Mainland China and Hong Kong property markets — Interpretação do relatório

Visão geral

Este monitor semanal acompanha transações imobiliárias, preços, oferta, desempenho de ações e instrumentos de crédito selecionados na China continental e em Hong Kong. A mensagem central é mista: o volume de vendas secundárias e as listagens na China continental sinalizam estabilização, mas os indicadores de preços permanecem fracos; em Hong Kong, as incorporadoras continuam precificando lançamentos primários agressivamente apesar da moderação no ritmo de vendas e do enfraquecimento esperado nos ganhos de preços das moradias.

Visões principais

As vendas secundárias em tempo real na China continental permaneceram positivas em termos anuais. As vendas em nove cidades subiram 8% ano a ano, acelerando de 5% anteriormente, enquanto as cidades tier-1 avançaram 9%, ante 7% antes. Shenzhen e Guangzhou lideraram, com altas de 21% e 15%, respectivamente. O J.P. Morgan observa que essas medidas de vendas em tempo real antecedem os registros oficiais em algumas semanas, tornando-as um indicador inicial da atividade subjacente. Os registros oficiais foram menos robustos: as vendas primárias em 60 cidades cresceram 2% ano a ano, abaixo de 4% anteriormente, e os registros de vendas secundárias em 12 cidades aumentaram apenas 1%, comparado a 12% anteriormente. Os indicadores antecedentes mostraram recuperação parcial da demanda, mas pressão contínua sobre os preços. O índice de visitas em cidades tier-1 subiu de 21 para 22; o J.P. Morgan define leituras de 20-40 como mercado em recuperação. O índice de confiança dos gestores recuou levemente de 52 para 51, com Xangai caindo de 49 para 44, enquanto Guangzhou melhorou de 47 para 51. Ao mesmo tempo, o índice Centaline de preços pedidos em cidades tier-1 caiu de 15.5 para 15.3, mínima histórica, e o índice Iceberg de preços de listagem recuou 0.1% semana a semana. O estoque foi mais construtivo: as listagens secundárias caíram 0.7% semana a semana em 10 cidades e 0.3% nas cidades tier-1, lideradas por Guangzhou e Shenzhen. As listagens caíram cerca de 5% desde o pico de março, o que o relatório relaciona a uma possível estabilização dos preços das moradias. O mercado primário de Hong Kong permaneceu agressivamente precificado apesar da moderação no ritmo de vendas. O Park Silicon Phase 2, da Wheelock, foi lançado a HK$17,700 por pé quadrado, 16% acima do mercado secundário. A SHKP elevou os preços das unidades remanescentes do Garden Regency em 2-4% e planejou uma quarta leva a HK$14,000 por pé quadrado, 3% acima da leva anterior e 21% acima dos preços do mercado secundário. O relatório caracteriza isso como continuidade de precificação agressiva pelas incorporadoras. No mercado secundário, as transações nos 35 principais conjuntos residenciais ficaram estáveis semana a semana em 39 unidades e caíram 37% ano a ano; os agendamentos de fim de semana nos 15 principais conjuntos subiram 0.2% semana a semana e 4% ano a ano. O índice de preços de moradias caiu 0.1% semana a semana e permaneceu na faixa de 159-160 desde junho. Os preços subiram 11% no ano, já dentro da faixa da meta anual de 10-15% do J.P. Morgan, e a instituição espera desaceleração do impulso no 2H26. O Centaline Valuation Index recuperou-se fortemente de 59 para 73, enquanto as chegadas de turistas subiram 38% ano a ano e 14% semana a semana, parcialmente ajudadas por uma base fraca afetada pelo clima no ano anterior. O desempenho das ações divergiu entre os dois mercados. As ações imobiliárias da China continental caíram 0.4% na semana, ante queda de 0.3% do Hang Seng Index; Country Garden ganhou 13% e Shimao 8%, enquanto Greentown Service, Longfor, C&D International e Country Garden Services caíram 3% cada. As ações imobiliárias e de conglomerados de Hong Kong subiram 1%, frente a queda de 0.3% do Hang Seng, lideradas por Wharf REIC, que avançou 24% após uma mudança inesperada na política de dividendos, e Wharf Holdings, que ganhou 10%; a SHKP caiu 5% devido a uma leitura negativa de uma possível tributação de seguros offshore para residentes da China continental. As escolhas de ações declaradas pelo J.P. Morgan são COLI, China Resources Land, China Jinmao e China Resources Mixc na China continental; e Swire Properties, Wharf REIC, Link REIT, Hongkong Land, CK Hutchison e Jardine Matheson em Hong Kong. Em crédito, o JACI China HY Property Index subiu 2.2% na semana, superando o ganho de 1.1% de China high yield e levando o retorno no ano a 11%. A Greentown China alertou que o lucro líquido do 1H26 poderia cair para RMB50-100 million, de RMB210 million no 1H25, devido a menor receita decorrente de preços de venda e área vendida menores, menor margem bruta e perdas por impairment. Ainda assim, o J.P. Morgan considera confortável o perfil de crédito da empresa porque o caixa sobre dívida de curto prazo excede 2x, a dívida de curto prazo representa menos de 25% da dívida total e a companhia é 25%-owned by e consolidada pela China Communications Construction Group. A instituição permanece Neutral em GRNCH '28s a uma oferta de 101.4 e yield até o vencimento de 7.4%, citando valuation justo. As principais escolhas de crédito nomeadas são a perpétua de 10.131% da New World Development a uma oferta de 101.8 e yield de 10.6%, sua perpétua de 12.179% a uma oferta de 99 e yield de 13.6%, e Longfor '29s a uma oferta de 85.8 e yield de 9.3%.

Estrutura de análise

O J.P. Morgan combina dados semanais de vendas imobiliárias em tempo real e registros oficiais com volume de visitas, pesquisas com gestores, preços de listagem e estoque para avaliar a direção do mercado. Em seguida, relaciona as condições do mercado à precificação de lançamentos primários, à atividade no mercado secundário, ao fluxo de turistas, aos movimentos das ações do setor, às posições southbound, às métricas de valuation de ações e aos yields, spreads e visões de crédito em nível de título.

Notas metodológicas

• Marco de análise setorialMarco de oferta e demanda

  Monitoramento de oferta e demanda imobiliária por vendas, visitas, listagens e preços

  O relatório trata vendas e visitas como indicadores de demanda e as listagens secundárias como oferta. A queda das listagens junto a vendas positivas é usada como evidência compatível com estabilização de preços, enquanto os indicadores fracos de preços de listagem mostram que a estabilização ainda não é uma recuperação ampla dos preços.

• Métodos de avaliaçãoAvaliação por P/VPA

  Comparação de preço sobre valor patrimonial e desconto sobre NAV

  As tabelas de valuation de ações comparam incorporadoras, proprietários de imóveis, REITs e conglomerados usando P/B e, quando fornecido, descontos sobre NAV, além de múltiplos de lucro e dividend yields.

• Análise de renda fixa e créditoAnálise de spreads e qualidade dos ativos

  Avaliação de valor relativo de títulos e de crédito do emissor

  A seção de crédito avalia títulos específicos usando preço, yield até o vencimento, Z-spread, duration e ratings, ao mesmo tempo em que julga o crédito do emissor por liquidez, estrutura de dívida, rentabilidade e suporte de balanço.

Mapeamento e comparação de ativos

Mapeamento estruturado da tese para ativos nomeados (pontos fortes, pontos fracos, pares e riscos).

• China Overseas Land (0688.HK)

  Principal escolha de ações da China continental do J.P. Morgan

  Pontos fortes

  Incluída entre as principais escolhas declaradas pela instituição.

• China Resources Land (1109.HK)

  Principal escolha de ações da China continental do J.P. Morgan

  Pontos fortes

  Incluída entre as principais escolhas declaradas pela instituição.

• China Jinmao (0817.HK)

  Principal escolha de ações da China continental do J.P. Morgan

  Pontos fortes

  Incluída entre as principais escolhas declaradas pela instituição.

• China Resources Mixc Lifestyle Services (1209.HK)

  Principal escolha do J.P. Morgan em gestão de propriedades na China continental

  Pontos fortes

  Incluída entre as principais escolhas declaradas pela instituição.

• Wharf REIC (1997.HK)

  Principal escolha de ações de Hong Kong do J.P. Morgan

  Pontos fortes

  A ação subiu 24% na semana após uma mudança inesperada na política de dividendos.

• Swire Properties (1972.HK)

  Principal escolha do J.P. Morgan entre incorporadoras/proprietários de imóveis em Hong Kong

  Pontos fortes

  Incluída entre as principais escolhas declaradas pela instituição.

• Link REIT (0823.HK)

  Principal escolha do J.P. Morgan entre incorporadoras/proprietários de imóveis em Hong Kong

  Pontos fortes

  Incluída entre as principais escolhas declaradas pela instituição.

• Longfor '29

  Principal escolha de crédito do J.P. Morgan

  Pontos fortes

  Cotado a uma oferta de 85.8 com yield até o vencimento de 9.3%; classificado como Overweight na tabela de crédito.

• Greentown China GRNCH '28

  Instrumento de crédito avaliado como Neutral

  Pontos fortes

  O J.P. Morgan cita caixa sobre dívida de curto prazo acima de 2x, dívida de curto prazo abaixo de 25% da dívida total e suporte de balanço ligado a uma SOE.

  Pontos fracos

  A queda esperada do lucro no 1H26 reflete receita menor, margem bruta menor e perdas por impairment.

  Comparação

  Neutral a uma oferta de 101.4 e yield até o vencimento de 7.4% porque o valuation é considerado justo.

  Riscos

  Preços de venda e área vendida menores, pressão sobre a margem e perdas por impairment.

Dados principais

• Vendas secundárias em tempo real em nove cidades da China continental+8% Y/YAcima de +5% anteriormente; as cidades tier-1 registraram +9% Y/Y.
• Registros de vendas primárias em 60 cidades da China continental+2% Y/YAbaixo de +4% anteriormente.
• Listagens secundárias em 10 cidades da China continental-0.7% W/WCerca de 5% abaixo do pico de março.
• Índice de preços de moradias em Hong Kong-0.1% W/W; +11% YTDO relatório afirma que o índice permaneceu na faixa de 159-160 desde junho.
• Transações nos 35 principais conjuntos residenciais de Hong Kong39 unitsEstáveis semana a semana e em queda de 37% ano a ano.
• JACI China HY Property Index+2.2% for the week; +11% YTDSuperou o ganho semanal de +1.1% de China HY.
• Lucro líquido esperado da Greentown China no 1H26RMB50-100 millionEm comparação com RMB210 million no 1H25.

Impacto e implicações

O relatório apresenta a queda das listagens e as vendas secundárias positivas na China continental como sinais iniciais de estabilização, mas os indicadores fracos de preços limitam essa conclusão. Em Hong Kong, a precificação agressiva dos lançamentos primários contrasta com a atividade mais fraca no mercado secundário; após atingir a faixa da meta anual de preços da instituição, espera-se desaceleração dos ganhos de preços no 2H26. O desempenho do crédito permanece mais forte que os fundamentos imobiliários desiguais, com visões seletivas por emissor baseadas em liquidez e valuation relativo.

Riscos

• A queda esperada do lucro da Greentown China no 1H26 decorre de preços de venda e área vendida menores, menor margem bruta e perdas por impairment.
• Espera-se que o impulso dos preços das moradias em Hong Kong desacelere no 2H26 após os preços atingirem a faixa da meta anual do J.P. Morgan.
• Os indicadores de preços na China continental permanecem fracos apesar dos sinais de melhora nas vendas secundárias e nos estoques.

Pontos a observar

• Se a força das vendas em tempo real na China continental se traduzirá em registros oficiais de vendas primárias e secundárias.
• Índice de visitas em cidades tier-1, confiança dos gestores, índices de preços pedidos e ritmo de redução das listagens secundárias.
• Ritmo de vendas dos projetos primários de Hong Kong e a diferença entre preços de lançamentos e preços do mercado secundário.
• Transações secundárias de Hong Kong, impulso dos preços das moradias e tendências de chegadas de turistas.
• Lucros, liquidez e perfil de vencimento da dívida da Greentown China, bem como o desempenho dos títulos imobiliários chineses de high yield.