China residential property market研报解读

概览

这份宏观更新审视了中国70城住宅房地产市场7月的价格和活动指标。高盛认为，新房价格出现一定改善，尤其在较高能级城市，但二手市场持续疲弱且环比恶化。

核心观点

高盛估计，经季节性调整后，NBS 70城样本中新房价格的人口加权平均值在7月环比年化下跌0.8%，较6月下跌1.0%有所改善。同比跌幅也小幅收窄，从3.3%降至3.2%。上海、杭州和合肥继续实现同比上涨，分别为3.0%、2.6%和0.3%。报告提示，地方政府价格管理使新房价格通常波动较低，因此一手房数据不能完全反映住房市场状况。 新房价格改善集中于较高能级城市。一线城市房价在7月环比年化上涨1.3%，但低于6月的1.8%；深圳领涨一线城市。二线城市房价由6月下跌0.3%转为上涨0.1%。三线城市房价仍承压，但跌幅从3.1%收窄至2.8%。尽管各能级城市出现这些改善，7月一手和二手市场中环比房价上涨的城市占比均下降。 二手市场指标更弱。高盛估计，70城二手房价格加权平均值在7月环比年化下跌1.9%，而6月下跌1.4%；同比跌幅为5.1%，6月为5.5%。NBS和可得的第三方系列显示，过去一年二手房价格下跌5–8%。这与一手房市场形成对比，是报告判断的核心：新房价格压力有所缓解，但二手房市场状况仍明显疲软。 成交和库存数据提供了混合的补充信号。高盛的高频追踪显示，8月中旬30城新房成交量低于上年同期，可能受到台风和洪涝扰动影响。同时，主要城市可售库存月数在7月从27.5个月降至27.1个月。该指标以可售建筑面积除以过去12个月销售建筑面积计算，下降主要由二线城市带动，表明在成交仍疲软的同时库存出现一定改善。

分析框架

报告采用NBS 70城房价数据，计算人口加权平均值而非简单城市平均值，并对环比变动进行高盛季节性调整。报告比较了一手和二手市场，按城市能级拆分结果，并以高频成交和库存指标进行交叉验证。

方法论与常识提炼

• 行业/产业分析框架

  按市场和城市能级进行人口加权、季节性调整的房价追踪

  高盛对70城数据按人口加权并对环比变动进行季节性调整，随后比较一线、二线和三线城市中新房与二手房市场的价格表现。

• 行业/产业分析框架供需框架

  库存月数指标

  报告将库存月数定义为可售建筑面积除以过去12个月销售建筑面积，并利用该比率的变化评估相对销售而言的住房供给。

关键数据

• 70城一手房市场价格变动-0.8% mom annualized; -3.2% yoy7月，经高盛季节性调整；6月为-1.0% mom annualized和-3.3% yoy。
• 70城二手房市场价格变动-1.9% mom annualized; -5.1% yoy7月，经高盛季节性调整；6月为-1.4% mom annualized和-5.5% yoy。
• 一线城市一手房价格变动+1.3% mom annualized7月；低于6月的+1.8% mom annualized。
• 二线城市一手房价格变动+0.1% mom annualized7月；由6月的-0.3% mom annualized转正。
• 三线城市一手房价格变动-2.8% mom annualized7月；较6月的-3.1% mom annualized收窄。
• 主要城市库存月数27.1 months7月，较6月的27.5个月下降，主要由二线城市带动。

影响与含义

报告描绘的住房市场背景并不均衡：一手房价格跌幅收窄且较高能级城市改善，但二手房价格环比走弱，8月中旬新房成交量低于上年同期。库存下降构成部分抵消，尤其是在二线城市。

后续跟踪

• 新房成交量能否在报告所述台风和洪涝扰动后恢复。
• 主要城市库存月数是否继续下降，尤其是二线城市。
• 二手房价格在7月环比跌幅扩大后能否企稳。