7月中国房地产销售仍低迷，弱房价与低施工景气强化行业谨慎判断
AI 摘要卡
7月中国房地产销售仍低迷，弱房价与低施工景气强化行业谨慎判断
摩根士丹利预计二手房疲软将进一步拖累房价和下半年新房销售，建议在行业弱势中坚持优质、具经常性收入与自助改善能力的开发商，首选 China Resources Land Ltd.。
- 7月全国新房销售额和销售面积同比分别下降8.9%和11.8%，年初至今前7个月分别下降13.1%和11.8%。
- 7月新开工和竣工面积同比分别下降28%和19%，前7个月房地产开发投资同比降幅扩大至19.2%。
- 25个高能级城市二手房实时成交继续走弱，最新周同比约下降7%，房价下行压力可能加快。
- 维持对优质公司的选择性配置：China Resources Land Ltd. 为首选，其后为 Seazen Holdings Company Ltd.；纯开发商中 C&D International Investment Group Ltd 风险回报较优。
研报解读
概览
报告认为，中国房地产市场7月仍处弱势：新房销售降幅虽较6月收窄，但房价、二手房成交及施工活动均未改善。土地市场疲软和新盘供应有限，可能继续约束房地产开发投资和后续一手房销售。行业层面维持谨慎，但优质企业凭借经常性收入、财务实力及运营执行能力可获得相对表现。
核心观点
一手房销售在低基数下仍偏弱，且二手房成交走弱可能向房价和一手房市场传导。政策上行空间有限、购房意愿仍低，预计未来数月多数市场房价环比继续下跌，夏季跌幅或加快；一线城市房价则可能相对平稳。投资上应避免泛化配置，侧重有可靠自助增长能力的优质开发商。
分析框架
报告结合国家统计局7月房地产数据、70城房价指数、25个高能级城市二手房实时成交数据，以及开发商土地储备、执行、规模、增长、盈利、融资和杠杆等评分，对行业趋势及重点公司的估值与风险回报进行判断。
方法论与常识提炼
2026年预期净资产价值
对开发物业采用现金流折现法，对投资性物业采用资本化率估值，扣除净负债后形成每股净资产价值，并按开发商评分给予折价。
开发物业估值
China Resources Land Ltd.、C&D International Investment Group Ltd. 和 Seazen Holdings Company Ltd. 的开发物业折现率分别为8.0%、8.2%和8.9%。
净资产价值折价
评分维度包括土地储备、执行、规模、增长、盈利、融资和杠杆；覆盖公司通常采用30%-45%的净资产价值折价。
标的映射与对比
研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。
- China Resources Land Ltd. (1109.HK)首选标的；评级为增持（Overweight）
- 优势
- 经常性收入基础稳健，开发商评分中土地储备、执行、规模、增长、盈利、融资和杠杆表现较强；投资性物业估值占比较高。
- 劣势
- 仍受行业销售、房价及开发投资下行影响。
- 对比
- 在报告覆盖的优质开发商中位列首选，优先于 Seazen Holdings Company Ltd.。
- 风险
- 签约销售弱于预期；新商场开业慢于预期。
- Seazen Holdings Company Ltd. (601155.SS)优先推荐标的之一；评级为增持（Overweight）
- 优势
- 具备稳健的经常性收入特征，投资性物业和商业运营可提供相对支撑。
- 劣势
- 开发利润率及经常性收入增长仍可能承压。
- 对比
- 在优质公司中仅次于 China Resources Land Ltd.，优于纯开发商的周期性配置逻辑。
- 风险
- 开发业务利润率压缩快于预期；经常性收入增长弱于预期；商场注入私募REITs进度慢于预期。
- C&D International Investment Group Ltd. (1908.HK)纯开发商中的较佳风险回报标的；评级为增持（Overweight）
- 优势
- 当前估值下风险回报较优；2026年预期净资产价值为HK$29.69/股，采用35%折价。
- 劣势
- 以开发业务为主，对销售和利润率变化更敏感。
- 对比
- 相较行业内其他纯开发商，报告认为其在当前估值下具备更优风险回报。
- 风险
- 毛利率弱于预期；拿地进度慢于预期。
关键数据
- 7月全国新房销售额同比-8.9%6月为-13.9%；前7个月累计为-13.1%。
- 7月全国新房销售面积同比-11.8%6月为-14.3%；前7个月累计为-11.8%。
- 7月70城房价环比新房-0.2%，二手房-0.3%下跌速度总体与前月相近，但更多城市房价持平或下跌。
- 7月新开工及竣工同比新开工-28%，竣工-19%前7个月累计降幅分别为24%和23%。
- 前7个月房地产开发投资同比-19.2%较前6个月的-18.0%进一步扩大。
- China Resources Land Ltd. 2026年预期净资产价值HK$60.54/股包括HK$18.44开发物业、HK$55.72投资性物业及HK$13.62净负债；采用30%折价，对应目标价HK$42.38。
影响与含义
若二手房成交持续低迷，房价下跌可能加快并进一步压制一手房去化，开发投资和新盘供应亦面临下行压力。行业整体估值修复空间受限，但拥有投资性物业、商场运营等经常性收入，且融资与杠杆表现较好的公司，可能在弱周期中展现相对防御性和阿尔法。
风险
- 住房购买意愿持续低迷，二手房成交进一步走弱。
- 房价下跌速度快于预期，并向新房销售传导。
- 土地市场疲弱导致新盘供应、房地产开发投资和行业销售继续承压。
- 重点公司签约销售、毛利率或经常性收入表现不及预期。
- 商场开业、商业运营或资产证券化进度低于预期。
后续跟踪
- 70城新房和二手房价格环比变化，尤其是一线城市能否保持稳定。
- 高能级城市二手房实时成交能否止跌回升。
- 全国新房销售额、销售面积及去化节奏。
- 新开工、竣工和房地产开发投资的同比变化。
- 土地成交及新盘供应变化。
- China Resources Land Ltd.、Seazen Holdings Company Ltd. 和 C&D International Investment Group Ltd. 的签约销售、经常性收入、利润率及商场开业进度。