研报解读河洛投研

Mainland China and Hong Kong property markets研报解读

J.P. Morgan的周度房地产监测显示，中国内地实时二手房销售同比正增长、挂牌量下降，但挂牌价格指标仍然疲弱。香港方面，尽管二手市场活跃度和房价动能减弱，开发商仍积极为新盘定价。

机构JPMorgan

日期20260811

行业Mainland China and Hong Kong property

摘要

板块监测报告；未提供单一、覆盖全报告的股票评级或目标价。

中国内地九城实时二手房销售同比增长8%；一线城市同比增长9%。
中国内地10城二手房挂牌量环比下降0.7%，较3月高点低约5%。
香港房价环比下跌0.1%，但年初至今上涨11%，达到J.P. Morgan 10-15%的全年目标区间。
J.P. Morgan预计香港房价动能将在2H26放缓。
JACI China HY Property Index当周上涨2.2%，年初至今回报率达到11%。

研报解读

概览

这份周度监测报告追踪中国内地和香港的住房交易、价格、供给、股票表现及部分信用债。核心信息偏中性：中国内地二手市场销量和挂牌量呈现企稳迹象，但价格指标仍疲弱；香港开发商在销售动能放缓之际仍积极为新盘定价，房价上涨动能预计将减弱。

核心观点

中国内地实时二手房销售保持同比正增长。九城销售同比增长8%，较此前的5%加速；一线城市增长9%，此前为7%。深圳和广州领涨，分别增长21%和15%。J.P. Morgan指出，这些实时销售指标通常领先官方网签数周，因此可作为基础需求活动的早期信号。官方网签表现较弱：60城一手房销售同比增长2%，低于此前的4%；12城二手房网签仅增长1%，此前为12%。领先指标显示需求部分恢复，但定价压力仍在。一线城市带看指数从21升至22；J.P. Morgan将20-40定义为市场处于复苏状态。经理人信心指数从52小幅降至51，其中上海由49降至44，广州则由47升至51。与此同时，Centaline一线城市要价指数从15.5降至15.3，创历史低位，Iceberg挂牌价指数环比下跌0.1%。库存方面更为积极：10城二手挂牌量环比下降0.7%，一线城市下降0.3%，主要受广州和深圳带动。自3月高点以来，挂牌量已下降约5%，报告将其与房价企稳的可能性联系起来。尽管去化率有所放缓，香港一手市场的定价仍较为激进。Wheelock的Park Silicon Phase 2以每平方英尺HK$17,700推出，较二手市场高16%。SHKP将Garden Regency剩余单位的价格上调2-4%，并计划推出第四批单位，定价为每平方英尺HK$14,000，较上一批高3%，较二手市场高21%。报告将这描述为开发商持续激进定价。二手市场方面，十大屋苑中35个主要屋苑的交易量环比持平，为39宗，同比下降37%；前15个屋苑的周末预约量环比增长0.2%，同比增长4%。房价指数环比下跌0.1%，自6月以来一直处于159-160区间。房价年初至今上涨11%，已进入J.P. Morgan 10-15%的全年目标区间，该机构预计2H26动能将放缓。Centaline估价指数从59大幅反弹至73；游客到访量同比增长38%、环比增长14%，部分受去年恶劣天气造成的低基数影响。两地股市表现分化。中国内地地产股当周下跌0.4%，恒生指数下跌0.3%；Country Garden上涨13%，Shimao上涨8%，而Greentown Service、Longfor、C&D International和Country Garden Services均下跌3%。香港地产及综合企业股上涨1%，恒生指数下跌0.3%；Wharf REIC受意外股息政策变化推动上涨24%，Wharf Holdings上涨10%；SHKP因中国内地居民潜在境外保险税的负面影响解读而下跌5%。J.P. Morgan列出的中国内地股票首选为COLI、China Resources Land、China Jinmao和China Resources Mixc；香港首选为Swire Properties、Wharf REIC、Link REIT、Hongkong Land、CK Hutchison和Jardine Matheson。信用债方面，JACI China HY Property Index当周上涨2.2%，跑赢中国高收益债的1.1%涨幅，年初至今回报率达到11%。Greentown China警告称，因较低销售价格和销售面积导致收入下降、毛利率下降及减值损失，其1H26净利润可能从1H25的RMB210 million降至RMB50-100 million。J.P. Morgan仍认为其信用状况令人放心，原因是现金对短期债务比率超过2x、短期债务占总债务不足25%，且公司由China Communications Construction Group持有25%股权并并表。该机构对GRNCH '28s维持Neutral，报价101.4、YTM为7.4%，理由是估值合理。其列出的信用债首选为New World Development的10.131% perpetual，报价101.8、YTM为10.6%；12.179% perpetual，报价99、YTM为13.6%；以及Longfor '29s，报价85.8、YTM为9.3%。

分析框架

J.P. Morgan综合每周实时及官方住房销售数据、看房量、经理人调查、挂牌价格和库存，以判断房地产市场方向；随后将市场状况与新盘定价、二手市场活跃度、游客流量、板块股价变动、南向持股、股票估值指标以及债券层面的收益率、利差和信用观点联系起来。

方法论与常识提炼

行业/产业分析框架供需框架
通过销售、看房量、挂牌量和价格监测住房供需
报告将销售和带看量视为需求指标，将二手挂牌量视为供给。挂牌量下降叠加销售增长，被用于支持房价企稳的证据；而疲弱的挂牌价格指标表明这尚非广泛的价格复苏。
估值方法PB 估值
市净率及净资产价值折价比较
股票估值表采用P/B，并在提供时采用相对NAV折价，同时结合盈利倍数和股息率，对开发商、收租物业业主、REITs和综合企业进行比较。
固收与信用分析利差与资产质量
债券相对价值和发行人信用评估
信用部分使用价格、到期收益率、Z-spread、久期和评级评估特定债券，同时依据流动性、债务结构、盈利能力和资产负债表支持判断发行人信用。

标的映射与对比

研报将主题/逻辑映射到具体标的时的结构化摘要（优势、劣势、对比与风险）。

China Overseas Land (0688.HK)
J.P. Morgan中国内地股票首选之一
优势
被列入该机构明确给出的首选名单。
China Resources Land (1109.HK)
J.P. Morgan中国内地股票首选之一
优势
被列入该机构明确给出的首选名单。
China Jinmao (0817.HK)
J.P. Morgan中国内地股票首选之一
优势
被列入该机构明确给出的首选名单。
China Resources Mixc Lifestyle Services (1209.HK)
J.P. Morgan中国内地物业管理股票首选之一
优势
被列入该机构明确给出的首选名单。
Wharf REIC (1997.HK)
J.P. Morgan香港股票首选之一
优势
在意外改变股息政策后，该股当周上涨24%。
Swire Properties (1972.HK)
J.P. Morgan香港开发商/收租物业业主首选之一
优势
被列入该机构明确给出的首选名单。
Link REIT (0823.HK)
J.P. Morgan香港开发商/收租物业业主首选之一
优势
被列入该机构明确给出的首选名单。
Longfor '29
J.P. Morgan信用债首选之一
优势
报价为85.8，YTM为9.3%；在信用债表中获Overweight评级。
Greentown China GRNCH '28
获评估为Neutral的信用债券
优势
J.P. Morgan提及其现金对短期债务比率超过2x、短期债务低于总债务的25%，且有国企关联带来的资产负债表支持。
劣势
预计1H26利润下降，反映收入减少、毛利率下降及减值损失。
对比
由于估值被认为合理，在101.4报价和7.4%到期收益率下给予Neutral。
风险
较低的销售价格和销售面积、利润率压力及减值损失。

关键数据

中国内地九城实时二手房销售+8% Y/Y较此前+5%加速；一线城市同比为+9%。
中国内地60城一手房网签+2% Y/Y低于此前的+4%。
中国内地10城二手房挂牌量-0.7% W/W较3月高点低约5%。
香港房价指数-0.1% W/W; +11% YTD报告称该指数自6月以来一直处于159-160区间。
香港35个主要屋苑交易量39 units环比持平，同比下降37%。
JACI China HY Property Index+2.2% for the week; +11% YTD跑赢中国高收益债+1.1%的周涨幅。
Greentown China预计1H26净利润RMB50-100 million对比1H25的RMB210 million。

影响与含义

报告将中国内地挂牌量下降和实时二手房销售同比正增长视为早期企稳信号，但疲弱的要价和挂牌价指标限制了这一结论。香港方面，激进的一手新盘定价与较疲软的二手市场活动形成对比；房价已达到该机构全年目标区间，预计2H26涨势将减速。信用债表现仍强于不均衡的房地产基本面，发行人观点具有选择性，依据流动性和相对估值形成。

风险

Greentown China预计1H26利润下降，原因是较低的销售价格和销售面积、较低的毛利率及减值损失。
在房价达到J.P. Morgan全年目标区间后，香港房价动能预计在2H26放缓。
尽管二手房销售和库存信号改善，中国内地价格指标仍然疲弱。

后续跟踪

中国内地实时销售走强能否转化为官方一手和二手房网签增长。
一线城市带看量、经理人信心、要价指数以及二手挂牌量下降的速度。
香港新盘去化率，以及新盘价格与二手市场价格之间的差距。
香港二手房交易、房价动能和游客到访趋势。
Greentown China的盈利、流动性和债务到期结构，以及中国高收益地产债表现。