3月中国70城新房均价跌幅收窄，但修复仍不均衡

概览

本报告跟踪中国国家统计局70城房价数据及Goldman Sachs高频房地产跟踪指标。核心结论是，3月新房价格环比跌幅较2月略有收窄，一线城市出现边际改善，但全国同比跌幅继续扩大，二线、三线城市仍处于下行区间，二手房价格指标也继续显示压力。

核心观点

Goldman Sachs指出，3月70城新房加权均价经季调后环比年化下降4.1%，较2月的4.3%跌幅收窄；一线城市环比年化上涨0.4%，深圳表现最强，上海和杭州仍录得同比上涨。但二线城市环比年化下降4.7%，三线城市下降5.2%，全国新房同比跌幅扩大至3.5%。报告强调，70城数据仅覆盖新房成交，国家统计局和第三方平台的二手房数据表明过去一年二手房价格跌幅约为5%-15%。

分析框架

报告以国家统计局70城新房与二手房价格数据为基础，使用Goldman Sachs季节性调整和人口加权方法估算全国及分城市能级的价格变化，并结合30城新房成交量、高频库存月数以及第三方二手房价格指数来判断房地产市场的边际变化。

方法论与常识提炼

• 房地产高频跟踪70城新房价格加权指标

  人口加权与季调后的环比年化变化

  Goldman Sachs对国家统计局70城新房价格数据进行人口加权，并使用自身季节性调整方法计算环比年化变化，因此结果可能不同于简单平均。

• 城市能级分析国家统计局城市分层

  一线、二线、三线城市价格分化

  报告按国家统计局定义将70个城市划分为不同能级，用于比较一线城市改善与二三线城市继续下跌的差异。

• 库存去化分析库存月数

  可售建筑面积除以过去12个月滚动成交建筑面积

  主要城市库存月数由3月的29.9降至4月初的29.3，下降主要由二线城市带动。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

• 中国房地产市场

  直接研究对象

  优势

  3月新房环比跌幅收窄，一线城市转为上涨，30城新房成交量大体接近去年同期。

  劣势

  全国新房同比跌幅扩大，二线和三线城市仍在下跌，二手房价格过去一年下跌5%-15%。

  对比

  相较2月，3月70城新房环比年化跌幅由-4.3%收窄至-4.1%；一线城市由-0.8%改善至+0.4%。

  风险

  价格修复范围有限，低线城市和二手房市场可能继续拖累整体信心。

• 一线城市住宅市场

  边际改善最明显的子市场

  优势

  3月新房价格环比年化上涨0.4%，深圳上涨5.3%，为整体数据改善提供支撑。

  劣势

  改善主要集中于部分城市，持续性仍需后续成交和价格数据验证。

  对比

  一线城市表现显著好于二线城市的-4.7%和三线城市的-5.2%。

  风险

  若政策支持或购房需求不足，短期反弹可能难以扩散至更广泛城市。

• 二三线城市住宅市场

  主要拖累项

  优势

  三线城市跌幅较2月略有收窄。

  劣势

  二线城市跌幅扩大至-4.7%，三线城市仍下跌-5.2%，价格压力仍然明显。

  对比

  二线和三线城市均弱于一线城市，且仍处于环比年化下跌状态。

  风险

  库存和需求压力可能导致价格调整持续更久。

• 二手房市场

  验证房地产价格压力的重要参照

  优势

  3月环比上涨城市占比有所增加。

  劣势

  国家统计局及第三方平台数据显示过去一年二手房价格仍下跌约5%-15%。

  对比

  新房70城数据边际改善，但二手房指数仍显示更深的价格调整。

  风险

  二手房降价可能传导至新房定价和购房者预期。

关键数据

• 3月70城新房加权均价环比年化变化-4.1%经Goldman Sachs季节性调整，跌幅较2月的-4.3%收窄。
• 3月70城新房加权均价同比变化-3.5%同比跌幅较2月的-3.3%扩大。
• 3月一线城市新房价格环比年化变化+0.4%2月为-0.8%，为2025年4月以来首次上涨。
• 3月深圳新房价格环比年化变化+5.3%一线城市中顺序涨幅最强，2月为-0.7%。
• 3月二线城市新房价格环比年化变化-4.7%2月为-4.5%，跌幅略扩大。
• 3月三线城市新房价格环比年化变化-5.2%2月为-5.4%，跌幅小幅收窄。
• 上海新房价格同比变化+3.7%报告提到部分城市仍录得同比上涨。
• 杭州新房价格同比变化+2.4%报告提到部分城市仍录得同比上涨。
• 二手房价格过去一年跌幅5%-15%来自国家统计局和部分第三方平台数据的指示。
• 主要城市库存月数29.34月初水平，低于3月的29.9。

影响与含义

数据表明中国房地产市场出现有限边际改善，尤其是一线城市和成交量相对稳定的信号有助于缓和短期悲观预期；但同比跌幅扩大、二三线城市继续下跌以及二手房价格持续承压，意味着行业基本面尚未全面企稳。对房地产链条和相关金融资产而言，市场更可能关注价格跌幅是否继续收窄、成交量能否维持同比稳定，以及库存去化是否进一步改善。

风险

• 70城数据仅覆盖新房成交，不能完整代表二手房市场和整体住宅资产价格。
• 二手房第三方数据存在停更或时点不一致问题，例如Beike、Guoxinda、Zhuge部分价格序列已暂停发布。
• 一线城市改善可能不具备全国代表性，二线和三线城市仍有价格下行压力。
• 同比跌幅扩大说明市场修复仍不稳固。
• 库存月数虽下降但仍处于较高水平，去化压力仍需持续观察。

后续跟踪

• 后续70城新房价格环比年化跌幅是否继续收窄或转正。
• 一线城市价格上涨能否从深圳扩散至更多城市。
• 二线和三线城市价格跌幅是否出现更明确收敛。
• 30城新房成交量能否持续接近或超过去年同期水平。
• 主要城市库存月数是否继续下降，尤其是二线城市库存去化能否延续。
• 二手房价格指数是否从5%-15%的过去一年跌幅中企稳。