3月70城新房均价跌幅收窄，一线城市率先改善

概览

本报告跟踪中国国家统计局70个城市房价数据及高频房地产指标。核心结论是，3月新建住宅价格跌幅边际收窄，一线城市出现环比上涨，但二线、三线城市仍延续下跌，二手房市场价格压力仍然明显。报告强调，70城数据主要反映一级市场新建住宅销售价格，而第三方二级市场数据显示过去一年二手房价格降幅约为5%至15%。

核心观点

高盛认为，中国房地产价格仍处在调整阶段，但3月数据出现局部改善信号：全国70城新房均价跌幅小幅收窄，房价环比上涨城市比例上升，一线城市尤其深圳表现较强。不过，二线城市跌幅扩大，三线城市虽跌幅收窄但仍较深，显示市场修复并不均衡。高频成交数据与库存周转指标显示需求端未进一步恶化，但尚不足以证明全国性复苏已经形成。

分析框架

报告采用国家统计局70城新建住宅价格数据作为一级市场观察基础，并结合高盛的季节性调整和按人口加权方法，比较不同城市等级的环比、同比表现。同时，报告引用经纪机构和第三方平台的二手房价格指标，用于补充观察二级市场价格走势，并结合30个大城市成交量及库存周转指标评估短期供需变化。

方法论与常识提炼

• 房地产价格跟踪70城新建住宅价格监测

  国家统计局70城数据

  报告使用国家统计局发布的70个城市新建住宅价格数据，主要反映一级市场新房销售价格变化。

• 数据处理季节性调整与人口加权

  经季调、按人口加权的房价变化

  高盛对70城房价环比数据进行季节性调整，并按人口比例加权，因此结果可能不同于简单平均数。

• 城市分层城市等级分类

  一线、二线、三线城市

  报告按照国家统计局分类标准将70个城市划分为不同等级，用于比较不同城市层级的房价表现。

• 交叉验证二级市场价格指标

  二手房价格第三方数据

  报告用房地产经纪机构和第三方平台数据补充观察二手房价格，指出过去一年二手房价格下降约5%至15%。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产行业

  核心研究对象

  优势

  3月新房跌幅收窄，一线城市转涨，成交量同比基本持平。

  劣势

  二线、三线城市仍下跌，二手房市场过去一年降幅较大。

  对比

  一线城市表现明显好于二线和三线城市，深圳强于其他一线城市。

  风险

  价格下跌扩散、需求恢复不持续、库存去化慢于预期。

• 新建住宅市场

  一级市场价格指标

  优势

  70城新房价格环比跌幅从2月的-4.3%收窄至3月的-4.1%。

  劣势

  全国加权均价仍处于下跌区间，同比仍为负。

  对比

  相较二手房市场，新房数据呈现更明显的边际改善。

  风险

  改善集中在少数城市，低线城市拖累可能持续。

• 二手住宅市场

  二级市场补充观察

  优势

  3月房价环比上涨城市比例有所上升。

  劣势

  第三方数据显示过去一年二手房价格仍下降5%至15%。

  对比

  二手房价格压力大于新房市场，部分第三方数据源存在停止更新或样本变化。

  风险

  二手房价格继续下跌可能压制新房定价和居民购房预期。

关键数据

• 70城新房均价环比-4.1%3月经高盛季节性调整、按人口加权；2月为-4.3%。
• 70城新房均价同比-3.5%3月数据；2月为-3.3%。
• 一线城市新房价格环比+0.4%为2025年4月以来首次上涨；2月为-0.8%。
• 深圳新房价格环比+5.3%3月一线城市中涨幅最明显；2月为-0.7%。
• 二线城市新房价格环比-4.7%2月为-4.5%，跌幅扩大。
• 三线城市新房价格环比-5.2%2月为-5.4%，跌幅有所收窄。
• 30城新房成交量同比基本持平高频监测显示3月和4月初成交量与去年同期大致相当。
• 库存周转指标29.34月初从3月的29.9下降至29.3，下降主要出现在二线城市。
• 二手房价格过去一年降幅5%至15%来自房地产经纪机构和第三方平台数据。

影响与含义

房地产价格数据的边际改善有助于缓解市场对新房价格持续加速下跌的担忧，尤其是一线城市转涨可能改善核心城市信心。但二线和三线城市仍在下跌、二手房价格仍显著承压，意味着地产链需求、开发商销售回款和居民财富效应仍面临压力。对投资研究而言，短期更应关注价格企稳是否扩散到更多城市，以及成交量和库存周转能否持续改善。

风险

• 房地产需求恢复不持续，成交量改善无法延续。
• 二线和三线城市价格继续下跌，拖累全国均价。
• 二手房价格降幅较大，可能影响居民资产负债表和购房信心。
• 第三方二手房数据源样本和更新状态存在差异，可能影响跨数据源可比性。
• 政策支持力度或传导效果低于预期。

后续跟踪

• 70城新房价格环比上涨城市比例是否继续上升。
• 一线城市房价上涨是否从深圳扩散至更多核心城市。
• 二线城市房价跌幅是否收窄。
• 30个大城市新房成交量是否持续同比持平或转正。
• 库存周转指标是否继续下降，尤其是二线城市。
• 二手房价格第三方指标是否出现企稳迹象。