线和三线城市。

  风险

  若政策或成交支持不足，一线城市改善可能只是短期波动。

• 二线和三线城市房地产

  主要压力区域

  优势

  三线城市跌幅略有收窄，库存月数下降主要由二线城市带动。

  劣势

  二线、三线城市新房价格仍明显下跌。

  对比

  相较一线城市，低能级城市修复更慢。

  风险

  库存高企和人口、收入预期偏弱可能延长调整周期。

关键数据

• 70城新房均价环比年化-4.1%2026年3月，经Goldman Sachs季调；2月为-4.3%。
• 70城新房均价同比-3.5%2026年3月；2月为-3.3%，同比跌幅扩大。
• 一线城市新房价格环比年化+0.4%2026年3月；为2025年4月以来首次上涨，2月为-0.8%。
• 深圳新房价格环比年化+5.3%2026年3月，一线城市中环比改善最强；2月为-0.7%。
• 二线城市新房价格环比年化-4.7%2026年3月；2月为-4.5%。
• 三线城市新房价格环比年化-5.2%2026年3月；2月为-5.4%，跌幅小幅收窄。
• 二手房过去一年价格跌幅约-5%至-15%基于NBS和部分第三方平台数据，显示二手房价格压力更大。
• 主要城市库存月数29.3个月2026年4月初，从3月的29.9个月下降，主要由二线城市带动。

影响与含义

该报告对房地产链条和宏观需求的含义是，房价下行斜率可能边际放缓，但房地产市场仍未摆脱分化和存量房压力。一线城市价格改善有助于稳定预期，但二线、三线城市仍下跌，二手房跌幅更大，意味着居民财富效应、开发商销售回款和地方土地财政修复仍可能受限。

风险

• 70城新房价格同比跌幅仍在扩大，说明趋势性修复尚未确认。
• 二手房价格过去一年下跌5%至15%，可能继续压制居民购房预期。
• 二线和三线城市仍处于价格下行区间，城市分化可能加剧。
• 库存月数仍接近30个月，去化压力较大。
• 新房成交量仅大致接近去年同期，若后续走弱，价格改善可能难以持续。

后续跟踪

• 后续NBS 70城新房价格环比年化跌幅是否继续收窄或转正。
• 一线城市尤其深圳、上海、杭州的价格改善能否扩散到更多城市。
• 二线和三线城市价格跌幅是否出现更明确收敛。
• 二手房价格指数及第三方平台数据是否继续下行。
• 30城新房成交量相对去年同期的变化。
• 主要城市库存月数是否继续从29个月以上下降。